Apertura del terrazzo sul tetto: cosa si può fare con le parti comuni del condominio? Le regole

Si può aprire una terrazza sul tetto condominiale? A questa domanda - ma non solo - risponde la corposa sentenza 97/2021 dello scorso 10 gennaio della Cassazione Civile, dove si evidenzia che l'uso più intenso del bene comune da parte di un condomino non può sfociare in un vero e proprio abuso per cui, per fare in modo che ciò non avvenga, occorre garantire una corretta applicazione del disposto di cui all'art. 1102 c.c.

Ciò significa che l'uso più intenso della cosa comune è consentito, ma non deve comportare una violazione dell'equilibrio statico e della sicurezza dello stabile, né prevaricare gli altri condomini dalla possibilità di realizzare un uso quanto meno paritetico del bene.

Il caso

Il condomino dell'ultimo piano aveva aperto una terrazza sul tetto condominiale e aveva incorporato nel suo appartamento il vano sottoscala.

Gli altri condomini contestavano allora in sede giudiziaria l'illegittimità degli interventi edilizi compiuti: sia in primo che in secondo grado i giudici avevano accolto le domande dei condomini e la sentenza di appello è stata confermata anche dalla Cassazione, chiarendo vari aspetti legati ai limiti e alle condizioni alle quali è possibile a uno o più condomini operare un uso più intenso delle parti comuni.

Si ricorda che:

• alla stregua dei testuali criteri dettati dallo stesso art. 1102 c.c., la possibile trasformazione della cosa comune (in ipotesi il sottotetto con creazione di terrazzo) comportava comunque il rispetto e la salvaguardia, attraverso appositi dovuti interventi, della funzione di adeguata protezione delle strutture sottostanti (ex plurimis : Cass. civ., Sez. Seconda, Sent. 3 agosto 2012, n. 14107);
• l'uso frazionato di una cosa comune per accodo fra i partecipanti è consentito solo nel rispetto dei limiti stabiliti dall'art. 1102 c.c.

Nella fattispecie, si era al cospetto - più che di un uso intensivo della cosa comune - di una vera e propria illegittima ed abusiva occupazione di una porzione condominiale.

Bene comune: pari uso, uso più intenso e abuso

L'art. 1102 del Codice Civile prevede che ciascun partecipante possa servirsi del bene comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri di farne parimenti uso secondo il proprio diritto.

L'uso delle parti comuni da parte di un condomino può anche avvenire in modo particolare e più intenso rispetto a quello praticato dagli altri condomini, purché siano rispettati non solo i limiti previsti dalla legge, ma anche quelli indicati nel regolamento.

Il condomino non può però utilizzare le parti comuni in modo tale da rendere impossibile il pari uso agli altri comproprietari o, comunque, alterarne in modo apprezzabile la funzione originaria. E' quindi illecito occupare lo spazio comune con oggetti di dimensioni tali da pregiudicare il passaggio, così come allo stesso modo il singolo condomino non può pregiudicare la stabilità dell'edificio e il suo decoro architettonico.

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