Attestazione conformità sismica e sanatoria condizionata nel Salva-Casa: a quali NTC fare riferimento?

Cosa prevede il decreto Salva-Casa per immobili in zona sismica

Il D.L. 69/2024 convertito con legge 105/2024, denominato Salva-Casa, ha introdotto nuovi strumenti tecnico-normativi per agevolare la regolarizzazione di piccole difformità edilizie entro specifiche tolleranze geometriche.

Inoltre ha istituito la sanatoria condizionata con doppia conformità “asimmetrica” (alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda; ai requisiti edilizi vigenti al momento della realizzazione dell’intervento), che semplifica il procedimento rispetto alla sanatoria ordinaria per i seguenti interventi realizzati, ad esclusione delle difformità totali:

• in parziale difformità dal permesso di costruire (art. 10 T.U.E.) o dalla segnalazione certificata di inizio attività “pesante” (art. 23 T.U.E.);
• in assenza o in difformità dalla segnalazione certificata di inizio attività “leggera” (art. 37 T.U.E.);
  
• in variazione essenziale (art. 32 T.U.E.).

Tra gli obblighi a carico dei tecnici chiamati ad asseverare il rispetto delle tolleranze percentuali e la conformità delle opere, il decreto ha introdotto opportune modifiche al Testo Unico dell’Edilizia (T.U.E., D.P.R. 6 giugno 2001 n. 380) per valutare anche la sicurezza strutturale e sismica che le difformità edilizie possono comportare ai fini della privata e pubblica incolumità.

L’articolo oggetto delle verifiche in campo sismico è il 34 bis comma 3 secondo il quale «per le unità immobiliari ubicate nelle zone sismiche di cui all’articolo 83, ad eccezione di quelle a bassa sismicità all’uopo indicate nei decreti di cui all’articolo 83, il tecnico attesta altresì che gli interventi di cui al presente articolo rispettino le prescrizioni di cui alla sezione I del capo IV della parte II. Tale attestazione, riferita al rispetto delle norme tecniche per le costruzioni vigenti al momento della realizzazione dell’intervento, fermo restando quanto previsto dall'articolo 36-bis, comma 2 […]».

Premettendo che non tutti gli abusi e difformità potranno essere regolarizzate col Salva-Casa, la casistica di interventi oggetto di potenziale regolarizzazione risulta molto vasta: da quelli privi di rilevanza (ad esempio scale interne o forometrie nei solai), a quelli di minore rilevanza (aperture vani porta su murature portanti, rifacimento di solai, rinforzi) fino a quelli rilevanti (come ad esempio gli ampiamenti volumetrici).

Ogni caso necessiterà di una attenta valutazione procedurale, e probabilmente di un confronto diretto con i competenti Uffici Regionali. Infatti alcune Regioni hanno già iniziato a legiferare sull’argomento cercando di approfondire ed interpretare i punti non così esaustivi del decreto.

Lo strumento attestante la conformità strutturale nelle zone sismiche non è da intendersi come una sanatoria, bensì una sorta di collaudo postumo o ri-collaudo statico, con tutti i potenziali riferimenti normativi che possono associarsi ad esso.

La sua finalità è verificare se gli interventi privi di titolo edilizio rientranti nelle tolleranze concesse dal Salva-Casa siano in linea con le prescrizioni previste per le costruzioni in area sismica.

Pertanto richiede competenze in ambito strutturale che il tecnico asseveratore deve possedere o delegare a figura specializzata nel campo dell’ingegneria sismica.

E’ importante ricordare come l’attestato di conformità sismica sia obbligatorio per verificare la sicurezza strutturale di qualsiasi difformità edilizia che abbia anche implicazioni strutturali, seppur minori, sull’immobile, e che la sua redazione va allegata in tutti i futuri atti di compravendita o titoli edilizi.

Le recenti linee guida emanate dal MIT a riguardo evidenziano inoltre che tale asseverazione di conformità rappresenta un procedimento autonomo e speciale, differente da quelli previsti nella sezione II del capo IV della parte II del T.U.E., escludendo pertanto la trasmissione del processo verbale di cui all’articolo 96, comma 2.

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Il comma 3-bis dell'articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa, fa riferimento a una verifica in ordine all'incidenza sismica delle difformità rientranti in tolleranza: il tecnico dovrà quindi attestare che gli interventi rientranti nelle soglie di tolleranza rispettino le prescrizioni delle norme per le costruzioni in zone sismiche poste dal dpr 380/2001 e inviare tutta la documentazione allo sportello unico comunale per l'acquisizione postuma dell'autorizzazione sismica.

Quale zonazione sismica considerare?

L’art. 34 bis comma 3 sembra riferirsi all’attuale zonazione sismica poiché cita le zone di cui all’art. 83 e all’art. 94 bis del T.U.E., richiamando implicitamente le mappe sismiche aggiornate a livello regionale citate nel medesimo art. 83.

In particolare l’art. 94 bis distingue in modo chiaro tra zona 1 ad alta sismicità e zona 2 a media sismicità da una parte, rispetto alle zone 3 e 4 a bassa sismicità. Questa chiara distinzione rappresenta lo spartiacque tra zone (1 e 2) in cui ricorre l’obbligo di attestazione di conformità sismica, da quelle (zone 3 e 4) in cui decade l’obbligo ai sensi delle modifiche apportate dal Salva-Casa all’art. 34 bis comma 3.

E’ stato corretto, da parte del legislatore, tralasciare le verifiche di sicurezza sismica per strutture potenzialmente vetuste, come la maggior parte del patrimonio edilizio italiano, solo perché ricadenti in zone a bassa sismicità?

Siamo tutti consapevoli che molti edifici esistenti hanno in primo luogo problemi di degrado e di sicurezza statica, oltre che di vulnerabilità sismica, e pertanto l’estensione dell’obbligo anche ad edifici ricadenti in zone 3 e 4, oltre ad essere coerente con l’oramai totalità del rischio sismico presente sull’intero territorio italiano, avrebbe rappresentato l’occasione per verificare lo stato di sicurezza di una platea più larga di immobili che ne hanno comunque bisogno.

Riguardo la zonazione sismica l’interpretazione normativa non è così univoca, perché ad esempio la Regione Veneto, nella sua Delibera del 28 novembre 2024 n. 0605513 redatta per stabilire le regole operative che gli uffici Sismici (ex Genio Civile) della Regione devono adottare per l’autorizzazione prevista dal comma 3 bis dell’art. 34-bis del T.U.E, decide che per la definizione della zonazione sismica è necessario fare riferimento alla normativa vigente all’epoca della costruzione dell’immobile oggetto di sanatoria, in parallelo a quanto già previsto riguardo il riferimento alle NTC dell’epoca.

Quindi, se ad esempio un edificio all’epoca della sua costruzione o di realizzazione della difformità edilizia non ricadeva ancora in zona sismica, viene automaticamente escluso dall’obbligo delle verifiche sismiche di cui all’art. 34 bis comma 3, anche se oggi la sua zona è diventata a rischio sismico. Un modo sicuramente più snello di pervenire ad un potenziale maggior numero di regolarizzazioni edilizie, nelle corde dello spirito del Salva-Casa stesso.

Tuttavia dormiremo sonni tranquilli riguardo la sicurezza statica e sismica di interventi eseguiti in difetto di titolo autorizzativo su immobili vetusti, che per un cavillo non rientrano neppure nelle verifiche strutturali del Salva-Casa?

E’ utile ricordare che variazioni essenziali come un cambio di destinazione d’uso o un ampliamento modificano in modo sostanziale la risposta dinamica dell’intera unità strutturale, e tale modifica andrebbe attentamente approfondita, anche in zone attualmente a bassa sismicità, soprattutto nel caso in cui la sua esecuzione sia avvenuta in tempi in cui non sussistevano obblighi ai requisiti e ai dettagli antisismici.

Secondo il rapporto ANCE del 31 gennaio 2025 «ad oggi sono 8 le Regioni che hanno fornito delle prime indicazioni circa l’applicabilità delle nuove disposizioni introdotte in rapporto alle singole normative regionali (Campania, Emilia-Romagna, Lazio, Liguria, Lombardia, Umbria, Veneto e Sicilia)».

La Regione Veneto risulta al momento l’unica ad essersi espressa riguardo l’interpretazione della zonizzazione sismica allineata all’epoca delle norme tecniche di realizzazione dell’abuso. Al contrario, l’interpretazione più prevalente sembra essere quella di attualizzare il riferimento alla zonazione sismica di oggi, con le verifiche invece sempre riferite alle NTC dell’epoca: una sorta, anche qui, di conformità “asincrona”, per allargare la platea di edifici oggetto di verifica sismica.

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Norme Tecniche dell’epoca (ma le NTC 2018 possono essere richiamate)

La novità sostanziale rispetto alla prima versione di entrata in vigore del decreto Salva-Casa è stata proprio il riferimento più restrittivo alle norme tecniche valide al momento dell’esecuzione delle difformità edilizie che devono essere asseverate, e non alle attuali e più esigenti NTC 2018 come in precedenza proposto nella prima bozza.

Questo passaggio, in allineamento anche a quanto previsto dall’art. 36 bis comma 3 T.U.E. («per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell'intervento») rappresenta uno spartiacque fondamentale per agevolare, nel limite del possibile, la regolarizzazione di diverse difformità, in accordo a quanto già previsto nella maggior parte della normativa regionale.

E’ sufficiente pensare, come esempio, ad un edificio esistente in cemento armato costruito 60 anni fa in zona non ancora dichiarata sismica, e alle difficoltà, rispetto alla tradizionale doppia conformità, di convergere al soddisfacimento dei requisiti di sicurezza sismica con le attuali norme tecniche senza l’introduzione di nuove opere di adeguamento.

La nuova “doppia conformità semplificata” o “asincrona” rende più accessibile il soddisfacimento delle verifiche: il tecnico dovrà valutare il rispetto della disciplina edilizia del tempo (norme tecniche dell’epoca, meno esigenti) e quella urbanistica attuale (probabilmente più permissiva).

Se l’oggetto delle difformità risultasse ante 2008, il tecnico strutturista deve essere pronto a “tirare fuori dall’armadio” addirittura le vecchie tensioni ammissibili per le verifiche in accordo alle norme tecniche dell’epoca.

Se per quanto riguarda le opere prive o di minore rilevanza, assimilabili agli interventi locali, la verifica di conformità sismica appare più semplice, al contrario maggiore sarà la difficoltà per le variazioni essenziali come ad esempio gli ampliamenti volumetrici.

Se la verifica di conformità alle precedenti norme tecniche non dovesse venire soddisfatta, scatta quanto già previsto dal comma 2 art. 36 bis T.U.E.: «In sede di esame delle richieste di permesso in sanatoria lo sportello unico può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi, anche strutturali, necessari per assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e alla rimozione delle opere che non possono essere sanate ai sensi del presente articolo».

In concomitanza di forti vulnerabilità o vetustà delle strutture, gli uffici preposti all’emissione dell’autorizzazione possono prescrivere ulteriori opere per la sicurezza, anche strutturale, chiaramente da progettare ed eseguire secondo le attuali NTC 2018 (capitolo 8) trattandosi di nuove opere su edifici esistenti e non più di semplice verifica di rispondenza con le precedenti NTC. Probabilmente il comma 2 dell’art. 36 bis sarà oggetto di interpretazioni soggettive da parte dei funzionari degli Uffici Sismici Regionali, valutando caso per caso la necessità di richiedere ulteriori opere per la sicurezza strutturale.

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L'articolo continua con "Considerazioni riguardo un corretto approccio alle verifiche sismiche proposte dal Salva-Casa.