Bonus prima casa in costruzione, conclusione lavori e sospensione dei termini: chiarimenti

Quali sono le tempistiche per fruire del cd. Bonus prima casa? E l'emergenza sanitaria in corso può incidere se ha impedito di terminare dei lavori? Lo charisce l'Agenzia delle Entrate nella risposta 39/2021 del 12 gennaio scorso.

Il caso

Un privato ha ricevuto in donazione dal padre un immobile in corso di costruzione, con atto registrato in data 16 ottobre 2017, fruendo delle agevolazioni 'prima casa' ed entro tre anni dalla data di registrazione - quindi - avrebbe dovuto dichiarare l'avvenuta conclusione dei lavori.

Al riguardo, l'interpellante osserva che, in seguito alla chiusura totale dei cantieri a causa dell'emergenza Covid-19, non è stato possibile dichiarare la conclusione dei lavori entro il termine previsto, avendo dovuto interrompere i lavori di ultimazione dell'abitazione per oltre tre mesi.

Si chiede, pertanto, di conoscere se il suddetto termine di tre anni rientri tra i termini relativi all'agevolazione 'prima casa' oggetto di sospensione ai sensi dell'art.24 del DL 23/2020, convertito con modificazioni dalla legge 40/2020.

A quali immobili si applica il bonus prima casa

In primis, le Entrate ricordano che la tassazione agevolata si applica, limitatamente alle imposte ipotecaria e catastale, anche nel caso in cui si acquisti la 'prima casa' per donazione o per successione mortis causa (circolare 7 maggio 2001, n. 44/E).

Con riferimento agli immobili in costruzione, con circolare 12 agosto 2005, n.38/E (par. 3.3) è stato chiarito che le agevolazioni in esame spettano anche per i trasferimenti di immobile in corso di costruzione che presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell'abitazione non di lusso. Si tratta di immobili in costruzione che, ultimati, siano riconducibili ad una categoria catastale diversa da A/1, A/8, A/9.

Poiché la norma agevolativa non prevedeva un termine per l'ultimazione dei lavori di costruzione dell'immobile, con la citata circolare (par. 5.1) è stato chiarito che la verifica della sussistenza dei requisiti che danno diritto all'agevolazione non può essere differita sine die e che il contribuente, al fine di conservare l'agevolazione, debba dimostrare l'ultimazione dei lavori entro tre anni dalla registrazione dell'atto.

Tale termine è stato fatto coincidere con il termine di decadenza per l'accertamento dell'imposta di registro di cui all'articolo 76 del TUIR, cui rinvia l'art.60 del d.lgs. 346/1990.

Niente sospensione dei termini causa Covid-19

Nel caso di specie, si ritiene che il suddetto termine non sia riconducibile tra i termini oggetto di sospensione ai sensi dell'art.24 del DL 23/2020, che prevede «I termini previsti dalla nota II-bis all'articolo 1 della Tariffa parte prima, allegata al testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 26 aprile1986, n. 131, nonché il termine previsto dall'articolo 7 della legge 23 dicembre 1998,n. 448, ai fini del riconoscimento del credito d'imposta per il riacquisto della prima casa, sono sospesi nel periodo compreso tra il 23 febbraio 2020 e il 31 dicembre 2020».

I termini di sospensione consentiti

Come chiarito con circolare 13 aprile 2020, n. 9 (par. 8.1), i termini oggetto di sospensione sono i seguenti:

• il periodo di 18 mesi dall'acquisto della prima casa entro il quale il contribuente deve trasferire la residenza nel comune in cui è ubicata l'abitazione;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che ha trasferito l'immobile acquistato con i benefici "prima casa" nei cinque anni successivi alla stipula dell'atto di acquisto, deve procedere all'acquisto di un altro immobile da destinare a propria abitazione principale;
• il termine di un anno entro il quale il contribuente che abbia acquistato un immobile da adibire ad abitazione principale, deve procedere alla vendita dell'abitazione ancora in suo possesso, purché quest'ultima sia stata, a sua volta, acquistata usufruendo dei benefici "prima casa".

E' infine sospeso il termine di un anno dall'alienazione dell'immobile acquistato con i benefici "prima casa", stabilito per il riacquisto di altra casa di abitazione al fine del riconoscimento, in relazione a tale ultimo atto di acquisto, di un credito d'imposta fino a concorrenza dell'imposta di registro o dell'imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione al precedente acquisto agevolato.

LA RISPOSTA 39/2020 DELLE ENTRATE E' SCARICABILE IN FORMATO PDF