Bonus edilizi e Superbonus: chi può prenderli, per quali spese e come si paga

Abbiamo di recente fornito informazioni di dettaglio sulle detrazioni edilizie esistenti in Italia dopo la piccola riforma operata dalla Legge di Bilancio 2025, che ha 'uniformato' le aliquote e le scadenze per Ecobonus, Sismabonus e Bonus Ristrutturazioni, mentre sappiamo che il Superbonus esiste ormai solo con l'ultima versione del 'decalage' al 65% per i condomini, al netto della sua sopravvivenza al 110% per le zone terremotate.

Oggi ci focalizziamo, con l'aiuto del vademecum aggiornato del Consiglio Nazionale del Notariato, sui beneficiari (cioè chi può prendere l'agevolazione) e sulle modalità corrette per poter fruire delle agevolazioni.

 

I beneficiari di Bonus Ristrutturazioni, Ecobonus e Sismabonus

Possono beneficiare della detrazione:

• il proprietario dell'immobile, compresi i comproprietari;
• il nudo proprietario;
• chi detiene un diritto reale di godimento sull'immobile, come usufrutto o diritto di abitazione.
• il comodatario;
• il locatario;
• i soci di cooperative edilizie a proprietà divisa. Nel caso di cooperative a proprietà indivisa, il diritto alla detrazione è riconosciuto ai soci previa autorizzazione scritta della cooperativa proprietaria dell’immobile;
• gli imprenditori individuali, ma solo per immobili che non rientrano tra i beni strumentali o merce;
• le società e i soggetti che producono reddito in forma associata (società semplici, in nome collettivo, in accomandita semplice e soggetti equiparati), alle stesse condizioni previste per gli imprenditori individuali.

A condizione che sostengano direttamente le spese e che le fatture e i bonifici risultino intestati a loro nome, possono usufruire della detrazione anche:

• i familiari conviventi del proprietario o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento (coniugi, uniti civilmente, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado). L’abitazione deve essere a disposizione del familiare, ma non è necessario che sia la sua residenza principale;
• il coniuge separato assegnatario dell’immobile, anche se intestato all’altro coniuge.
• il convivente more uxorio, poiché la legge 76/2016 riconosce la rilevanza giuridica della convivenza e il diritto di utilizzo dell’immobile;
• il promissario acquirente, se è già in possesso dell’immobile, sostiene le spese degli interventi e il contratto preliminare di compravendita è stato registrato.

In tutti questi casi, la detrazione è riconosciuta anche se il titolo edilizio risulta intestato al proprietario dell'immobile.

Le detrazioni spettano anche alle cooperative di abitazione a proprietà indivisa per interventi realizzati su immobili
dalle stesse posseduti e assegnati in godimento ai propri soci.

Inoltre, l'Ecobonus spetta anche

• agli Istituti Autonomi Case Popolari (o enti equivalenti);
• alle Cooperative edilizie a proprietà indivisa;
• ad altri soggetti passivi IRES (società soggette all’imposta sui redditi delle società).

In particolare, secondo la Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 34/E del 25 giugno 2020, i titolari di reddito d’impresa possono accedere agli incentivi indipendentemente dalla classificazione dell’immobile (strumentale, bene merce o patrimoniale).

 

I beneficiari del Superbonus

Il Superbonus è accessibile a diverse categorie di soggetti, con regole specifiche a seconda della tipologia di intervento e dell’immobile coinvolto.

1. Condomini e piccoli edifici plurifamiliari

Possono accedere all’incentivo:

• i condomini e le persone fisiche che non svolgono attività d’impresa, arte o professione;
• gli edifici fino a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se di proprietà di un solo soggetto o in comproprietà tra più persone (i cosiddetti mini-condomini).

 

2. Delibere condominiali e spese a carico di singoli condomini

• Per approvare interventi sulle parti comuni condominiali con il Superbonus, l’assemblea deve deliberare con la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.
• Un singolo condomino o un gruppo di condomini può decidere di farsi carico dell’intera spesa per gli interventi e usufruire direttamente delle detrazioni fiscali, purché questa decisione venga formalizzata in assemblea.

 

3. Titolari di reddito d’impresa o professionale

• Le imprese e i professionisti possono beneficiare del Superbonus solo se partecipano alle spese per interventi "trainanti" realizzati sulle parti comuni dell’edificio condominiale.

 

4. Enti del terzo settore

Anche alcune organizzazioni senza scopo di lucro possono usufruire delle agevolazioni, tra cui:

• ONLUS (Organizzazioni Non Lucrative di Utilità Sociale);
• Organizzazioni di volontariato, iscritte nell’apposito registro (ex art. 6 legge 266/1991);
• Associazioni di promozione sociale.

E' importante ricordare che, in virtù di quanto disposto dalla Legge di Bilancio 2025, che al comma 56, ha modificato l’art.119 del DL 34/2020, introducendo il nuovo comma 8-bis.2, il Superbonus 65% per le spese sostenute nel 2025 spetta solamente per gli interventi già avviati ovvero per i quali, alla scadenza del 15 ottobre 2024, risulti:

• presentata la comunicazione di inizio lavori asseverata Superbonus (CILA-S), se gli interventi sono sono diversi da quelli effettuati dai condomini;
• adottata la delibera assembleare che ha approvato l'esecuzione dei lavori e presentata la CILA-S, se gli interventi sono effettuati dai condomini;
• presentata l'istanza per l'acquisizione del titolo abilitativo, in caso di demolizione e ricostruzione degli edifici.

 

Requisiti per ottenere la detrazione fiscale

Per beneficiare della detrazione prevista dall’art. 16-bis del T.U.I.R. (ma vale in generale per tutti i bonus edilizi), è necessario rispettare specifiche formalità, stabilite dal Decreto Ministeriale 18 febbraio 1998 n. 41, aggiornato dal D.L. 70/2011.

Ecco i principali obblighi da seguire:

1. Modalità di pagamento

I pagamenti devono essere effettuati esclusivamente tramite bonifico bancario o postale, che deve contenere:

• la causale del versamento, con indicazione del riferimento normativo per la detrazione;
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione (se più persone sostengono la spesa, il bonifico deve riportare tutti i codici fiscali dei soggetti interessati);
• il codice fiscale o la partita IVA del destinatario del pagamento (impresa o professionista che ha eseguito i lavori).

Se il bonifico viene disposto da una persona diversa dal beneficiario della detrazione, quest'ultima può comunque usufruire del beneficio, a condizione che siano rispettati tutti gli altri requisiti normativi (Agenzia delle Entrate, Circolare n. 17/E del 24 aprile 2015).

 

2. Spese escluse dall’obbligo di pagamento con bonifico

Alcune spese non richiedono il pagamento tramite bonifico e possono essere versate con le modalità ordinarie, in quanto obbligatoriamente destinate alla Pubblica Amministrazione. Tra queste rientrano:

• Oneri di urbanizzazione;
• Imposta di bollo;
• Diritti di concessione, autorizzazioni e denunce di inizio lavori.

 

3. Informazioni da inserire nella dichiarazione dei redditi

Per ottenere la detrazione, nella dichiarazione dei redditi devono essere indicati:

• i dati catastali dell’immobile oggetto dell’intervento.
• se i lavori sono eseguiti da un soggetto diverso dal proprietario (ad esempio un affittuario o un comodatario), devono essere forniti gli estremi del contratto registrato che giustifica il possesso dell’immobile.
• qualsiasi altro dato utile per il controllo della detrazione da parte dell’Agenzia delle Entrate.

 

Quali spese si possono portare in detrazione?

Oltre alle spese necessarie per l’esecuzione dei lavori, è possibile portare in detrazione anche:

• le spese per la progettazione e le altre prestazioni professionali connesse;
• le spese per prestazioni professionali comunque richieste dal tipo di intervento;
• le spese per la messa a norma degli edifici ai sensi della legislazione vigente;
• le spese per l’acquisto dei materiali;
• il compenso corrisposto per la relazione di conformità dei lavori alle leggi vigenti;
• le spese per l’effettuazione di perizie e sopralluoghi
• l’imposta sul valore aggiunto, l’imposta di bollo e i diritti pagati per le concessioni, le autorizzazioni e le comunicazioni di inizio lavori;
• gli oneri di urbanizzazione;
• gli altri eventuali costi strettamente collegati alla realizzazione dei lavori e agli adempimenti stabiliti dalle vigenti normative.

Importante: gli interventi devono essere realizzati su edifici esistenti, ad eccezione della realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.

 

Revoca delle detrazioni: quando si richia di perdere i bonus

Le detrazioni fiscali per interventi edilizi possono essere revocate e l’importo eventualmente già ottenuto può essere recuperato dagli uffici competenti nei seguenti casi:

1. Mancata comunicazione all’ASL

Se la normativa prevede l’obbligo di comunicare preventivamente i lavori all’Azienda Sanitaria Locale (ASL) e tale comunicazione non è stata effettuata, il beneficio fiscale viene revocato.

 

2. Errori nei pagamenti

Il pagamento deve essere effettuato tramite bonifico bancario o postale contenente tutte le informazioni richieste. Se il bonifico non è stato utilizzato o non riporta i dati corretti, la detrazione non è concessa.

Tuttavia, secondo l’Agenzia delle Entrate (Circolare n. 43/E del 18 novembre 2016), il contribuente non perde il diritto alla detrazione nei seguenti casi:

• se ha erroneamente utilizzato un bonifico diverso da quello specifico per le detrazioni;
• se il bonifico è stato compilato in modo errato, impedendo alle banche o ad altri istituti di trattenere la ritenuta d’acconto.

In queste circostanze, per poter ancora beneficiare dell’agevolazione, è necessario ottenere una dichiarazione sostitutiva di atto notorio da parte del destinatario del pagamento, in cui si attesti di aver ricevuto le somme e di averle regolarmente registrate nella contabilità aziendale.

 

3. Mancata esibizione dei documenti

La detrazione non viene riconosciuta se il contribuente non è in grado di fornire:

• fatture o ricevute che attestino le spese sostenute;
• ricevuta del bonifico, oppure se questa risulta intestata a una persona diversa da chi ha richiesto la detrazione.

 

4. Irregolarità edilizie

Se le opere realizzate non rispettano le norme urbanistiche e edilizie previste dai regolamenti comunali, il beneficio fiscale viene revocato.

 

5. Violazioni in materia di sicurezza e contributi

Se i lavori non rispettano le norme sulla sicurezza nei luoghi di lavoro o gli obblighi contributivi, la detrazione non è riconosciuta.

Tuttavia, il contribuente può evitare la perdita del beneficio se è in possesso di una dichiarazione sostitutiva di atto notorio rilasciata dall’impresa esecutrice, in cui si attesti la conformità ai requisiti di sicurezza e agli obblighi contributivi.