Ampliamento di appartamento in zona vincolata: condono edilizio impossibile. Ecco perché

Ci troviamo continuamente di fronte a situazioni di richiesta di condono edilizio - soprattutto il terzo, DL 269/2003 - in zona vincolata: come ben sappiamo - ma è sempre utile ricordarlo - il condono edilizio è istituto a parte rispetto alla sanatoria ordinaria ex articolo 36 del dpr 380/2001 (accertamento di conformità) e, in base al 'momento', deve sottostare a regole ferree.

Quelle del terzo condono sono anche più stringenti rispetto ai due precedenti condoni del 1985 e 1994, soprattutto per gli abusi realizzati in zone sottoposte a vincolo.

Ampliamento abusivo di appartamento in zona vincolata: quali chance per il condono?

Il caso della sentenza 22/2024 del 2 gennaio del Tar Campania è 'un classico': prima del 31 marzo 2003, il ricorrente realizzava, in assenza di titolo abilitativo, un ampliamento tramite un nuovo locale avente superficie residenziale di 24 metri quadrati e destinato a servizi accessori.

A fronte di questa addizione, il ricorrente presentava istanza di sanatoria edilizia, ai sensi del DL 269/2003 convertito con modificazioni nella legge 326/2003 (cd. Terzo condono), acquisita al protocollo dell'ente il 13 dicembre 2004.

Il comune, a distanza di svariati anni, rigettava l'istanza e così si arrivava al TAR Campania per dirimere la questione.

Condono edilizio in zona vincolata: il perimetro strettissimo del Terzo condono

Il TAR respinge il ricorso partendo dal presupposto che il manufatto realizzato in assenza di titolo edilizio, nel produrre aumenti plano-volumetrici, benché ad avviso del ricorrente ridotti, è insanabile perché l’area sulla quale lo stesso insiste è soggetta a vincolo d’inedificabilità, disposto dal D.M. 28 marzo 1985, con “dichiarazione di notevole interesse pubblico”, e quindi confermato dall’art. 1-quinquies della L. n. 431/1985.

Come se non bastasse, l'art. 32, comma 26, lett. a), della legge 326/2003 ha distinto le tipologie di illecito di cui all’allegato 1, numeri da 1 a 3 (opere realizzate in assenza o in difformità dal titolo abilitativo, interventi di ristrutturazione edilizia in assenza o in difformità dal titolo edilizio), per le quali è ammissibile la sanatoria edilizia sull’intero territorio nazionale.

Ma il perimetro, nelle aree sottoposte a vincolo, si restringe ulteriormente: la sanatoria è ammissibile solo per le tipologie di illecito di cui all’allegato 1 numeri 4, 5 e 6, opere di restauro e risanamento conservativo (tipologia 4 e 5), opere di manutenzione straordinaria, opere o modalità di esecuzione non valutabili in termini di superficie o di volume (tipologia 6).

Ciò significa che la sanatoria edilizia cd. 'straordinaria' di opere abusivamente realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli è applicabile esclusivamente agli interventi di minore rilevanza indicati ai numeri 4, 5 e 6 dell'allegato 1 della legge n. 326 del 2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) e previo parere favorevole dell'Autorità preposta alla tutela del vincolo, mentre non sono in alcun modo suscettibili di sanatoria le opere abusive di cui ai numeri 1, 2 e 3 del medesimo allegato, anche se l'area è sottoposta a vincolo di inedificabilità relativa e gli interventi risultano conformi alle norme urbanistiche e alle prescrizioni degli strumenti urbanistici (Cons. Stato, sez. VI, 2 agosto 2016 n. 3487; Id., Sez. IV, 16 agosto 2017, n. 4007).

Non sono dunque sanabili le opere comportanti la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in zona assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura relativa o assoluta, o comunque d’inedificabilità, anche relativa.

Il divieto di autorizzazione paesaggistica postuma

Il TAR ci fornisce anche un altro chiarimento da segnalare, perché va interfacciarsi col Testo Unico Edilizia: i limiti alla sanatoria edilizia in presenza di vincoli, posti dal D.L. 269/2003 convertito nella L. n. 326/2003, trovano il loro riscontro nel divieto di autorizzazione paesaggistica postuma, sancito dall’art. 167 d. lgs. 42/2004, in ipotesi di opere edilizie prive di titolo che abbiano comportato incrementi plano-volumetrici di qualsiasi natura.

Insomma, si escludono dal divieto di rilasciare in via successiva l'autorizzazione paesaggistica i casi di cui all'art. 167, commi 4 e 5, concernenti lavori: "che non abbiano determinato creazione di superfici utili o volumi ovvero aumento di quelli legittimamente realizzati" o comunque "configurabili quali interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ai sensi dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380".

Pertanto, ai sensi del menzionato art. 167, soltanto gli interventi che non determinano creazione di superfici utili o di volumi e quelli configurabili in termini di manutenzione ordinaria o straordinaria possono conseguire l'accertamento postumo di compatibilità paesaggistica, che costituisce a sua volta presupposto per il rilascio della sanatoria edilizia, ai sensi dell'art. 36 del dpr 380/2001.

Nella specie, poiché gli interventi in contestazione, per quanto sopra evidenziato, hanno prodotto un incremento di superficie e, per quanto ridotto, di volume, costituiscono ad ogni effetto una nuova costruzione, il che preclude anche, per le limitazioni legislative sopra esposte, la sanatoria edilizia ai sensi del DL 269/2003.

Zone vincolate: l'autorizzazione paesaggistica postuma non consente la sanatoria urbanistica

Il rilascio postumo dell'autorizzazione paesaggistica, al di fuori dei limiti in cui essa è consentita ai sensi dell'art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004, non consentendo la sanatoria urbanistica ex art. 36 Testo Unico Edilizia non produce alcun effetto estintivo dei reati edilizi e non annulla l'ordine di demolizione impartito.

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