Matteo Peppucci

Il ministro dell'Economia Giorgetti, parlando a porte chiuse in Commissione Finanze, ha spiegato i dettagli dell'emendamento governativo al decreto-legge 39/2024 in conversione: basta con la svendita dei crediti, detrazioni in 10 anni, controlli dei comuni sui lavori irregolari con recupero del 50%.

Un'opera abusiva di demolizione e ricostruzione rientra nella ristrutturazione edilizia realizzata in assenza o in difformità dal titolo abilitativo edilizio e, per questo, non può ottenere il Terzo condono edilizio in zona vincolata.

Nel nuovo Decreto Coesione approvato dal Governo, si va dagli incentivi all'auto-imprenditorialità fino agli sgravi contributivi per l'assunzione di donne e giovani. Modificata anche la regola sulla verifica della congruità della manodopera nei cantieri pubblici e privati.

Una veranda collocata sulla terrazza, alta più di 3 metri e realizzata con struttura portante in elementi di alluminio e copertura in pannelli coibentati necessita del permesso di costruire per essere realizzata; in assenza, scatta l'abuso edilizio e la conseguente ordinanza di demolizione.

Ai fini della legittimazione passiva del soggetto destinatario dell'ordine di demolizione, l'art 31 del Testo Unico Edilizia considera evidentemente quale soggetto passivo della demolizione il soggetto che ha il potere di rimuovere concretamente l'abuso, cioè il proprietario, anche se non responsabile in via diretta.

Per gli appalti privati con un valore complessivo pari o superiore a 70 mila euro, il pagamento del saldo finale senza un esito positivo della verifica della congruità della manodopera o senza una precedente regolarizzazione da parte dell'impresa che ha eseguito i lavori, comporta una sanzione amministrativa a carico del direttore dei lavori o, se non nominato, del committente, da 1.000 a 5.000 euro.

Non sono suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 alla legge sul terzo condono edilizio (abusi maggiori), realizzate su immobili soggetti a vincolo paesaggistico, al di là se si tratti o meno di interventi conformi alle norme urbanistiche e al fatto che il vincolo non comporti l'inedificabilità assoluta dell'area.

L'apertura di porte e di finestre sul prospetto di un edificio va sempre qualificato come intervento di ristrutturazione edilizia comportante modifica dei prospetti, assoggettato tuttora al regime del permesso di costruire.

Il passaggio da magazzino e deposito a esercizio commerciale va considerato, ai sensi dell'art. 23 ter del Testo Unico Edilizia, come cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante assentibile con il permesso di costruire.

Se il manufatto è stato edificato in tre presunte date d'intervento, di cui le prime due sono sostanziali: ante 1967, post 1967 e fine anni '80, non si perfeziona lo stato legittimo dell'immobile senza titolo abilitativo e senza permesso di costruire scatta l'abuso edilizio.

La ristrutturazione di un immobile effettuata da un ente religioso, finalizzata a fornire degli alloggi nell'ambito di un'attività di "social housing", non rientra nel perimetro del Superbonus maggiorato previsto per Onlus e organizzazioni di volontariato per ''servizi socio­sanitari e assistenziali.

In merito al Bonus Ristrutturazioni, la trasmissione delle informazioni all'ENEA non riguarda tutti gli interventi ammessi alla detrazione, ma solo quelli che comportano risparmio energetico e utilizzo di fonti rinnovabili.

L'installazione della tettoia può ritenersi sottratta al regime del permesso di costruire soltanto ove la sua conformazione e le ridotte dimensioni ne rendano evidente e riconoscibile la finalità di mero arredo e di riparo e protezione dell'immobile cui accedono.

Le regole del secondo condono edilizio prevedono la sanatoria per abusi edilizi ultimati entro il 31 dicembre 1993 e con ampliamento della costruzione originaria non superiore al 30% oppure al 750 metri cubi.

Il MASE ha pubblicato due decreti relativi ai criteri e alle modalità per la concessione dei benefici a fondo perduto previsti dalla Missione 2, Componente 2, Investimento 4.3, del PNRR, al fine di realizzare nei centri urbani almeno 13.755 stazioni di ricarica veloci per veicoli elettrici e sulle strade extraurbane almeno 7.500 stazioni di ricarica super-veloci per veicoli elettrici

Riguardo al terzo condono edilizio, non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria straordinaria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 dell'allegato 1 del DL 269/2003, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici.

Va posto in capo al proprietario (o al responsabile dell'abuso edilizio) assoggettato a ingiunzione di demolizione l'onere di provare il carattere risalente del manufatto, collocandone la realizzazione in epoca anteriore alla c.d. legge ponte 761/1967. Solo il proprietario, infatti, può fornire, in quanto ordinariamente ne dispone, inconfutabili atti, documenti o altri elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione.

La legge di conversione del DL PNRR 2024 prevede, tra l'altro, misure in materia di sicurezza nei cantieri, come la nuova patente a punti (crediti) in edilizia e il contrasto al lavoro sommerso tramite la verifica di congruità della manodopera, e il nuovo credito di imposta per la Transizione 'green' delle imprese.

Il reddito derivante da attività artistiche o professionali sarà la differenza tra tutti i proventi e i benefici ottenuti nel periodo di imposta e le relative spese sostenute per l'esercizio dell'attività.

La realizzazione di una tettoia aperta su tutti i lati configura un intervento di ristrutturazione edilizia che non crea volumetria, né incide sui prospetti e rientra pertanto nella disciplina della segnalazione certificata di inizio attività (SCIA).

Un semplice cambiamento di destinazione d'uso di un vano condominiale preesistente, tale da non comportare modifiche esterne della sagoma del fabbricato, né aumenti della superficie calpestabile, né della cubatura già assentita nella licenza edilizia, può ottenere la sanatoria straordinaria del Terzo condono edilizio.

La tolleranza costruttiva del 2% opera unicamente con riferimento ad interventi contemplati dal titolo edilizio, stabilendo che lo scostamento dei parametri dell'opera rispetto ai parametri assentiti non costituisce abuso se non supera quella percentuale, e deve essere rapportata alle misure di progetto riguardanti la specifica opera eseguita in difformità, non all'intero fabbricato.

La presentazione di un'istanza di sanatoria comporta due limiti operativi distinti: qualsiasi opera eseguita sull'abuso edilizio è abusiva a sua volta, mentre qualsiasi atto che abbia un effetto demolitorio sulle opere oggetto della domanda di sanatoria non esaminata è illegittimo.

Prima della legge 765/1967, entrata in vigore il 1° settembre 1967, l'articolo 31 della legge 1150/1942 imponeva in via generale la licenza di costruzione solo nei centri abitati e, per i comuni dotati di un piano regolatore generale, nelle zone di espansione esterne a essi.