Ampliamento di veranda con aumento di cubatura: niente terzo condono edilizio in zona vincolata

Il 'terzo' condono edilizio, quello del 2003, soprattutto per quanto concerne gli interventi da 'sanare' in zona vincolata, è molto più stringente rispetto al primo (1985) e al secondo (1994): ancora una volta la giustizia amministrativa (Consiglio di Stato, sentenza 1983/2024 del 29 febbraio), di fronte ad una richiesta di condono per ampliamento di opera abusiva edilizia, deve rispondere 'no'.

La veranda del contendere

La ricorrente aveva realizzato opere abusive, consistenti in un ampliamento di un preesistente fabbricato destinato ad uso residenziale, più precisamente in un ampliamento della originaria veranda con trasformazione in ulteriore cubatura.

Il comune in prima battuta, e poi il TAR competente, respingevano l'istanza di condono: secondo il Tribunale amministrativo, alla domanda di condono presentata dalla ricorrente era applicabile tanto la normativa statale del decreto legge 269/2003, quanto la normativa regionale ossia la L.R. n. 12 del 2004.

La sanabilità o meno delle opere abusive in base alle disposizioni citate costituiva materia di atto vincolato e, pertanto, nella specie, il diniego era un atto dovuto anche sulla sola base dell'articolo 32, comma 26, lett. a) e comma 27, lett. d) del DL 269/2003, la cui applicazione era fatta salva dall’art. 3 della L.R. n. 12 del 2004.

Tra condono e momento di applicazione del vincolo

In primis, Palazzo Spada osserva che, ai sensi degli artt. 2 e 3 della L.R. n. 12 del 2004, sono escluse dal condono le opere realizzate anche prima dell’apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali.

Nella specie, è pacifico che l'area su cui è stato realizzato l’ampliamento della originaria veranda con trasformazione in ulteriore cubatura, è soggetta a vincolo paesaggistico e non è ricadente all’interno dei Piani Attuativi.

Ne consegue che le doglianze relative all’inapplicabilità della suddetta disciplina, stante la sopravvenienza del vincolo, non hanno pregio, atteso che la norma espressamente prevede l’applicabilità ‘anche prima della apposizione del vincolo’.

Tra primo e terzo condono edilizio, occhio ai vincoli: quando l'abuso non prende la sanatoria

Il Consiglio di Stato torna sulle regole del Terzo Condono edilizio ricordando che la sanatoria straordinaria ex art.32 del DL 269/2003 è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 del citato decreto (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria).

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Veranda abusiva ampliata in zona vincolata: impossibile il Terzo condono

Si arriva poi al 'dunque': l'ampliamento di una veranda con aumento di cubatura costituisce un aumento volumetrico, rientrante fra i c.d. abusi maggiori, insanabili se commessi in area vincolata, ai sensi della legge 326/2003, di conversione del DL 269/2003.

La realizzazione di nuovi volumi in aree vincolate, indipendentemente dalla data di imposizione del vincolo e della natura del vincolo assoluto o relativo alla inedificabilità, è estranea all’ambito di applicazione della disciplina dettata dal terzo condono, come recata dalla legge n. 326 del 20023, e dalla L.R. per il Lazio n. 12 del 2004, e come costantemente applicata dalla giurisprudenza amministrativa, nonché secondo le coordinate interpretative individuate dalla Corte Costituzionale con sentenza n. 196 del 2004, investita della verifica di tenuta costituzionale delle disposizioni.

La non condonabilità è stata confermata dalla Consulta nella sentenza richiamata, la quale ha confermato i limiti di applicabilità del c.d. terzo condono, circoscritto ai soli abusi formali, ovvero realizzati in mancanza del previo titolo a costruire ma non in contrasto con la vigente disciplina urbanistica, e che siano al contempo riconducibili agli ‘abusi minori’ di cui al DL 269/2003.

Ampliamento di appartamento in zona vincolata: condono edilizio impossibile. Ecco perché

La realizzazione, in assenza di titolo abilitativo, di un ampliamento all'appartamento tramite un nuovo locale avente superficie residenziale di 24 metri quadrati e destinato a servizi accessori non è condonabile, in quanto la sanatoria straordinaria del terzo condono edilizio, per le aree sottoposte a vincolo, è riservata a opere di restauro, risanamento o manutenzione straordinaria.

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Le differenze tra primo, secondo e terzo condono: in area vincolata solo restauro, risanamento o manutenzione straordinaria

A differenza della disciplina dettata dalla legge 47/1985, c.d. Primo condono edilizio e da quella inerente al condono di cui alla legge 724/1994 (Secondo condono), sulla base delle previsioni contenute nell’art. 32, commi 26 e 27 del DL 269/2003 e dagli artt. 2 e 3, comma 1, lettera b) della L.R. n. 12 del 2004, sono suscettibili di sanatoria, nelle aree soggette a vincoli, solo le opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illecito di cui ai nn. 4, 5, e 6 dell’Allegato 1 del decreto legge 269/2003, corrispondenti a opere di restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria, mentre per le altre tipologie di abusi interviene una preclusione legale alla sanabilità delle opere abusive (Cons. Stato, n. 425 del 2020).

L'ampliamento della veranda è un'opera edilizia 'maggiore'

Le ragioni del non condonabilità della veranda si fondano, di fatto, sulla riconducibilità dell’abuso alla tipologia 1 dell'Allegato 1 della legge 326/2003, atteso che l'art.32, comma 27, del DL 2692003, è chiaro nell’indicare come ostativa alla possibilità del rilascio del condono la realizzazione di opere recanti nuovi volumi, quale quella in esame, su aree soggette a vincoli posti a tutela dei beni ambientali e paesistici.

Condono 'statale' e 'regionale' del Lazio: collegamenti e differenze

Infine, il Consiglio di Stato osserva come la portata più restrittiva del condono, come introdotto dalla legge 326/2003, che lo limita alle sole opere di minore rilevanza ed impatto sul territorio, e dalla legge Regione Lazio n. 12 del 2004, che riconnette valenza ostativa anche ai vincoli imposti successivamente alla realizzazione delle opere, risponde all'obiettivo di tutela di valori che presentano rilievo costituzionale, quali quelli paesaggistici, ambientali, idrogeologici e archeologici, sicchè non è irragionevole che il legislatore, anche regionale, nel bilanciare gli interessi in gioco, abbia scelto di proteggerli maggiormente, restringendo, quello regionale, l'ambito applicativo del condono statale, sempre restando nel limite delle sue attribuzioni.

Mentre, quindi, per la legge nazionale assume rilievo, ai fini della condonabilità delle opere, la data di apposizione del vincolo, che deve essere successiva rispetto alla data di realizzazione delle opere abusive, e la conformità alle norme e agli strumenti urbanistici, per la legge regionale del Lazio n. 12 del 2004 è irrilevante che il vincolo sia stato apposto in data successiva alla realizzazione delle opere abusive, essendo le stesse, in relazione a talune tipologie di interventi, ritenute comunque non condonabili anche se realizzate prima dell'apposizione dei vincoli.

In ogni caso, qui non si rientrava nemmeno nel perimetro del terzo condono, in quanto l'ampliamento della veranda in zona vincolata è off limits per il DL 269/2003.

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