Ampliamento di edificio in zona sismica: parti comuni, sanatoria, NTC giuste per l'accertamento di conformità

Il caso

L'oggetto del contendere è rappresentato da un intervento di "ampliamento edificio per civile abitazione" effettuato in un fabbricato di 3 piani, ricadente in zona sismica a rischio medio-alto. La proprietaria dell'unità immobiliare posta al piano seminterrato ha chiesto e ottenuto nell’anno 2007 il permesso di costruire per la realizzazione di un ampliamento, mediante un nuovo corpo di fabbrica in aderenza alla parete nord dell’edificio. L’intervento, che ha interessato anche il piano terra dello stabile, prevedeva una serie di opere di opere strutturali di sostegno ed è stato assentito, per gli aspetti inerenti la sicurezza sismica, con autorizzazione rilasciata dal competente ufficio regionale nel maggio del 2008.

All’avvio dei lavori hanno reagito gli altri proprietari (marito e moglie) delle due unità immobiliari, i quali hanno promosso dinanzi al Tribunale di Pistoia un giudizio di accertamento tecnico preventivo volto a verificarne le ricadute sulla stabilità dell’immobile comune.

Frattanto, la signora del piano seminterrato presentava un’istanza di sanatoria relativamente ad alcune opere strutturali realizzate in difformità dall’autorizzazione sismica originaria, che veniva accolta con nuova autorizzazione del 19 maggio 2011.

Il giudizio civile a cognizione piena, seguito all’espletamento dell’A.T.P. sopra menzionato, si è concluso con la sentenza n. 714/2017, che, per quanto qui interessa, ha condannato la signora all’esecuzione, previa totale o parziale demolizione dell’edificio di sua proprietà, della “berlinese” di valle, della paratia di valle con una doppia fila di micropali e dei giunti sismici in corrispondenza di tutti i pilastri, opere tutte previste dall’autorizzazione sismica rilasciata da parte dell’ufficio del Genio civile nel 2008 e successiva autorizzazione sanatoria del 2011.

In pendenza dell’appello da lei proposto avverso la predetta sentenza n. 714/2017, la signora ha ottenuto dal Settore Sismica della Regione Toscana il rilascio della “variante n. 2 a sanatoria” dell’11 maggio 2018, per “opere realizzate in difformità rispetto al progetto autorizzato non ricomprese nella prima sanatoria”.

Il provvedimento è impugnato dai ricorrenti, i quali ne chiedono l’annullamento - sulla scorta di tre motivi in diritto - dell’autorizzazione in variante e sanatoria.

Parti comuni: il consenso serve solo quando si altera la destinazione

Nel merito, con il primo motivo di impugnazione i ricorrenti affermano che gli interventi realizzati dalla controinteressata riguarderebbero parti comuni dell’edificio. La mancata richiesta del preventivo consenso di tutti i comproprietari configurerebbe un grave vizio istruttorio e motivazionale del provvedimento impugnato, che non darebbe conto della necessaria corrispondenza fra titolarità di diritti di godimento sull’immobile e legittimazione a richiedere l’autorizzazione.

Per il Tar Toscana, però, qui è tutto regolare. L’art. 1102 cod. civ. disciplina infatti l’uso dei beni in comunione stabilendo che ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto, potendo a tal fine apportare a proprie spese le modificazioni necessarie per il migliore godimento della cosa.

L’esecuzione di interventi edilizi sulle parti comuni di un edificio richiede, dunque, il consenso di tutti i comproprietari allorché le opere siano idonee a pregiudicare il pari uso del bene e ad alterarne la destinazione, come del resto precisato dalla stessa giurisprudenza invocata dai ricorrenti (Cons. Stato, sez. IV, 11 aprile 2007, n. 1654). Tale non risulta essere la situazione nel caso di specie, il che è sufficiente a escludere la sussistenza del vizio dedotto (i ricorrenti non svolgono alcuna allegazione in proposito, se non quella, di per sé non decisiva, di essere comproprietari del fabbricato).

L'accertamento di conformità e le NTC "giuste"

Sul secondo e terzo motivo di impugnazione, invece, il ricorso 'attecchisce' e viene accolto.

Secondo i ricorrenti, l’accertamento di conformità avrebbe in ogni caso dovuto essere valutato con riferimento sia alle norme tecniche di cui al d.m. 16 gennaio 1996, in vigore al momento della realizzazione degli abusi, sia a quelle di cui al d.m. 14 gennaio 2008, in vigore al momento del deposito della seconda istanza di sanatoria. Di contro, il progetto presentato dalla controinteressata attesterebbe il solo rispetto delle norme tecniche del 1996, mentre il provvedimento avrebbe erroneamente ritenuto il rispetto di quelle del 2008.

I ricorrenti lamentano quindi che la Regione Toscana avrebbe erroneamente ritenuto che le opere autorizzate con il provvedimento impugnato non fossero già contenute nella prima autorizzazione in sanatoria del 2011, circostanza che rivelerebbe ancora una volta la carenza dell’istruttoria condotta dall’amministrazione procedente.

Nel merito delle valutazioni operate dalla Regione, la seconda sanatoria si fonderebbe su di un falso presupposto, vale a dire la non necessità di realizzare le opere di sostegno oggetto della sanatoria del 2011, e mai eseguite, vale a dire il collegamento fra il cordolo esistente e quello di nuova costruzione e la paratia a due file di pali, la cui necessità emergerebbe invece dalle stesse argomentazioni svolte dal progettista incaricato dalla signora ai fini della prima istanza di sanatoria.

In ogni caso, i calcoli a base dell’istanza sarebbero palesemente viziati, poiché:

• la verifica sarebbe stata eseguita nelle zone di minor carico;
• l’analisi dei carichi sarebbe affetta da gravi errori;
• sarebbero state adottate ipotesi di calcolo non conformi allo stato di fatto dell’immobile e, perciò, non affidabili;
• sarebbero state omesse fondamentali verifiche tecniche;
• il rischio sismico sarebbe stato considerato con riferimento al solo ampliamento, e non all’intero fabbricato.

Aggiungono i ricorrenti che, nella relazione finalizzata al rilascio della seconda sanatoria in variante, si affermerebbe la non necessità di ripristinare il giunto sismico in corrispondenza dei pilastri 1 e 8, poiché tali opere sarebbero già state eseguite. Tuttavia, relativamente al pilastro 8 non vi sarebbe alcuna dimostrazione della presenza del giunto; mentre, relativamente al pilastro 1, la documentazione allegata alla relazione finale non permetterebbe di verificarne la completa realizzazione.

Il Tar, ripercorrendo i fatti e 'servendosi' di alcune indagini effettuate dai consulenti tecnici di ufficio, evidenzia che la richiesta di sanatoria presentata nel 2018 dalla controinteressata origina dall’esigenza di rappresentare correttamente e legittimare le opere di compensazione realizzate in difformità dall’autorizzazione sismica del 2008 e dall’autorizzazione in sanatoria del 2011.

Che si tratti di vera e propria sanatoria, e non di variante, risulta dallo stesso provvedimento impugnato, che attesta trattarsi di richiesta di autorizzazione “per lavori già eseguiti”.

Le difformità riguardano, come già accertato dal Tribunale di Pistoia, la mancata realizzazione della paratia di valle, la realizzazione di una “berlinese” singola, anziché doppia, e l’assenza del giunto sismico in corrispondenza del pilastro n. 8.

Ma nel rispondere ai quesiti della Corte d’appello, il CTU evidenzia in primo luogo che la realizzazione di una paratia singola, e non doppia, di micropali in adiacenza al fabbricato non diminuisce la resistenza sismica dell’edificio tenuto conto della stratigrafia riscontrata e del comportamento della paratia che, una volta esauritasi la fase transitoria dello scavo per l’avvenuta costruzione dell’ampliamento, si trova ad essere vincolata in testa con un vincolo di appoggio in grado di assorbire ogni cedimento residuo.

Quanto alla c.d. “berlinese”, vale a dire l’ulteriore paratia di micropali che, secondo il progetto originario, avrebbe dovuto essere realizzata a valle dell’edificio con la funzione di evitare lo slittamento di lembi di terreno, la CTU afferma invece che, per escluderne la necessità, occorrerebbe svolgere un’indagine geologica e geotecnica specifica in situ, operazione allo stato resa assai difficoltosa a causa dell’assetto dell’area e dell’elevata pendenza del versante, fattori che impediscono anche da valle l’accesso ai mezzi per indagini geognostiche. Sulla base dei dati disponibili e dell’esecuzione di alcune verifiche di stabilità del versante, il consulente della Corte d’appello rileva “una forte riduzione del coefficiente di sicurezza che ora denuncia condizioni di instabilità, confermando, pertanto la necessità della paratia a valle che in linea di massima deve prevedere i pali indicati nel progetto originario ma posti ad un interasse di 0,80 ml”.

Le ampie e motivate considerazioni del CTU della Corte d’appello sono assolutamente pertinenti all’oggetto del presente giudizio: del resto, in origine la necessità della “berlinese” era stata affermata dagli stessi progettisti della controinteressata sulla base delle medesime conoscenze geognostiche dell’area, al punto che la previsione della paratia era contenuta nell’autorizzazione sismica originaria e nella prima variante in sanatoria. Questo è sufficiente - secondo i giudici amministrativi - quantomeno per dubitare della correttezza del mutato avviso degli uffici regionali, che, in sede di rilascio della seconda sanatoria.

Ancora una volta, l’atto impugnato sconta la mancanza di una base tecnico-scientifica di sicura affidabilità, unita alle parimenti evidenziate carenze istruttorie, le quali trovano conferma nella certificazione di rispondenza alla normativa sismica allegata all’istanza di sanatoria: gli uffici regionali non sembrano infatti essersi avveduti che detta certificazione è stata redatta dal tecnico rilevatore e verificatore ai sensi del d.m. 16 gennaio 1996, non più in vigore al momento della presentazione dell’istanza, ma neppure al momento della realizzazione degli abusi (da farsi coincidere con il rilascio della prima autorizzazione in sanatoria del 2011).

Il ricorso dev’essere quindi accolto.

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