Bonus fiscali: una Guida su come usare gli incentivi di ristrutturazione, Sismabonus e Decreto Crescita 2019

Edilizia: i bonus fiscali per gli interventi strutturali 

I bonus fiscali sono una concreta opportunità per l’edilizia purché li si conosca e si sappia come e quando richiederli. Il bonus è una detrazione fiscale sulla tassazione IRPEF o IRES che si matura a seguito di interventi sul patrimonio edilizio esistente dall'anno successivo al pagamento effettuato. 

In estrema sintesi possiamo classificare i bonus fiscali per gli interventi strutturali in tre tipologie.

La prima prevede bonus legati alla ristrutturazione edilizia in genere, senza alcuna specifica di miglioramento delle performance strutturali apportate all'edificio. La seconda, il Sismabonus, riguarda i bonus che si ottengono se, grazie alla ristrutturazione, si migliora la sicurezza antisismica dell'edificio. 
A queste due tipologie principali si aggiunge una variante della seconda che modifica i termini di applicazione del bonus e riguarda quegli interventi che migliorano sia gli aspetti strutturali che energetici con riferimento ai soli condomini.

Sintesi dei bonus fiscali per interventi strutturali

La guida realizzata da Logical Soft con tutti i dettagli su come sfruttare al meglio i bonus fiscali previsti in caso di interventi strutturali degli edifici

Nel focus realizzato da Logical Soft si ricostruisce una mappa dei bonus fiscali disponibili per gli interventi strutturali di riqualificazione del patrimonio edilizio esistente e una guida alla loro applicazione leggendo il "Decreto Crescita" pubblicato in Gazzetta Ufficiale e in vigore dal 1° Maggio 2019:

• bonus nella ristrutturazione edilizia
• Sismabonus
• Sismabonus e interventi locali
• Sismabonus ed Ecobonus per i Condomini
• la cessione del credito
• le novità del "Decreto Crescita"

Il bonus nella ristrutturazione edilizia

È possibile detrarre dall'IRPEF (l'imposta sul reddito delle persone fisiche) una parte dei costi sostenuti per ristrutturare le abitazioni e le parti comuni degli edifici residenziali situati nel territorio dello Stato.

Le detrazioni corrispondono al 50% delle spese sostenute (bonifici effettuati) fino al 31 dicembre 2019, con un limite massimo di spesa di 96.000 euro per ciascuna unità immobiliare; le somme saranno pagate a partire dal 1° gennaio 2020. 

L'agevolazione può essere richiesta per le spese sostenute nell'anno, secondo il criterio di cassa, e va suddivisa fra tutti i contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono effettuati gli interventi. 

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, nell'anno in cui è sostenuta la spesa e in quelli successivi. 

Quali sono gli interventi per i quali si può accedere alle detrazioni fiscali?

Per la definizione degli interventi si fa riferimento al DPR 380:

• manutenzione ordinaria, solo per gli interventi sulle parti comuni dei condomini: le opere di riparazione, rinnovamento e sostituzione delle finiture degli edifici, quelle necessarie a integrare o mantenere in efficienza gli impianti tecnologici esistenti, la sostituzione di pavimenti, infissi e serramenti, la tinteggiatura di pareti, soffitti, infissi interni ed esterni, il rifacimento di intonaci interni, l'impermeabilizzazione di tetti e terrazze, la verniciatura delle porte dei garage;
• manutenzione straordinaria: installazione di ascensori e scale di sicurezza, realizzazione e miglioramento dei servizi igienici, sostituzione di infissi esterni e serramenti o persiane con serrande e con modifica di materiale o tipologia di infisso, rifacimento di scale e rampe, interventi finalizzati al risparmio energetico, recinzione dell'area privata, costruzione di scale interne.
• restauro e risanamento conservativo: interventi mirati all'eliminazione e alla prevenzione di situazioni di degrado, adeguamento delle altezze dei solai nel rispetto delle volumetrie esistenti, apertura di finestre per esigenze di aerazione dei locali.
• ristrutturazione edilizia: demolizione e ricostruzione con la stessa volumetria dell'immobile preesistente, modifica della facciata, realizzazione di una mansarda o di un balcone, trasformazione della soffitta in mansarda o del balcone in veranda, apertura di nuove porte e finestre, costruzione dei servizi igienici in ampliamento delle superfici e dei volumi esistenti.
• ricostruzione o ripristino dell'immobile danneggiato a seguito di eventi calamitosi in territori in cui è dichiarato lo stato di emergenza;
• adozione di misure antisismiche.

Tra gli interventi per i quali è possibile accedere alle detrazioni fiscali ve ne sono alcuni che non riguardano in genere le parti strutturali ma che riportiamo per completezza:

• eliminare le barriere architettoniche o favorire la mobilità a persone con disabilità gravi;
• prevenire il rischio del compimento di atti illeciti da parte di terzi: rafforzamento, sostituzione o installazione di cancellate o recinzioni murarie degli edifici, apposizione di grate sulle finestre o loro sostituzione, porte blindate o rinforzate, apposizione o sostituzione di serrature, lucchetti, catenacci, spioncini, installazione di rilevatori di apertura e di effrazione sui serramenti, apposizione di saracinesche, tapparelle metalliche con bloccaggi, vetri antisfondamento, casseforti a muro, fotocamere o cineprese collegate con centri di vigilanza privati, apparecchi rilevatori di prevenzione antifurto e relative centraline;
• cablatura degli edifici e contenimento dell'inquinamento acustico
• conseguimento di risparmi energetici
• adozione di misure antisismiche
• bonifica dell'amianto e di esecuzione di opere volte a evitare gli infortuni domestici.

Sismabonus

Dal 1° gennaio 2017 sono state introdotte regole specifiche per usufruire della detrazione delle spese sostenute per gli interventi antisismici le cui procedure di autorizzazione sono state attivate a partire dalla stessa data. L'agevolazione fiscale può essere usufruita per interventi realizzati su tutti gli immobili di tipo abitativo e su quelli utilizzati per attività produttive. La detrazione può essere usufruita sia dai soggetti passivi IRPEF sia dai soggetti passivi IRES che sostengono le spese per gli interventi agevolabili, a condizione che possiedano o detengano l'immobile in base a un titolo idoneo e che le spese siano rimaste a loro carico. 

Tra le spese detraibili rientrano anche quelle effettuate per la classificazione e la verifica sismica degli immobili. 

Le opere devono essere realizzate su edifici che si trovano nelle zone sismiche 1, 2 e 3, facendo riferimento all'ordinanza del Presidente del Consiglio dei ministri n. 3274 del 20 marzo 2003 (pubblicata nel supplemento ordinario n. 72 alla Gazzetta Ufficiale n. 105 dell'8 maggio 2003).

Per le spese di miglioramento della sicurezza antisismica degli edifici spetta una detrazione del 50%. La detrazione va calcolata su un ammontare complessivo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno e deve essere ripartita in 5 quote annuali di pari importo, nell'anno in cui sono state sostenute le spese e in quelli successivi. 

Si può usufruire di una maggiore detrazione nei seguenti casi:

• quando l'intervento di ristrutturazione riduce il rischio sismico di una classe la detrazione è pari 70% delle spese sostenute;
• quando la ristrutturazione riduce di almeno due classi il rischio sismico la detrazione è pari all'80% delle spese sostenute.

Il decreto del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti del 28 febbraio 2017 ha stabilito le linee guida per la classificazione di rischio sismico delle costruzioni e le modalità per l'attestazione, da parte di professionisti abilitati, dell'efficacia degli interventi effettuati. In particolare, il progettista dell'intervento strutturale deve asseverare (secondo il modello contenuto nell'allegato B del decreto) la classe di rischio dell'edificio prima dei lavori e quella conseguibile dopo l'esecuzione dell'intervento progettato. 

Per gli interventi antisismici effettuati sulle parti comuni di edifici condominiali sono previste detrazioni ancora più elevate se, a seguito della loro realizzazione, si è ottenuto una riduzione del rischio sismico. 

In particolare, le detrazioni spettano nelle seguenti misure:

• 75% delle spese sostenute, nel caso di passaggio a una classe di rischio inferiore
• 85% delle spese sostenute, quando si passa ad almeno due classi di rischio inferiori.

La detrazione va calcolata su un ammontare delle spese non superiore a 96.000 euro moltiplicato per il numero delle unità immobiliari di ciascun edificio e va ripartita in 5 quote annuali di pari importo.

È bene ricordare che l'applicazione di queste regole in termini di agevolazione fiscale si intrecciano nell'ambito professionale con le regole e le normative in ambito urbanistico e tecnico. È utile approfondire con un esempio e un caso applicativo questa sovrapposizione di regole. 

Le agevolazioni del Sismabonus sono applicabili anche per l'acquisto di case antisismiche. Le condizioni di applicabilità sono:

• immobili demoliti e ricostruiti
• immobili che si trovano nei Comuni situati nelle zone classificate a “rischio sismico 1”.

Chi compra l'immobile nell'edificio ricostruito può usufruire di una detrazione pari al:

• 75% del prezzo di acquisto della singola unità immobiliare, come riportato nell'atto pubblico di compravendita, se dalla realizzazione degli interventi deriva una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio a una classe di rischio inferiore,
• 85% del prezzo della singola unità immobiliare, risultante nell'atto pubblico di compravendita, se la realizzazione degli interventi comporta una riduzione del rischio sismico che determini il passaggio ad almeno due classi di rischio inferiore.

La detrazione deve essere ripartita in 5 rate annuali di pari importo e la spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno. 

La ricostruzione dell'edificio può determinare anche un aumento volumetrico rispetto a quello preesistente, sempre che le norme urbanistiche in vigore permettano tale variazione. 

Gli interventi, inoltre, devono essere eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare che provvedano, entro 18 mesi dalla data di conclusione dei lavori, alla successiva alienazione dell'immobile.

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