Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus, Sismabonus, Bonus Facciate, Superbonus: riepilogo veloce

Differenze, caratteristiche, cumulabilità, opzioni alternative (sconto in fattura o cessione del credito), documenti da conservare, scadenze: breve recap sui principali bonus edilizi attualmente esistenti.

Per tutte le informazioni di dettaglio, gli approfondimenti, i riferimenti di legge, gli articoli collegati, gli interpelli e i casi particolari, rimandiamo alle nostre pagine speciali dedicate a Ecobonus, Sismabonus e Bonus Facciate, tutte aggiornate alle ultime novità normative e implementate con le specifiche dettate dal Superbonus 110%.

Bonus Ristrutturazioni edilizie

L’agevolazione fiscale sugli interventi di ristrutturazione edilizia (cd. Bonus Ristrutturazioni) è disciplinata dall’art. 16-bis del Dpr 917/86 (T.U. Imposte sui Redditi) e consiste in una detrazione dall’Irpef del 36% delle spese sostenute, fino a un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare.

Tuttavia, per le spese sostenute dal 26 giugno 2012 al 31 dicembre 2021 la detrazione è elevata al 50% e il limite massimo di spesa è di 96.000 euro.

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo.

È prevista, inoltre, una detrazione Irpef, entro l’importo massimo di 96.000 euro, anche per chi acquista fabbricati a uso abitativo ristrutturati. In particolare, la detrazione spetta nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro 18 mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile.

Indipendentemente dal valore degli interventi eseguiti, l’acquirente o l’assegnatario dell’immobile deve comunque calcolare la detrazione su un importo forfetario, pari al 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell’abitazione (comprensivo di Iva). Anche questa detrazione va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Il Bonus Ristrutturazioni è quindi il "padre" di alcuni bonus edilizi successivi, come Ecobonus, Sismabonus, Superbonus.

Questi gli interventi ammessi:

• a) di cui alle lett. a) b), c) e d) dell'art.3 del dpr 380/2001, effettuati sulle parti comuni di edificio residenziale di cui all'articolo 1117 del codice civile;
• b) di cui alle lettere b), c) e d) dell'art.3 del dpr 380/2001, effettuati sulle singole unita' immobiliari residenziali di qualsiasi categoria catastale, anche rurali, e sulle loro pertinenze;
• c) necessari alla ricostruzione o al ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi, ancorche' non rientranti nelle categorie di cui alle lettere a) e b) del presente comma, sempreche' sia stato dichiarato lo stato di emergenza, anche anteriormente alla data di entrata in vigore della presente disposizione;
• d) relativi alla realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali anche a proprieta' comune;
• e) finalizzati alla eliminazione delle barriere architettoniche, aventi ad oggetto ascensori e montacarichi, alla realizzazione di ogni strumento che, attraverso la comunicazione, la robotica e ogni altro mezzo di tecnologia piu' avanzata, sia adatto a favorire la mobilita' interna ed esterna all'abitazione per le persone portatrici di handicap in situazione di gravità; 
• f) relativi all'adozione di misure finalizzate a prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi;
• g) relativi alla realizzazione di opere finalizzate alla cablatura degli edifici, al contenimento dell'inquinamento acustico;
• h) relativi alla realizzazione di opere finalizzate al conseguimento di risparmi energetici con particolare riguardo all'installazione di impianti basati sull'impiego delle fonti rinnovabili di energia. Le predette opere possono essere realizzate anche in assenza di opere edilizie propriamente dette, acquisendo idonea documentazione attestante il conseguimento di risparmi energetici in applicazione della normativa vigente in materia;
• i) relativi all'adozione di misure antisismiche con particolare riguardo all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica, in particolare sulle parti strutturali, per la redazione della documentazione obbligatoria atta a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonche' per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione. Gli interventi relativi all'adozione di misure antisismiche e all'esecuzione di opere per la messa in sicurezza statica devono essere realizzati sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici e, ove riguardino i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari;
• l) di bonifica dall'amianto e di esecuzione di opere volte ad evitare gli infortuni domestici.

Ecobonus

Si tratta di un incentivo fiscale volto alla riduzione dei consumi energetici degli edifici esistenti. E' una detrazione, con aliquota variabile, di parte (o di tutte) le spese sostenute per riqualificare un fabbricato esistente, attraverso l’applicazione di precise tecnologie.

L’Ecobonus si divide in 3 grandi tipologie:

1. Ecobonus ordinario, con aliquote che possono arrivare sino al 65%, fruibile tanto da soggetti IRPEF quanto da soggetti IRES, sia per immobili strumentali che per immobili merce o patrimonio;
2. Ecobonus ed ecosismabonus per edifici con più unità immobiliari, con aliquote che possono variare dal 70% sino all’85%, fruibile tanto da soggetti IRPEF quanto da soggetti IRES, sia per immobili strumentali che per immobili merce o patrimonio;
3. SuperEcobonus 110, per edifici condominiali, edifici unifamiliari o funzionalmente autonomi, edifici da 2 a 4 unità immobiliari di proprietà dello stesso soggetto, edifici appartenenti o gestiti da ex IACP (comunque denominati). In questo caso l’aliquota arriva sino al 110% delle spese sostenute. Possono fruirne solo condòmini, persone fisiche e, per le sole spese sostenute per la riqualificazione delle parti comuni degli edifici condominiali, anche soggetti IRES.

Rientra tra i lavori agevolabili, per esempio, l’installazione di un impianto fotovoltaico per la produzione di energia elettrica, in quanto basato sull’impiego della fonte solare e, quindi, sull’impiego di fonti rinnovabili di energia.

NB 1 - Per usufruire della detrazione è necessario che l’impianto sia installato per far fronte ai bisogni energetici dell’abitazione (cioè per usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchi elettrici, eccetera) e, quindi, che lo stesso sia posto direttamente al servizio dell’abitazione.

NB2 - Condizione indispensabile per fruire della detrazione è che gli interventi siano eseguiti su unità immobiliari e su edifici (o su parti di edifici) esistenti, di qualunque categoria catastale, compresi i fabbricati rurali e gli immobili strumentali all’esercizio dell’impresa.

Sismabonus

E' l’incentivo fiscale per la riqualificazione del patrimonio immobiliare esistente nelle zone sismiche 1, 2 e 3.

Il Sismabonus si divide in 5 grandi tipologie:

• Sismabonus ordinario (aliquota del 50%);
• Sismabonus con singolo o doppio salto di classe di rischio sismico (con aliquote dal 70% all’85%);
• Ecosismabonus, con aliquote di detrazione sino all’85%;
• SuperSismabonus 110, con aliquote che arrivano sino al 110%. Quest’ultimo incentivo è pensato solo per gli edifici condominiali a prevalenza residenziale e per gli edifici unifamiliari, mentre le altre aliquote sono per interventi su unità abitative o produttive, fruibili tanto da soggetti IRES quanto da soggetti IRPEF;
• Sismabonus (e SuperSismabonus) Acquisti: detrazione temporanea che riguarda quegli interventi per la riduzione del rischio sismico effettuati nei Comuni che si trovano in zone classificate a “rischio sismico 1-2-3” e realizzati mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici.

Per prendere questo bonus, le opere devono essere realizzate sulle parti strutturali degli edifici o complessi di edifici collegati strutturalmente e comprendere interi edifici. Se riguardano i centri storici, devono essere eseguiti sulla base di progetti unitari e non su singole unità immobiliari.

Sono agevolate, inoltre, le spese necessarie per la redazione della documentazione obbligatoria idonea a comprovare la sicurezza statica del patrimonio edilizio, nonché per la realizzazione degli interventi necessari al rilascio della suddetta documentazione.

Bonus Facciate

Il Bonus Facciate 90% consiste in una detrazione - nella misura del 90% - delle spese documentate e sostenute per interventi, ivi inclusi quelli di sola pulitura o tinteggiatura esterna, finalizzati al recupero o restauro della facciata esterna degli edifici esistenti purché ubicati in centri urbani in zone classificate “A” (centro storico) o “B” (zone di completamento) dai vigenti strumenti urbanistici.

La detrazione, pertanto, non si applica ad edifici che si trovino in diverse zone territoriali omogenee quali ad es. la zona “C” (zona di espansione), la zona “D” (zona produttiva) o la zona “E” (zona agricola).

NB - Sono ammessi al Bonus Facciate esclusivamente interventi finalizzati al recupero o restauro della “facciata esterna”, realizzati su edifici esistenti, parti di edifici esistenti o su unita immobiliari esistenti di qualsiasi categoria catastale, compresi quelli strumentali.

Anche questo, al momento, è valido sino al 31 dicembre 2021.

Superbonus 110

Istituito dal DL Rilancio (art.119 e 121 DL 34/2020), il Superbonus elevato al 110% (sia Eco che Sisma) spetta a fronte del sostenimento delle spese relative a taluni specifici interventi finalizzati alla riqualificazione energetica e alla adozione di misure antisismiche degli edifici (cd. interventi “trainanti”) nonché ad ulteriori interventi, realizzati congiuntamente ai primi (cd. interventi “trainati”) realizzati:

• su parti comuni di edifici residenziali in “condominio” (sia trainanti che trainati);
• su edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti che trainati);
• su unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti che trainati);
• su singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze all’interno di edifici in condominio (solo trainati collegati ad interventi trainanti sulle parti comuni dell’edificio).

Il Superbonus non si applica alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8 e A/9 e agli immobili non residenziali anche se posseduti da soggetti che non svolgono attività di impresa, arti o professioni (Agenzia delle Entrate Circolare n. 30/E del 22 dicembre 2020).

Non si prende il Superbonus per interventi eseguiti su unità immobiliari in corso di costruzione (accatastate in categoria F/3) in quanto non si è in presenza di unità immobiliari “esistenti”.

Ai fini della detrazione del 110% e per l'opzione per la cessione del credito di imposta o per lo sconto in fattura (vedi sotto), vanno osservate queste indicazioni tassative:

• a) per gli interventi di efficientamento energetico (sia trainanti che trainati), i tecnici abilitati devono asseverare il rispetto dei requisiti tecnici previsti dalla vigente normativa e la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati;
• b) per gli interventi di riduzione del rischio sismico (tutti trainanti), l’efficacia degli stessi al fine della riduzione del rischio sismico deve essere asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico secondo le rispettive competenze professionali, iscritti agli Ordini o ai collegi professionali di appartenenza.

I professionisti incaricati, nelle asseverazioni di cui sopra, attestano anche la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati.

NB- Per tutte le attestazioni e le asseverazioni prodotte dai professionisti è richiesta apposita polizza assicurativa. L’asseverazione è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori (SAL).

L’asseverazione rilasciata dal tecnico abilitato attesta i requisiti tecnici sulla base del progetto e dell’effettiva realizzazione.

Rientrano tra le spese detraibili nel Superbonus 110% quelle sostenute per il rilascio dell’Attestazione di Prestazione Energetica (APE) e delle asseverazioni dei tecnici abilitati.

Qui sotto un riepilogo delle scadenze:

Cessione del credito e sconto in fattura: le opzioni alternative alla fruizione diretta

Per tutte le tipologie di bonus sopracitati, ai sensi dell’art.121 del DL 34/2020 (Decreto Rilancio), i soggetti che negli anni 2020 e 2021 sostengono spese per gli interventi di ristrutturazione edilizia possono optare, in luogo dell'utilizzo diretto della detrazione spettante, alternativamente:

• per un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta, di importo pari alla detrazione spettante, con facoltà di successiva cessione del credito ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari
• per la cessione di un credito d'imposta di pari ammontare, con facoltà di successiva cessione ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari.

Cumulabilità dei bonus

Se sullo stesso immobile vengono effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa detraibile sarà costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati.

Ogni situazione va valutata caso per caso e il cumulo delle agevolazioni è applicabile solo a determinate condizioni.

NB - Se lo stesso intervento è riconducibile a due diverse fattispecie agevolabili, il contribuente potrà applicare una sola agevolazione.

Ricevute dei bonifici, fatture, asseverazioni: quali documenti servono

Per dimostrare l'effettiva realizzazione degli interventi che poi porterà al beneficio del relativo sconto, vanno conservate le ricevute dei bonifici effettuati e le fatture e/o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori.

Per gli interventi eseguiti sugli enti comuni condominiali, il cittadino potrà utilizzare una certificazione rilasciata dall’amministratore di condominio in cui lo stesso attesti di avere adempiuto agli obblighi previsti e indichi la somma detraibile da parte di ogni singolo contribuente.

Per l'Ecobonus e il Sismabonus è inoltre necessario essere in possesso di altri documenti:

• asseverazione del tecnico abilitato alla progettazione di edifici e impianti nell’ambito delle competenze ad essi attribuite dalla legislazione vigente, iscritti ai rispettivi ordini e collegi professionali.
• attestato di prestazione energetica (APE) - per Ecobonus;
• progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico, contenente l’asseverazione della classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato, allegato al progetto presentato in Comune - per il Sismabonus.

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