Bonus prima casa: fuori anche l'appartamento di lusso in condominio

Immobili di lusso: chi vi rientra

Tra gli immobili di lusso non ci sono solo ville, castelli ed immobili di pregio, ma anche i grandi appartamenti condominiali che di conseguenza non posso accedere alle agevolazioni per la prima casa (cd. bonus prima casa).

Lo ha chiarito la Cassazione nella recente ordinanza 7769/2020, dove si specifica che anche gli appartamenti che si trovano in condominio, ma con una metratura importante, possono rientrare nella categoria "di lusso".

Riassumendo:

• devono essere considerate abitazioni di lusso tutti gli immobili aventi una superficie utile complessiva maggiore di 240 metri quadri, non rilevando affatto la tipologia di immobile (cioè che si tratti di ville o appartamenti in condominio);
• il DM 2 agosto 1969 detta una serie di condizioni che rendono un immobile di lusso: la tipologia di villa o villetta in città, la presenza di un parco o grande giardino, la presenza di un campo da tennis con sottofondo drenato di superficie non inferiore a 650 metri quadri o di una piscina di almeno 80 metri quadri, la presenza di pertinenze, la superficie utile complessiva superiore a 240 metri quadri, il costo elevato del terreno;
• solo le abitazioni che non rientrano nella casistica di cui sopra possono accedere alle agevolazioni riconosciute alle prime case, cioè pagamento di imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura ridotta in caso di compravendita ed esenzione dall’Imu.

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Il caso specifico

La Corte suprema osserva che, diversamente da quanto affermato dai ricorrenti, la CTR ha correttamente fatto applicazione dei criteri di cui al DM 2 agosto 1969, al fine di stabilire se l'abitazione oggetto di compravendita era di lusso e, quindi, esclusa dai benefici per l'acquisto della prima casa ai sensi della tariffa 1, art. 1, nota 2 bis, del DPR 131/1986, assumendo all'uopo rilievo il fatto che la compravendita oggetto di accertamento era avvenuta il 29 maggio 2006.

In particolare, l'art. 6 del DM 2 agosto 1969 indica quale abitazione di lusso «le singole unità immobiliari aventi superficie utile complessiva superiore a mq. 240 (esclusi i balconi, le terrazze, le cantine, le soffitte, le scale e posto macchine)». L'art. 40 del DPR 1142/1949 rubricato (Unità immobiliare urbana) prevede, poi, che «si accerta come distinta unità immobiliare urbana ogni fabbricato, o porzione di fabbricato od insieme di fabbricati che appartenga allo stesso proprietario e che, nello stato in cui si trova, rappresenta, secondo l'uso locale, un cespite indipendente».

Il ricorso va quindi cassato in quanto ai fini tributari rileva l'unità immobiliare, avendo la Corte, secondo un principio pienamente condiviso dal Collegio, affermato che «Ai fini fiscali devono essere considerate abitazioni di lusso, ai sensi dell'art.6 del d.m. 2 agosto 1969, tutti gli immobili aventi una superficie utile complessiva maggiore di 240 metri quadrati, a nulla rilevando che si tratti di appartamenti compresi in fabbricati condominiali o di singole unità abitative» (Cass. n. 23591 del 2012).

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