Bonus Ristrutturazioni: i dettagli sul limite di detraibilità in edifici unifamiliari, condomini, pertinenze

Col Superbonus sempre più stretto causa limiti apportati alle regole sulla cessione del credito e lo sconto in fattura, torna prepotentemente di moda il Bonus Ristrutturazioni classico, una detrazione storica che l'Agenzia delle Entrate ha approfondito molto bene nella recente circolare 17/E/2023 del 26 giugno, una sorta di vademecum per tutti i bonus edilizi esistenti ad oggi.

I limiti di detraibilità

Sono ormai 11 anni che la percentuale di detrazione di questa agevolazione fiscale (introdotta nel nostro ordinamento dall'art. 1, comma 1, della legge 449/1997 ma resa permanente dall'art. 4 del DL 201/2011, convertito con modificazioni dalla legge 214/2011, che ha introdotto nel TUIR l'art. 16-bis), che sarebbe al 36%, è incrementata al 50%, con limite di spesa a 96 mila euro (originario: 48 mila euro).

Tali limiti sono stati più volte prorogati e da ultimo - cioè ad oggi - sono validi fino al 31 dicembre 2024.

Il limite di spesa ammesso alla detrazione è annuale e riguarda il singolo immobile.

Interventi di accorpamento di più immobili: si considerano le unità ad inizio lavori

L'Agenzia delle Entrate ha precisato tra l'altro che nel caso di interventi di recupero edilizio che comportino l'accorpamento di più unità abitative o la suddivisione in più immobili di un'unica unità abitativa, per l'individuazione del limite di spesa vanno considerate le unità immobiliari censite in Catasto all’inizio degli interventi edilizi e non quelle risultanti alla fine dei lavori.

Tutto questo vale anche se l'unità immobiliare su cui si effettuano i lavori non sia ad uso abitativo (per esempio, fienile).

Lavori iniziati in un anno e proseguiti in un altro: cosa succede?

Le Entrate chiariscono anche che, laddove gli interventi realizzati in ciascun anno consistano nella mera prosecuzione di lavori iniziati negli anni precedenti sulla stessa unità immobiliare, ai fini della determinazione del limite massimo delle spese ammesse in detrazione occorre tenere conto anche delle spese sostenute negli anni pregressi.

Il Bonus Ristrutturazioni spetta quindi solo se la spesa per la quale si è già fruito della relativa detrazione nell'anno di sostenimento non ha superato il limite complessivo.

NB - Questo ulteriore vincolo non si applica agli interventi autonomi, ossia non di mera prosecuzione, fermo restando che, per gli interventi autonomi effettuati nel medesimo anno sullo stesso immobile, deve essere rispettato il limite annuale di spesa ammissibile. Per essere definito autonomo, l'intervento deve essere autonomamente certificato dalla documentazione richiesta dalla normativa edilizia vigente o attraverso l'autocertificazione in caso di lavori per i quali non si richiede alcun titolo abilitativo.

Bonus Ristrutturazioni Edilizie fino al 31 dicembre 2024: detrazione 50%, massimale 96 mila euro. La guida aggiornata delle Entrate

Il Bonus Ristrutturazioni 50% è stato più volte prorogato e, da ultimo, la legge di bilancio 2022 ha spostato al 31 dicembre 2024 la possibilità di usufruire della maggiore detrazione Irpef (50%) e del limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare.

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L'ammontare massimo di spesa: a cosa va riferito

Quei 96 mila euro vanno riferiti all'unità abitativa e alle sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

Ciò in quanto, spiegano le Entrate, gli interventi edilizi effettuati sulla pertinenza non hanno un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l'unità abitativa di cui la pertinenza è al servizio.

In caso di box acquistato in comproprietà da più soggetti, lo stesso può essere considerato pertinenziale di più fabbricati ad uso abitativo e, di conseguenza, per individuare il limite di spesa su cui calcolare la detrazione è necessario tener conto del numero delle unità immobiliari abitative servite dalla pertinenza stessa.

Questo vale anche nell'ipotesi in cui la pertinenza sia destinata al servizio di più unità immobiliari appartenenti ad uno stesso proprietario.

L'ufficio dentro l'unità immobiliare, se promiscuo, può prendere il Bonus

Importante: se un'unità immobiliare residenziale è adibita promiscuamente anche all'esercizio dell'arte o della professione ovvero di attività commerciale ('ufficio' occasionale o abituale), la detrazione sarà calcolata sul 50% delle spese.

Spese sulle parti comuni: come si calcolano?

Le spese relative ai lavori sulle parti comuni dell'edificio, essendo oggetto di un'autonoma previsione agevolativa, devono essere considerate, dal condomino o dall’unico proprietario dell'intero edificio, in modo autonomo ai fini dell'individuazione del limite di spesa detraibile.

Pertanto, nel caso in cui vengano effettuati dal medesimo contribuente, anche nello stesso edificio, sia lavori sulle parti comuni che lavori sul proprio appartamento, la detrazione spetta nei limiti di spesa precedentemente riportati, applicabili disgiuntamente per ciascun intervento.

Nel caso di titolarità di più appartamenti, il limite massimo di spesa relativo ai lavori sulle parti comuni va considerato autonomamente per ciascuna abitazione e, in caso di più contitolari dell'unità abitativa, deve essere suddiviso tra gli stessi.

Se, invece, l'edificio è costituito esclusivamente da un'unità abitativa e dalle relative pertinenze, non sono ravvisabili elementi dell’edificio qualificabili come “parti comuni” e, pertanto, non è possibile considerare un autonomo limite di spesa per ciascuna unità.