Matteo Peppucci

In forza del criterio strutturale, applicabile ai manufatti di nuova costruzione, per edifici "ultimati" si intendono quelli completi almeno al "rustico", espressione con la quale ci si riferisce ad un'opera mancante solo delle finiture (infissi, pavimentazione, tramezzature interne), ma necessariamente comprensiva delle tamponature esterne.

L'adeguamento alle normative antincendio per gli edifici scolastici viene differito al 31 dicembre 2027, mentre gli alberghi dovranno rispettare otto prescrizioni e adeguarsi alle regole entro il 31 dicembre 2026, con SCIA antincendio da presentare entro il 31 dicembre 2025.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio, applicabile a lavori di ristrutturazione eseguiti senza permesso o in totale difformità rispetto ad esso (art. 33, comma 1) e a interventi realizzati parzialmente in difformità dal permesso di costruire (art. 34, comma 1), non è mai possibile per un intervento di nuova costruzione in totale difformità

Il MIT, nelle recenti linee guida al Decreto Salva Casa, ha chiarito cosa si intende per loggia o porticato su cui è possibile realizzare e installare le VePA (vetrate panoramiche amovibili e totalmente trasparenti) in attività di edilizia completamente libera.

Come chiarito dal MEF, le prime comunicazioni di compliance Superbonus riguarderanno, in questa prima fase, gli intestatari catastali di immobili oggetto di interventi "che risultano all'attualità iscritti al catasto privi di rendita catastale o con valori catastali di modesta entità rispetto ai costi sostenuti per effettuare gli interventi edilizi".

Per la Cassazione, che si esprime con parere opposto rispetto a un precedente del marzo 2024, la truffa aggravata per il conseguimento di erogazioni pubbliche, come il Superbonus per interventi di efficientamento energetico o miglioramento sismico, si consuma già con la creazione di crediti fittizi e la loro cessione, indipendentemente dal loro utilizzo in compensazione o dalla monetizzazione effettiva.

In virtù delle nuove norme del Decreto Salva Casa è consentito, a determinate condizioni, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini. Ma la disposizione vale solo nelle Regioni che sono intervenute con propri regolamenti sugli interventi di recupero dei sottotetti.

Le sanzioni variano a seconda che si tratti di variazioni essenziali, parziale difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA e assenza di SCIA, a seconda che si tratti di doppia conformità semplificata o standard e dipendono dall'aumento del valore venale dell'immobile: per un intervento eseguito in assenza della SCIA o in difformità da essa, si va da 1.032 a 10.328 euro. Il pagamento avviene in due fasi distinte

La sanzione demolitoria (e pecuniaria se l'ordine non viene eseguito) va irrogata nei confronti dei responsabili materiali degli abusi, mentre il condominio, in qualità di proprietario incolpevole, ancorché tenuto a prestare la sua collaborazione per la rimozione materiale dell'abuso in forza della sua relazione con l'intervento, non può essere perciò stesso destinatario delle sanzioni pecuniarie.

Le opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli, fra cui quello ambientale e paesistico, sono sanabili con il Terzo condono edilizio solo se si tratta di interventi minori senza aumento di volume e superficie, come il restauro, il risanamento conservativo e la manutenzione straordinaria. La ristrutturazione pesante è quindi off limits.

Mentre per gli abusi 'minori, cioè effettuati in parziale difformità dal permesso di costruire o SCIA, in assenza di SCIA o in variazione essenziale ex art.32 dpr 380/2001, opera la doppia conformità semplificata che prevede la conformità dell'opera alle regole edilizie 'ieri' e a quelle urbanistiche 'oggi', gli abusi edilizi maggiori soggiaciono sempre alle vecchie regole della doppia conformità rafforzata. L'istanza va presentata, in ogni caso, entro 90 giorni dalla scadenza del termine ingiunto per il ripristino dello stato dei luoghi.

Il Salva Casa ha operato un vasto restyling per i cambi di destinazione d'uso, di fatto liberalizzati per le unità immobiliari, sia per quanto riguarda i mutamenti orizzontali (all'interno della stessa categoria) che verticali (tra categorie diverse): può bastare la SCIA in assenza di opere o con opere assentibili con SCIA e CILA, mentre serve il permesso di costruire se le opere contestuali al cambio d'uso lo richiedono. I comuni, in ogni caso, possono prevedere, con specifiche condizioni, regole più restrittive.

La realizzazione di uno sporto-balcone in prosecuzione del pianerottolo di accesso all'unità immobiliare, completo di ringhiera e pavimentazione, al posto di una tettoia a servizio dell'unità immobiliare sottostante, configura una ristrutturazione edilizia che richiede il permesso di costruire.

L'onere per il privato di dimostrare che l'opera è stata completata entro una data utle, nel caso il 1° settembre 1967, comporta che neanche la dichiarazione sostitutiva di atto notorio è sufficiente a tal fine, essendo necessari inconfutabili atti o documenti che, da soli o unitamente ad altri elementi probatori, offrano la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione del manufatto.

L'incremento di volumi o di superficie non è ragione ostativa alla valutazione di compatibilità paesaggistica, per la quale sarà il comune ad attivarsi dopo la presentanza di un'istanza di accertamento di conformità semplificato: se l'Autorità competente non si pronuncia entro 180 giorni (previa acquisizione del parere vincolante della Soprintendenza da rendersi entro 90 giorni), si intende formato il silenzio assenso.

I contribuenti sono tenuti a dichiarare la variazione dello stato degli immobili interessati dagli interventi agevolati con il Superbonus: chi non l'ha fatto, riceverà una lettera dall'Agenzia delle Entrate e dovrà provvedere a mettersi in regola.

Un cambio di destinazione d'uso urbanisticamente rilevante, da capannone industriale ad appartamento, con opere (chiusura di un terrazzo, realizzazione di una scala di collegamento) richiedenti il permesso di costruire, anche in vigenza del Decreto Salva Casa richiede il permesso pieno, mentre la SCIA potrebbe bastare nel caso non ci siano opere o queste siano assentibili con SCIA o CILA.

Il Salva Casa inserisce tra le difformità soggette alla disciplina delle tolleranze costruttive le parziali difformità realizzate durante l'esecuzione di lavori, oggetto di un titolo abilitativo e accertate all'esito di sopralluogo o ispezione comunale, per le quali non sia stato emanato un ordine di demolizione e sia stata rilasciata la certificazione di abitabilità o di agibilità.

Quando nell'apposito bonifico dedicato viene riportato, per errore materiale, il riferimento normativo della detrazione per la riqualificazione energetica, anziché quello previsto per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio (Bonus Ristrutturazioni), l'agevolazione può comunque essere riconosciuta, senza necessità di ulteriori adempimenti da parte del contribuente.

L'accertamento della conformità dei manufatti alle norme urbanistico-edilizie costituisce il presupposto indispensabile per il legittimo rilascio del certificato di agibilità, e non è possibile riconoscere a un locale commerciale un'agibilità provvisoria in pendenza di condono edilizio. Tra l'altro, la non conformità dei locali per il versante urbanistico-edilizio si traduce nella loro non agibilità anche sul versante commerciale.

La sanatoria per gli interventi edilizi ante 1977 sarà possibile per le varianti eseguite con un titolo abilitativo rilasciato prima del 30/1/1977, anche se poi le opere sono state realizzate successivamente. Il perimetro ricomprende le parziali difformità, nei casi in cui l'intervento, sebbene contemplato dal titolo abilitativo, risulti realizzato secondo modalità diverse da quelle previste a livello progettuale.

L'altezza non è l'unico criterio per determinare l'abitabilità del sottotetto, ma conta anche l'effettivo uso. In tal senso, un sottotetto trasformato in unità abitativa, con impianti, divisioni interne e una scala di collegamento interna, è urbanisticamente rilevante.

Il nuovo regime delle tolleranze costruttive prevede una disciplina di maggior favore valevole solo per gli interventi realizzati entro la data del 24 maggio 2024, caratterizzata da una progressione inversamente proporzionale delle soglie di tolleranza a seconda della superficie utile dell'unità immobiliare interessata dall'intervento. In caso di difformità che riguarda due distinti parametri (superficie e altezza), si può procedere in maniera alternativa, non cumulativa.

L'amministrazione pubblica decide sull'applicabilità o meno della sanzione pecuniaria (fiscalizzazione) solo nella fase esecutiva dell'ordine di demolizione e non prima, e solo in virtù di un motivato accertamento tecnico, a cura del privato, che dia conto dell'impossibilità di eseguire la demolizione senza arrecare un danno alla parte non abusiva, cioè realizzata in conformità.