Matteo Peppucci

In virtù delle disposizioni del DDL Salva Milano, rientrano tra gli interventi di ristrutturazione edilizia gli interventi di totale o parziale demolizione e ricostruzione che portino alla realizzazione, all'interno del medesimo lotto di intervento, di organismi edilizi che presentino sagoma, prospetti, sedime e caratteristiche planivolumetriche, funzionali e tipologiche anche integralmente differenti da quelli originari.

Il mutamento di destinazione d'uso con opere di manutenzione ordinaria e straordinaria, in centro storico, da abitazione a bed&breakfast e affittacamere, è soggetto al permesso di costruire e questo anche se si applicano le regole del Decreto Salva Casa. Solo qualora non ci siano opere o le opere siano assentibili con CILA, in virtù delle novità introdotte dal DL 69/2024, può bastare la SCIA

È obbligatorio depositare il progetto esecutivo delle opere in cemento armato presso l'ufficio del Genio Civile competente prima dell'inizio dei lavori. Il proprietario o il committente deve verificare che il tecnico incaricato abbia completato tutti i passaggi burocratici, inclusa la consegna dei progetti agli uffici competenti.

Per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali, scatta la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa: è sufficiente cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia all'epoca della realizzazione dell'intervento.

Le opere interne consistenti nella realizzazione di muri di divisione, in quanto si tratta di interventi necessari per il rinnovamento o la sostituzione di parti (anche strutturali), degli edifici, comprese anche le opere di integrazione dei servizi igienico-sanitari e tecnologici, se non rientrano ampliamenti plano-volumetrici rientrano tra gli interventi di manutenzione straordinaria e possono ottenere il terzo condono edilizio.

La legge regionale Piemonte di recepimento del Decreto Salva Casa consente il recupero dei sottotetti esistenti e legittimi alla data del 31 dicembre 2023, a condizione che gli edifici siano compatibili con il Piano Regolatore Generale (PRG) e rispettino i requisiti tecnici e igienico-sanitari.

Se il dehors è chiuso su più lati, fisso al suolo, dotato di coperture rigide o realizzato con materiali che non possono essere facilmente rimossi, ed è utilizzato come ambiente di lavoro, deposito o magazzino, è considerato una costruzione permanente e quindi soggetto a permesso di costruire.

Per poter ottenere la fiscalizzazione dell'abuso edilizio cioè una multa al posto della demolizione, il privato deve dimostrare, in modo rigoroso e nella fase esecutiva, l'obiettiva impossibilità di demolire la parte illecita senza pregiudizio per quella conforme

In pendenza della domanda di condono, le ulteriori opere eseguite, a prescindere dal regime edilizio a tali opere applicabile, devono dirsi abusive e in prosecuzione dell'indebita attività edilizia pregressa, ripetendo le caratteristiche di illiceità dell'opera principale cui ineriscono strutturalmente.

Una struttura in metallo stabilmente ancorata al suolo tramite bullonature, che presenta dimensioni notevoli e non ha una funzione esclusivamente ornamentale, in quanto serve come protezione per le auto, è una tettoia per la quale serve il permesso di costruire e non un pergolato assentibile in edilizia libera.

Lo stato di avanzamento lavori (SAL) nei gli interventi passibili di Superbonus e altri bonus edilizi, per la conseguente opzione di cessione del credito o sconto in fattura, dovrebbe includere esclusivamente le opere effettivamente realizzate, escludendo quindi le sole forniture a piè d’opera, nonostante siano già pagate e fatturate.

Per le regole del Terzo condono edilizio, è consentita la sanatoria straordinaria, in zona vincolata, solamente per gli abusi minori cioè opere di manutenzione straordinaria, restauro o risanamento conservativo. Le nuove costruzioni e le ristrutturazioni edilizie sono off limits.

La verifica della doppia conformità deve estendersi anche alla normativa sismica, che rappresenta una parte fondamentale della disciplina edilizia. Pertanto, in assenza di autorizzazione sismica, non è possibile ottenere l'accertamento di conformità previsto dall'articolo 36 del Testo Unico Edilizia.

Il cambio di destinazione d'uso da abitazione ultra popolare a locale commerciale, grazie al Decreto Salva Casa, può essere realizzato con SCIA se le opere edilizie collegate sono soggette a CILA, ad esempio per una semplice redistribuzione degli spazi interni, mentre continua a servire il permesso di costruire per opere più rilevanti, come una ristrutturazione edilizia pesante.

L'onere della prova sull'ultimazione dei lavori entro una determinata data ricade in capo al proprietario (o al responsabile dell'abuso edilizio), in quanto solo l'interessato può fornire inconfutabili atti, documenti ed elementi probatori che siano in grado di radicare la ragionevole certezza dell'epoca di realizzazione di un manufatto.

La normativa sul terzo condono edilizio opera esclusivamente con riferimento agli interventi di minore rilevanza, ovverosia restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo. Un abuso comportante la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo non può essere sanato.

Entro il 31 dicembre 2024, tutte le imprese sul territorio dovranno stipulare una polizza di assicurazione per calamità naturali: il decreto attuativo enuncia il perimetro di applicazione, quali eventi bisogna assicurare, le regole sugli indennizzi, le sanzioni in caso di inadempienza.

Il rilascio dell'autorizzazione sismica non può avvenire in caso di insanabilità delle opere abusive dal punto di vista urbanistico ed è quindi subordinato alla sanatoria edilizia (accertamento di conformità), non viceversa.

Una tettoia/gazebo che altera la sagoma del fabbricato non presenta natura pertinenziale in quanto vengono realizzati nuovi volumi, e per essere realizzata necessita del permesso di costruire anche perché manca il requisito della precarietà

Nella versione bollinata del Decreto Correttivo, che dovrà essere sottoposto ai pareri di Consiglio di Stato, Commissioni parlamentari e Conferenza Unificata, non compaiono più gli incentivi tecnici allargati ai dirigenti e ai RUP e il meccanismo di rating di impresa

La CILA si posiziona a metà strada tra edilizia libera e SCIA, ha carattere residuale ed è applicabile agli interventi non riconducibili all'edilizia libera, alle opere subordinate a permesso di costruire e alle iniziative edilizie sottoposte a SCIA. E', di fatto, una comunicazione di edilizia libera certificata e non è sottoposta a controllo sistematico da parte della pubblica amministrazione, che mantiene però il potere sanzionatorio sulla stessa.

Solamente tre tipologie di opere, i cosiddetti abusi minori, rientrano dentro la sanatoria straordinaria del terzo condono in zona vincolata: opere di restauro e risanamento conservativo, opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume.

Il Regolamento CPR armonizza le norme dell'UE per la commercializzazione dei prodotti da costruzione, ne facilita la libera circolazione nel mercato unico, riduce gli oneri amministrativi e promuove l'economia circolare e lo sviluppo tecnologico.

Non è possibile richiedere e ottenere la fiscalizzazione dell'abuso edilizio nel caso di lavori esguiti in assenza del permesso di costruire, perché si tratta di totale difformità e non di parziale difformità come richiede, quale condizione 'sine qua non', il procedimento per tramutare la demolizione in sanzione pecuniaria.