Bonus Ristrutturazioni: cosa succede se cambiano proprietà o possesso

In attesa di capire come cambieranno i bonus edilizi, quel che è certo è che, almeno fino a fine anno, il Bonus Ristrutturazioni al 50% resterà attivo con massimale di spesa a 96 mila euro, per interventi di recupero del patrimonio edilizio (ma anche di efficientamento energetico, di protezione, ecc.), con le regole fissate anche in caso di 'cambio' di proprietà o possesso dell'immobile.

Con l'ausilio della guida dell'Agenzia delle Entrate, ci concentriamo proprio su queste regole, per capire cosa succede, appunto, quando l'edificio sul quale si gode del Bonus Ristrutturazioni 'passa di mano'.

Bonus Ristrutturazioni 2024 al 50%: chi lo prende, per quali interventi, scadenza, tetto massimo

In virtù del regime speciale per ultimo prorogato dalla Legge di Bilancio 2022, per le spese inerenti gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, sostenute fino al 31 dicembre 2024, il Bonus Ristrutturazioni edilizie è elevato al 50% e il limite massimo di spesa è innalzato a 96.000 euro per unità immobiliare.

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Cambio di possesso o proprietà: le regole del Bonus Ristrutturazioni

Nel caso in cui l'immobile soggetto a intervento di recupero edilizio venga venduto prima della completa fruizione delle detrazioni fiscali, il diritto a utilizzare le quote non ancora sfruttate viene trasferito, a meno di diverso accordo tra le parti, all'acquirente dell'immobile (se persona fisica).

In pratica, in caso di vendita o trasferimento dell'immobile tra vivi, il venditore può decidere se mantenere il diritto alle detrazioni non utilizzate o cederlo all'acquirente (se persona fisica). Tuttavia, in mancanza di specifiche disposizioni nell'atto di compravendita, il beneficio viene automaticamente trasferito all'acquirente dell'immobile.

Per determinare chi può usufruire della detrazione relativa a un determinato anno, è necessario individuare il soggetto che era proprietario dell'immobile al 31 dicembre di quell'anno.

Il trasferimento di una quota dell'immobile non comporta automaticamente il trasferimento del diritto alla detrazione, il quale avviene solo in caso di cessione dell'intero immobile. Però, se la cessione della quota rende l'acquirente proprietario esclusivo dell'immobile, la detrazione residua viene trasmessa a quest'ultimo.

Bonus Ristrutturazioni: come si paga e quali documenti bisogna conservare

Per ottenere il Bonus Ristrutturazioni, i pagamenti devono essere effettuati tramite bonifico bancario o postale, anche online. Tra la documentazione da conservare, la ricevuta del bonifico e le fatture o ricevute fiscali relative alle spese sostenute per i lavori, ma anche i titoli abilitativi richiesti dalla normativa edilizia vigente.

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Immobile in usufrutto: la detrazione rimane al nudo proprietario

In caso di costituzione del diritto di usufrutto, sia a titolo oneroso sia a titolo gratuito, le quote di detrazione non fruite non si trasferiscono all'usufruttuario, ma rimangono al nudo proprietario.

Immobili ereditati col Bonus Ristrutturazioni: serve la 'detenzione diretta' del bene

Nel caso di decesso del beneficiario, la detrazione non utilizzata, in tutto o in parte, viene trasferita agli eredi che mantengono la "detenzione materiale e diretta dell'immobile" per i restanti periodi  d'imposta.

La condizione di detenere il bene deve essere soddisfatta non solo nell'anno di accettazione dell'eredità, ma anche per ogni anno in cui si intende usufruire delle quote residue di detrazione.

Ad esempio, se l'erede che deteneva direttamente l'immobile ereditato successivamente concede in comodato o in locazione lo stesso, non potrà beneficiare delle detrazioni relative agli anni in cui non ha più la detenzione diretta e materiale del bene. Potrà, però, usufruire delle eventuali detrazioni residue solo a partire dagli anni successivi alla scadenza del contratto di comodato o locazione.

In caso di vendita o donazione da parte dell'erede che detiene materialmente e direttamente il bene, le quote residue di detrazione non trasferiscono al nuovo acquirente o donatario, anche se la vendita o donazione avviene nello stesso anno di accettazione dell'eredità.

Fine locazione o comodato

Il diritto all'agevolazione dell'inquilino o del comodatario che ha eseguito gli interventi non viene revocato con la cessazione dello stato di locazione o comodato, e continuerà ad usufruire della detrazione  fino alla fine del periodo di godimento.