Ampliamento di immobile con tettoia aggiuntiva: non si può in pendenza di condono edilizio

Ci risiamo: in materia di condono edilizio, il Tar Napoli nella recentissima sentenza 1298/2024 del 27 febbraio ricorda uno dei 'pilastri' della sanatoria straordinaria, cioè il divieto assoluto, in pendenza della domanda per il condono, di effettuare lavori edilizi di ampliamento o completamento dell'opera per la quale si sta chiedendo, appunto, la sanatoria.

Il caso: opere di completamento e ampliamento immobile per di più in zona vincolata

Il comune ha contestato al ricorrente la realizzazione, presso un fabbricato residenziale di sua proprietà oggetto di istanza di condono – pendente dal 17 novembre 2004 e formulata ai sensi dell'art. 32 del DL 269/2003, convertito nella legge n. 326/2003 (Terzo condono edilizio), in assenza di titoli autorizzativi e in area soggetta a vincoli paesaggistici ed ambientali, di varie opere di completamento ed ampliamento dell'immobile consistenti nell'aggiunta delle rifiniture, nella costruzione di una tettoia di circa 50 mq. e di un manufatto in legno di circa 25 mq. adibito a ricovero di un bombolone di gas, nell’installazione di cancelli in ferro carrabili/pedonali e nella pavimentazione dello spazio esterno con battuto di cemento e pietrame.

Di conseguenza, il comune irrogava, ai sensi dell'art. 31 del dpr 380/2001, della sanzione demolitoria finalizzata alla rimozione delle opere abusive.

Il ricorso

Le censure articolate dal ricorrente avverso l'ordinanza di demolizione, tra l'altro, evidenziano che

• le opere di completamento ed ampliamento descritte nell’ordinanza di demolizione, in quanto di mera manutenzione ordinaria liberamente praticabile e/o di carattere accessorio/pertinenziale, non sono soggette a permesso di costruire, con conseguente inapplicabilità della sanzione demolitoria. In verità alcune opere, quali la tettoia e i cancelli in ferro, potrebbero essere rispettivamente sussunte nell’ambito delle categorie della ristrutturazione edilizia e della manutenzione straordinaria, rendendo così più appropriati il regime semplificato della SCIA ed il relativo trattamento sanzionatorio di tipo pecuniario, contemplato dall'art. 37 del dpr 380/2001 (cd. fiscalizzazione dell'abuso);
• l'amministrazione comunale ha emesso l'ordine demolitorio senza previamente pronunciarsi sull'istanza di condono presentata il 17 novembre 2004 in relazione al fabbricato oggetto di completamento, con conseguente violazione degli artt. 38 e 44 della legge 47/1985.

Condono edilizio: in pendenza di sanatoria non si può ampliare o completare l'opera

In primis il TAR osserva che, successivamente alla presentazione della domanda di condono edilizio e prima che quest’ultima sia decisa, il proprietario non può effettuare alcun lavoro di completamento o ampliamento dell’immobile abusivo, valendo il principio in forza del quale è la prosecuzione in sé dei lavori ad essere preclusa, a prescindere dal regime edilizio a tali opere applicabile, anche in termini di trattamento sanzionatorio.

Pertanto, le ulteriori opere eseguite dopo la presentazione dell’istanza di condono – ancorché interne o pertinenziali, oppure astrattamente riconducibili alle categorie della manutenzione ordinaria/straordinaria, del restauro e/o del risanamento conservativo, o della ristrutturazione edilizia – devono dirsi abusive e in prosecuzione dell’indebita attività edilizia pregressa, ripetendo le caratteristiche di illiceità dell’opera principale cui ineriscono strutturalmente, con conseguente obbligo dell’amministrazione comunale di ordinarne la demolizione ai sensi dell'art. 31 del DPR 380/2001; ciò, peraltro, non significa negare in assoluto la possibilità di intervenire su immobili rispetto ai quali pende l’istanza di condono, ma solo affermare che, a pena dell’assoggettamento alla medesima sanzione demolitoria prevista per il manufatto abusivo di riferimento, tale possibilità di intervento deve esplicarsi nel rispetto delle procedure di legge, ovvero segnatamente dell'art. 35 della legge 47/1985, ancora applicabile per effetto dei rinvii operati anche dalla successiva legislazione condonistica.

In applicazione delle suindicate coordinate ermeneutiche, ben poteva essere comminata la sanzione demolitoria anche nei confronti delle opere abusive in questione, successive alla presentazione dell’istanza di condono relativa al fabbricato principale, non risultando nella specie l’attivazione del procedimento per il completamento previsto dall’art. 35 della legge n. 47/1985 e non essendovi alcuna specifica norma che consenta una loro legittimazione postuma (cfr. anche TAR Campania Napoli, Sez. VII, 27 febbraio 2018 n. 1280).

Domanda di condono e completamento dell'abuso edilizio: quando, nell'attesa, si può completare l'opera?

La presentazione della domanda di condono non autorizza l'interessato a completare né tantomeno a trasformare o ampliare i manufatti oggetto della richiesta i quali, fino al momento dell'eventuale concessione della sanatoria, restano comunque abusivi.

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Ordine di demolizione precedente al pronunciamento sulla sanatoria: presupposti e chiarimenti

Riguardo a questo aspetto, il TAR Napoli osserva che è vero che la preventiva presentazione dell’istanza di condono preclude l’adozione dei provvedimenti repressivi.

Infatti, ogni procedimento sanzionatorio in materia edilizia deve arrestarsi a fronte della presentazione di una domanda di condono e restare sospeso fino alla definizione della relativa pratica da parte dell’amministrazione comunale, alla quale il giudice amministrativo non può in ogni caso sostituirsi, nemmeno per una valutazione in via incidentale dell’eventuale condonabilità delle opere di cui si tratta.

Però, chiude il TAR, va precisato che tale effetto interdittivo resta predicabile esclusivamente rispetto alle sole opere abusive dichiarate nella domanda di condono, non potendo evidentemente la suddetta istanza interferire con l'ordinario esercizio del potere repressivo di abusi ulteriori e diversi da quelli per cui risulta chiesta la sanatoria, come puntualmente verificatosi nel caso di specie, in cui l'ordine demolitorio ha colpito interventi aggiuntivi di completamento ed ampliamento del fabbricato da condonare.

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