Asseverazione tardiva del Sismabonus in caso di demolizione e ricostruzione: regole e tempistiche

Torna, tra noi, l'asseverazione tardiva del Sismabonus: l'Agenzia delle Entrate, nella risposta 513 del 2 novembre 2020, si occupa infatti del caso di due società che hanno acquistato le quote per due immobili:

1. fabbricato abitativo, costituito da abitazione e garage, con annesso cortile esclusivo;
2. fabbricato adibito ad uso magazzino con area sottostante e adiacente il fabbricato.

Questi due fabbricati saranno poi oggetto di demolizione e ricostruzione per l'ottenimento di 2 fabbricati residenziali, con 8 alloggi totali, per i quali le società sono in procinto di depositare voltura del titolo abilitativo.

Considerato che l'intervento riguarda immobili siti in zona a rischio sismico 3 e comporterà una riduzione del rischio sismico dei nuovi fabbricati, con passaggio ad una o più classi di rischio inferiore, si chiede se i potenziali acquirenti possano fruire delle detrazioni previste dall'art.16, comma 1-septies del DL 63/2013 (cioè del Sismabonus), nel caso di trasferimento delle unità immobiliare entro i 18 mesi dalla conclusione dei lavori.

Si chiede quindi se i futuri acquirenti possano fruire della richiamata detrazione:

1. nel caso l'iter autorizzativo sia stato avviato dal precedente proprietario e l'impresa di costruzione o ristrutturazione acquirente subentri provvedendo a realizzare la demolizione e ricostruzione dell'edificio;
2. nel caso in cui il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e la relativa asseverazione non siano stati presentati dall'originario proprietario, ma vengano prodotti dall'impresa di costruzione acquirente, subentrata nel titolo abilitativo, prima dell'inizio dei lavori;
3. nel caso, in presenza di tutti gli altri requisiti previsti dalla norma, l'intervento preveda la demolizione di un fabbricato esistente in comproprietà tra due imprese di costruzione immobiliare che, successivamente, provvedono a frazionare in due parti l'area su cui il fabbricato insisteva, ad acquisire la proprietà esclusiva di un'area ciascuna e a realizzare separatamente due nuovi fabbricati (con un aumento volumetrico autorizzato).

L'asseverazione tardiva secondo le norme attuali e il caso specifico

Il Fisco ricorda che quanto già sottolineato con circolare n. 19/E del 2020, ovverosia che i soggetti che avevano iniziato le procedure autorizzative antecedentemente alla modifica normativa hanno la possibilità presentare un'asseverazione tardiva.

Ma nel caso specifico la data della richiesta del permesso di costruire è datato novembre 2019, data successiva all'entrata in vigore dell'art. 8 del DL 34/2019 (DL Crescita) che ha esteso il Sismabonus anche agli immobili ubicati nelle predette zone 2 e 3. Inoltre, l'articolo 3, comma 3, del D.M. 58/2017, in vigore al momento della presentazione del permesso di costruire, prevedeva la contestuale presentazione dell'asseverazione unitamente alla richiesta del titolo abilitativo. Solo successivamente, a seguito delle modifiche effettuate dal decreto del MIT del 9 gennaio 2020, n. 24 è stato previsto che «il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico e l'asseverazione di cui al comma 2, devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all'articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell'inizio dei lavori».

Tale disposizione è valida per i titoli abilitativi chiesti a partire dalla data di entrata in vigore del provvedimento, e cioè dal 16 gennaio 2020.

LA RISPOSTA N.513 E' SCARICABILE IN FORMATO PDF