Matteo Peppucci

La tolleranza costruttiva del 2% è applicabile alle difformità realizzate nel corso della realizzazione di un progetto approvato e non anche alle ipotesi di scostamenti previsti in un progetto finalizzato alla rimessa in pristino dello stato dei luoghi in conseguenza di un provvedimento repressivo di abusi edilizi.

In arrivo a inizio gennaio 2025 un manuale di accompagnamento su come applicare a livello operativo, da parte dei comuni, le disposizioni del Decreto Salva Casa, quali interventi si possono regolarizzare e i costi per la sanatoria semplificata.

Per realizzare un cambio di destinazione d'uso con opere da cantina/magazzino ad appartamento (residenziale), prima del Decreto Salva Casa era sempre necessario il permesso di costruire, mentre col Decreto Salva Casa può bastare la SCIA se le opere sono assentibili con CILA e il regolamento comunale non prevede regole più restrittive al riguardo

Va posto in capo al proprietario (o al responsabile dell'abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione l'onere di provare il carattere risalente del manufatto, collocandone la realizzazione in epoca anteriore alla c.d. legge Ponte 761/1967, quando non era richiesto il permesso di costruire fuori dai centri abitati.

Gli interventi di recupero che conservano le strutture preesistenti, senza modifiche dell'identità, della struttura e della fisionomia dello stesso, e senza ampliamento dei volumi e delle superfici, rientrano nel restauro o risanamento conservativo assentibile con SCIA.

Il procedimento di sanatoria 'tacito' può formarsi per effetto del silenzio-assenso soltanto se la domanda di sanatoria presentata possegga i requisiti soggettivi e oggettivi per essere accolta, ma in zona vincolata il terzo condono è possibile solo per gli abusi edilizi minori, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria

Tra le novità direttamente recepite nell'ordinamento urbanistico regionale, la nuova doppia conformità semplificata dell'art.36-bis Testo Unico Edilizia, i cambi di destinazione d'uso tra diverse categorie funzionali, la sanatoria delle parziali difformità alte 1977 e le nuove regole sulle tolleranze costruttive

Per beneficiare del Sismabonus Acquisti, l'atto di compravendita e il trasferimento di proprietà devono tassativamente essere perfezionati entro la scadenza dell'agevolazione (31/12/2024), ma le attestazioni di conformità a cura del progettista possono essere depositate anche al momento dell'esercizio del diritto alla detrazione (cioè in sede di presentazione della dichiarazione dei redditi, nel 2025).

Il certificato di agibilità non può sostituirsi al titolo edilizio necessario per garantire la regolarità urbanistica delle opere realizzate, in quanto tale certificato e il permesso di costruire sono collegati a presupposti diversi, non sovrapponibili fra loro. Pertanto, il rilascio del certificato di agibilità non preclude la possibilità per l'amministrazione comunale di contestare successivamente eventuali abusi edilizi.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio si applica alle parziali difformità dal permesso di costruire quando la demolizione non può avvenire senza pregiudizio della parte conforme e pagando una sanzione pari al triplo del costo di produzione, nel caso di edifici residenziali. Ma in zona vincolata, essendoci sempre variazione essenziale, la fiscalizzazione è impossibile.

La sanatoria parziale è prevista dall'articolo 36-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa, ma era già possibile in precedenza, per opere autonome e scindibili dal resto dell'immobile, purché non vi sia un legame inestricabile con le altre parti. Devono cioè esserci elementi che consentano di separare le parti sanabili da quelle non sanabili.

Una tettoia di copertura può ritenersi sottratta dal regime del permesso di costruire solo ove la sua conformazione e la ridotta dimensione rendono evidente e riconoscibile la finalità di arredo o di riparo e protezione. Se, invece, incide sull'assetto edilizio modificandolo, è necessario il titolo abilitativo.

Il secondo condono edilizio consente la sanatoria delle nuove costruzioni realizzate entro il 31 dicembre 1993, purché di volumetria non superiore a 750 metri cubi per singola domanda. La volumetria cumulativa è infatti rilevante solo per edifici unitari, non per manufatti autonomi, sicché la singola domanda è lecita e va accolta se proposta per più costruzioni già in origine autonome e oggetto di distinti atti di compravendita.

Per il cambio di destinazione d'uso da abitazione a ristorante-pizzeria con opere, prima del Decreto Salva Casa era sempre necessario il permesso di costruire, mentre oggi, se gli interventi sono assentibili con semplice CILA e tenendo presenti le regole locali, si può procedere anche con una semplice SCIA

Ai sensi dell'art. 21-nonies della Legge 241/1990, l'annullamento di un atto amministrativo, e quindi anche di un permesso di costruire, può avvenire entro 12 mesi dal rilascio, salvo in caso di falsa rappresentazione della realtà, che deve essere ascrivibile interamente al privato.

Se il mutamento del piano sottotetto riguarda una ridistribuzione interna di vani tecnici e non c'è prova che si tratti di cambio destinazione d'uso con creazione di abitazioni, l'ordinanza di demolizione è illegittima.

Il Terzo condono edilizio, per l'applicazione della sanatoria straordinaria in zona vincolata, distingue tra abusi maggiori e minori: solamente le opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria possono essere regolarizzate in aree tutelate, tra l'altro previa parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo

Al coniuge convivente non potrà essere riconosciuta la detrazione per le spese da lui sostenute per ristrutturare l'abitazione che la moglie (proprietaria dell’immobile) ha concesso in comodato ad altro familiare o a terzi

In caso di richiesta di sanatoria ex DL 69/2024, il ricorso originario è improcedibile e il comune, a seguito della nuova pratica presentata secondo le regole del Decreto Salva Casa, per abusi edilizi già oggetto di ordinanza di demolizione, in ipotesi di rigetto dell'istanza dovrà comunque adottare un nuovo provvedimento sanzionatorio con fissazione di ulteriori termini per ottemperarvi nei confronti del privato.

L'onere della prova con riguardo alla datazione degli abusi edilizi da demolire può dirsi invertito e ribaltato in capo al comune solo se il privato fornisce chiari principi di prova, con documentazione certa ed elementi oggettivi, che il manufatto sia stato realizzato in data antecedente al 1967.

Entro la fine del mese tutti i comuni riceveranno un manuale di accompagnamento al Decreto Salva casa, corredato dalle tipologie di interventi che si possono sanare e a quali costi

Se il soppalco è di notevoli dimensioni e comporta una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell'immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico, è necessario il permesso di costruire.

Entro il 30 novembre è necessario provvedere all'invio delle comunicazioni al Portale nazionale delle classificazioni sismiche (PNCS) per poter beneficiare del Supersismabonus. In caso di omessa comunicazione si rischia una multa di 10 mila euro o anche la decadenza dell'agevolazione.

Le regole del terzo condono edilizio in zona vincolata prevedono che si possano sanare solamente le opere di minore rilevanza, coiè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, con preclusione totale per gli abusi maggiori come nuove costruzioni o ristrutturazioni edilizie.