Assegnazione e cessione agevolata di immobili acquistati senza detrazione dell'Iva

La cessione agevolata ai soci di beni immobili abitativi per i quali all’atto dell’acquisto non è stata detratta per intero l’Iva può avvenire in regime di esenzione Iva ai sensi dell’articolo 10, n. 27-quinquies, D.P.R. 633/1972, con conseguente esclusione dal calcolo del pro-rata Iva.

In caso di assegnazione, la circostanza che l’imposta non sia stata detratta per intero all’atto dell’acquisto comporta che l’operazione sia esclusa da Iva per carenza del presupposto oggettivo.

Le disposizioni contenute nella Legge di bilancio 2023 relative all’assegnazione ed alla cessione agevolata di taluni beni ai soci (tipicamente immobili) non prevedono alcuna agevolazione ai fini dell’applicazione dell’Iva, mentre prevedono la riduzione alla metà dell’imposta di registro e l’applicazione delle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa.

Nella circolare 26/E/2016, emanata a commento della precedente possibilità di assegnazione agevolata, ed i cui chiarimenti devono ritenersi validi anche in questo contesto, l’Agenzia delle entrate ha ricordato che le assegnazioni di beni ai soci costituiscono operazioni assimilate alle cessioni di beni rilevanti ai fini Iva ai sensi dell’articolo 2, comma 2, n. 6, D.P.R. 633/1972.

Tuttavia, richiamando la precedente circolare 40/E/2002, è stato chiarito che, in aderenza alle indicazioni fornite dalla Corte di Giustizia Ue (cause C-322/99 e C-323/99), l’assegnazione di beni ai soci (così come l’autoconsumo) è escluso dal campo di applicazione dell’Iva quando all’atto dell’acquisto non è stata consentita la detrazione dell’imposta.

Si tratta dei seguenti casi:

• beni acquistati presso privati, prima dell’1.1.1973 (data di introduzione dell’Iva)
• o con Iva non detratta per intero.

Al contrario, laddove si opti per la cessione agevolata dei beni ai soci, l’operazione assume sempre rilievo ai fini Iva, anche nelle ipotesi in cui l’acquisto sia avvenuto senza Iva o senza detrazione integrale dell’Iva stessa.

Tale ultima ipotesi potrebbe essere ricorrente, tenendo conto che l’articolo 19-bis1, lett. i), D.P.R. 633/1972 prevede l’indetraibilità oggettiva per l’acquisto di immobili abitativi, tranne che per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale l’attività di costruzione di immobili, ovvero per quelle imprese che locano in esenzione con conseguente applicazione del pro-rata di cui all’articolo 19-bis D.P.R. 633/1972.

Ad esempio, se l’acquisto dell’immobile abitativo avviene da parte di una società immobiliare che intende rivendere il bene, l’imposta assolta sull’acquisto non è detraibile, ma tale circostanza non influisce sulla rilevanza Iva della successiva cessione (anche agevolata) dell’immobile (anche a favore dei soci).

Tuttavia, per tale cessione esente (senza alcuna possibilità di opzione per l’Iva) si prospetta un “conflitto” normativo tra le seguenti norme contenute nell’articolo 10:

• 8-bis, in base al quale sono esenti da Iva le cessioni poste in essere da soggetti diversi dall’impresa che ha costruito o ristrutturato l’immobile,
• e n. 27-quinquies, secondo cui sono esenti da Iva le cessioni di beni (anche immobili) per i quali all’atto dell’acquisto non è stata detratta per intero l’Iva.

La sostanziale differenza tra le due previsioni di esenzione risiede nel fatto che quella contenuta nel numero 8-bis influenza il pro-rata di detrazione nell’anno in cui avviene la cessione esente (fatta salva la cessione esente occasionale che non può farsi valere qualora il cedente sia una società immobiliare), mentre le cessioni esenti di cui al n. 27-quinquies sono sempre escluse dal pro-rata per espressa previsione contenuta nell’articolo 19-bis.

Tenendo conto che il soggetto cedente è già stato penalizzato all’atto dell’acquisto con l’indetraibilità totale dell’imposta assolta, parrebbe se non altro più equo applicare la previsione di esenzione di cui al n. 27-quinquies allo scopo di evitare ulteriori conseguenze negative sulla detrazione dell’Iva.