Cabina armadio con chiusura del balcone: è ristrutturazione edilizia, ok al permesso in sanatoria

Dei lavori di ristrutturazione dentro un appartamento, con chiusura parziale di un balcone per creare una cabina armadio, aumentando così la cubatura, rientrano nel novero della ristrutturazione edilizia, che è 'sanabile' se ricorrono le condizioni per la regolarizzazione ex art.36 (o 36-bis, ne caso di parziale difformità) del Testo Unico Edilizia.

La cabina armadio della discordia

E' piuttosto interessante, quanto chiarito dal Consiglio di Stato nella sentenza 2804/2025 del 2 aprile, che parte dal diniego definitivo del permesso di costruire in sanatoria e dall'ordinanza di demolizione per la cabina armadio, intimata dal comune, in quanto, secondo l'amministrazione, l'aumento di cubatura era consentito - dalle NTA comunali - solo nel contesto di una ristrutturazione edilizia, non di una manutenzione straordinaria.

Secondo il TAR competente, che confermava quanto disposto dal comune:

• la realizzazione della cabina armadio non era diretta a trasformare l’edificio, trattandosi di opere realizzabili con una CILA, che includevano demolizione di tramezzi, rimozione della pavimentazione, realizzazione di nuovi tramezzi, nuova pavimentazione, intonaci, pitturazione e revisione degli impianti;
• non è condivisibile la tesi dei ricorrenti secondo cui la ristrutturazione edilizia consistesse proprio nella realizzazione della cabina armadio, poiché l’art. 21 (delle NTA del comune) richiede un rapporto di stretta accessorietà tra la ristrutturazione complessiva e l'ampliamento volumetrico, che è ammesso solo se risponde a esigenze di adeguamento e rientra nel limite del 10% della volumetria complessiva, mantenendo distinti l’intervento di ristrutturazione e l’ampliamento.

Cabina armadio: si può trattare di ristrutturazione edilizia?

Tutto ruota, spiega Palazzo Spada, attorno alla qualificazione dell'intervento realizzato dagli appellanti come ristrutturazione edilizia ovvero come manutenzione straordinaria.

Da questo discende l’assoggettabilità o meno al permesso di costruire ai sensi dell'art. 10, comma 1, lett. c), del dpr 380/2001, laddove stabilisce che le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso se comportano modifiche del volume e dei prospetti.

La giurisprudenza richiamata dall'appellante ritiene che la chiusura di balconi e l'aumento di volumetria costituiscano ristrutturazione edilizia.

Si richiama in particolare la seguente pronuncia secondo cui “Per giurisprudenza costante, la ristrutturazione edilizia sussiste solo quando viene modificato un immobile già esistente nel rispetto delle caratteristiche fondamentali dello stesso, mentre laddove esso sia stato totalmente trasformato, con conseguente creazione non solo di un apprezzabile aumento volumetrico (in rapporto al volume complessivo dell'intero fabbricato), ma anche di un disegno sagomale con connotati diversi da quelli della struttura originaria (allungamento delle falde del tetto, perdita degli originari abbaini, sopraelevazione della cassa scale, etc.), l'intervento rientra nella nozione di nuova costruzione. Ne discende che la realizzazione di una mansarda a quota di piano primo di un fabbricato preesistente di 500 mq non può qualificarsi come ristrutturazione edilizia perché comporta la creazione di nuovi volumi” (cfr. Cons. Stato, Sez. VII, 15 gennaio 2024, n. 488).

Chiusura del balcone e aumento della volumetria

La stessa giurisprudenza richiamata dall'appellante - prosegue il Consiglio di Stato - è dell'avviso che la chiusura di balconi e l'aumento di volumetria costituiscano ristrutturazione edilizia.

Infatti, l'intervento contestato all'appellante è consistito nel previo abbattimento di un muro perimetrale (tompagno esterno), con la realizzazione di una cabina armadio di mq. 8.00 sfruttando quello che prima costituiva il balcone (lato posteriore) dell'appartamento stesso.

Così si è arrivati al nuovo volume di mc. 21,60 e si è inciso sul prospetto esterno del fabbricato condominiale in quanto è stato chiuso, mediante muratura, per gran parte il balcone (lato posteriore).

Ancora, secondo l'appellante, come precisato dalla giurisprudenza, “la chiusura anche parziale di un balcone, con conseguente aumento di volumetria e modifica del prospetto, è considerata ristrutturazione edilizia, richiedendo il permesso a costruire. Gli atti di diniego delle sanatorie e l'ordinanza di demolizione confermerebbero che gli appellanti hanno realizzato un aumento di volumetria nel limite del 10%, creando un nuovo vano all'interno dell'appartamento adibito a cabina armadio”.

La chiusura del balcone - in definitiva - determina un incremento della volumetria e un'alterazione della sagoma dell'edificio, elementi che qualificano l'intervento come ristrutturazione edilizia e non come mera manutenzione straordinaria.

Incidenza sul prospetto dell'edificio

L'intervento modifica anche l'aspetto esterno del fabbricato, incidendo sulla facciata e sull'armonia architettonica dell'edificio, aspetto che è considerato rilevante per classificare l'opera come ristrutturazione.

Ristrutturazione edilizia abusiva: quando la SCIA non basta

Serve il permesso di costruire per gli interventi di ristrutturazione edilizia che comportano modificazioni della sagoma o della volumetria complessiva degli edifici o dei prospetti di immobili sottoposti a tutela ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio.

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Non basta la CILA, serve il permesso di costruire (anche in sanatoria)

Secondo Palazzo Spada, non può essere condiviso quanto osservato dal TAR con la sentenza impugnata nel senso che per realizzare tale intervento non può farsi ricorso né alla DIA, per il carattere incrementativo della volumetria, né al PDC in sanatoria secondo la normativa localmente vigente non trattandosi di ristrutturazione assentibile.

Secondo il TAR, quindi, un intervento di chiusura del balcone non sarebbe assentibile né a mezzo DIA/SCIA, come è giusto, né a mezzo permesso di costruire. Sarebbe così preclusa ogni forma di sanatoria pur in presenza di un istituto di portata generale.

Infatti, poiché la chiusura di un balcone con la creazione di un nuovo vano - la cabina armadio, appunto - determina un ampliamento dell'unità immobiliare, tale intervento non rientra tra le opere soggette a CILA, SCIA o edilizia libera, ma richiede il permesso di costruire.

A rinforzo, si citano svariate sentenze della giurisprudenza amministrativa che contengono, tra l'altro, queste indicazioni:

• “le verande realizzate sulla balconata di un appartamento, in quanto determinano una variazione planovolumetrica ed architettonica dell’immobile nel quale vengono realizzate, sono senza dubbio soggette al preventivo rilascio di permesso di costruire”;
• “Ai sensi dell’art. 10, comma l, lettera c), del TUE, le opere di ristrutturazione edilizia necessitano di permesso di costruire se consistenti in interventi che portino ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente e che comportino, modifiche del volume, dei prospetti, ovvero che, limitatamente agli immobili compresi nelle zone omogenee A, comportino mutamenti della destinazione d’uso (ristrutturazione edilizia). In via residuale, la SCIA assiste invece i restanti interventi di ristrutturazione c.d. «leggera» (compresi gli interventi di demolizione e ricostruzione che non rispettino la sagoma dell’edificio preesistente).

In definitiva, il ricorso è da accogliere nel senso che questo tipo di intervento edilizio, per la sua attitudine ad incrementare l'assetto planovolumetrico dell'appartamento, oltre che l'impronta estetica del fabbricato, rientra senz'altro nel perimetro applicativo del permesso di costruire anche in sanatoria.

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