Matteo Peppucci

In assenza della dimostrazione che la tettoia rientri per consistenza nelle pertinenze minori rispetto all'abitazione principale di cui è asservita, si tratta di ristrutturazione edilizia, con alterazione del prospetto e dei luoghi, assentibile con permesso di costruire.

Il Consiglio nazionale dei Commercialisti, intervenuto in audizione sul Decreto Omnibus, chiede la riapertura della remissione in bonis per le comunicazioni già inviate entro il 4 aprile scorso

Se l'istanza di accertamento di conformità viene presentata in data antecedente a quella dell'emissione dell'ingiunzione di demolizione, quest'ultima è illegittima e va annullata.

La sanatoria classica prevede la conformità delle opere alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente all'epoca della realizzazione dell'abuso e a quella vigente al momento di presentazione della domanda di titolo abilitativo in sanatoria, mentre per ottenere la sanatoria semplificata del DL Salva Casa è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all'epoca della realizzazione dell’intervento. Il Salva Casa ha introdotto anche la sanatoria condizionata a determinati interventi di 'adeguamento'.

La fiscalizzazione dell'abuso edilizio prevista dall'articolo 34 del Testo Unico Edilizia non è mai applicabile alle opere realizzate in zona sottoposta a vincolo paesaggistico, perché queste non possono essere mai ritenute "in parziale difformità", visto che tutti gli interventi realizzati in tale zona eseguiti in difformità dal titolo abilitativo si considerano in variazione essenziale.

Se le opere hanno caratteristiche e dimensioni tali da arrecare una visibile alterazione del compendio immobiliare al quale accedono, si tratta di ristrutturazione edilizia assentibile con permesso di costruire.

Il Decreto Salva Casa consente, a determinate condizioni, il recupero dei sottotetti, nei limiti e secondo le procedure previste dalla legge regionale, anche quando l'intervento di recupero non consenta il rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini

Il terzo condono edilizio è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza, cioè restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo

In tema di distanze tra edifici, rientrano nel concetto di nuova costruzione e devono rispettarle il terrapieno ed i locali in esso ricompresi, avendo il medesimo terrapieno la funzione essenziale di stabilizzare il piano di campagna posto a quote differenti dal fondo confinante.

Le variazioni essenziali al titolo abilitativo sono a metà strada tra parziali difformità e totali difformità ma beneficiano del regime semplificato della nuova doppia conformità, che prevede la conformità urbanistica ad oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento.

Se la presunta pergotenda è stabilmente infissa al suolo, altera la volumetria complessiva dell'edificio e comporta un aumento della superficie utile, si inquadra come intervento di ristrutturazione edilizia pesante assentibile con permesso di costruire, in assenza del quale si configura un abuso edilizio

Gli interventi edilizi consistenti nell'ampliamento del porticato e del pergolato di rilevante estensione non possono rientrare nelle varianti a permessi di costruire che non incidono sui parametri urbanistici e sulle volumetrie, ma sono opere che aumentano la volumetria e la superficie dell'edificio e che richiedono il permesso di costruire.

L'onere della prova in ordine alla data di realizzazione dell'immobile abusivo ricade su chi ha commesso l'abuso, e solo l'esibizione, da parte di quest’ultimo, di concreti elementi a sostegno delle proprie affermazioni, trasferisce il suddetto onere in capo all'Amministrazione.

La Società Stretto di Messina ha aggiornato oltre 800 elaborati progettuali, su 10 mila, anticipando molti studi che sarebbero stati svolti in sede di stesura del progetto esecutivo.

L'agibilità sarà concessa anche per monolocali di 20 metri quadrati per una singola persona e di 28 metri quadrati per due persone, mentre l'altezza minima scende a 2,40 metri, ma bisogna rispettare il requisito dell'adattabilità e garantire il miglioramento delle condizioni igienico-sanitarie.

Il privato, su cui grava l'onere della prova in riferimento ad un'opera edilizia realizzata prima del 1967, può ricorrere anche a presunzioni e principi di prova valutabili secondo la regola probatoria del "più probabile che non", così invertendo il relativo onere in capo alla pubblica amministrazione

La richiesta del permesso di costruire o della SCIA in sanatoria, subordinata al pagamento di specifiche somme, va presentata al comune con allegata una dichiarazione del professionista tecnico abilitato che accerti le necessarie conformità. Previsti specifici tempi di 'reazione' del comune con silenzio-assenso in caso di inerzia.

Impossibile sanare la costruzione di un appartamento in zona vincolata col Terzo condono edilizio, in quanto la norma prevede la possibile regolarizzazione solo per opere minori quali restauro e risanamento conservativo, manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

La realizzazione di una tettoia va configurata sotto il profilo urbanistico come intervento di nuova costruzione, richiedendo quindi il permesso di costruire, allorché difetti dei requisiti richiesti per le pertinenze e per gli interventi precari.

Per beneficiare del nuovo regime sulle tolleranze costruttive ed esecutive della Legge Salva Casa in zona sismica, il professionista tecnico deve produrre un attestazione corredata della documentazione tecnica sull'intervento predisposta sulla base del contenuto minimo richiesto dall’articolo 93, comma 3, del Testo Unico Edilizia.

Prima del Decreto Salva Casa serviva il permesso di costruire per un cambio di destinazione d'uso tra categorie funzionali non omogenee, e per di più con opere, mentre oggi può bastare una SCIA ma attenzione alle specifiche condizioni previste dagli strumenti urbanisici comunali.

Qualsiasi intervento edilizio (anche minore) eseguito su manufatti abusivi al di fuori delle procedure ex art. 35 legge 47/1985 ripete comunque le caratteristiche di illegittimità dell'opera principale ed è quindi abusivo.

Il Decreto Salva Casa non incide in modo significativo sui titoli abilitativi richiesti per gli interventi edilizi e sulle procedure amministrative da seguire per il loro rilascio o presentazione, con l'unica eccezione delle nuove ipotesi di attività edilizia libera.

In tema di fiscalizzazione dell'abuso edilizio, l'applicazione della sanzione pecuniaria in luogo di quella demolitoria ha connotati residuali, dovendo il privato fornire precisi elementi in grado di supportare l'impossibilità di rimozione delle opere abusive senza inficiare la staticità di quelle regolarmente eseguite.