Alla scoperta dei Bonus Acquisti: quali sono, che sconti danno, come si prendono

Presi dalla ricerca forsennata del Superbonus 110%, in molti si dimenticano che esistono una 'marea' di bonus edilizi, magari alle volte più vicini di quanto non si pensi alle proprie esigenze.

I Bonus Acquisti, ad esempio, riguardano l'acquisto di determinati beni immobili con precise caratteristiche. Vediamo quali sono, come funzionano e se, anche per questi, si può arrivare a innalzare la detrazione fino al 110%.

Bonus per acquisto o assegnazione di edifici residenziali ristrutturati (classico)

L'art.16-bis del TUIR (dpr 917/1986), al comma 3, dispone che "La detrazione di cui al comma 1 spetta anche nel caso di interventi di restauro e risanamento conservativo e di ristrutturazione edilizia di cui di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell'articolo 3 del decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, riguardanti interi fabbricati, eseguiti da imprese di costruzione o ristrutturazione immobiliare e da cooperative edilizie, che provvedano entro diciotto mesi dalla data di termine dei lavori alla successiva alienazione o assegnazione dell'immobile. La detrazione spetta al successivo acquirente o assegnatario delle singole unita' immobiliari, in ragione di un'aliquota del 36 per cento del valore degli interventi eseguiti, che si assume in misura pari al 25 per cento del prezzo dell'unita' immobiliare risultante nell'atto pubblico di compravendita o di assegnazione e, comunque, entro l'importo massimo di 48.000 euro".

Prima di tutto, a differenza di Ecobonus e Sismabonus, è una detrazione a regime, cioè senza scadenza.

Poi, servono due condizioni:

• l'acquisto o l'assegnazione deve avvenire entro 18 mesi dal termine dei lavori edilizi;
• l'unità ceduta o assegnata deve far parte di un edificio sul quale sono stati eseguiti interventi di restauro e di risanamento conservativo o di ristrutturazione edilizia eseguiti dall’impresa o dalla cooperativa edilizia (i lavori debbono riguardare l’intero fabbricato e non la singola unità che viene trasferita).

Per le spese documentate fino al 31.12.2021, la detrazione del 36% è maggiorata al 50%, fino ad un ammontare massimo di € 96.000 per ciascuna unità immobiliare (dal 1° gennaio 2022 si torna alla misura del 36% su un importo massimo di € 48.000) e va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Qualche particolarità a riguardo:

• il Bonus Acquisti 'classico' vale anche se il rogito è stato stipulato prima della fine dei lavori riguardanti l’intero fabbricato. In tal caso, tuttavia, essendo necessario che si realizzi anche il presupposto costituito dell’ultimazione dei lavori riguardanti l’intero fabbricato, la detrazione può essere fruita solo dall’anno di imposta in cui detti lavori siano stati ultimati;
• prendono la detrazione, oltre al proprietario, anche il nudo proprietario e il titolare di un diritto reale di godimento sull’immobile (uso, usufrutto, abitazione);
• a differenza di tutti gli altri bonus fiscali edilizi, per questo non c'è obbligo di pagamento del prezzo mediante bonifico bancario;
• è possibile optare, in luogo della detrazione diretta, per le opzioni alternative di cessione del credito o sconto in fattura.

Bonus per acquisto di posti auto e box auto

Prevista sempre dall'art-16-bis del TUIR, si applica nel caso di acquisto di box e posti auto pertinenziali di nuova costruzione.

Come per il Bonus Acquisti classico, Per le spese documentate fino al 31.12.2021, la detrazione del 36% è maggiorata al 50%, fino ad un ammontare massimo di € 96.000 per ciascuna unità immobiliare (dal 1° gennaio 2022 si torna alla misura del 36% su un importo massimo di € 48.000) e va ripartita in 10 rate annuali di pari importo.

Queste le condizioni da rispettare:

• le spese imputabili alla realizzazione dei box o posti auto acquistati devono essere comprovate da apposita attestazione rilasciata dal venditore. Il contribuente per avvalersi della detrazione dovrà farsi rilasciare dalla ditta venditrice un’attestazione scritta da cui risultino:
  • le generalità (compreso codice fiscale) dell’acquirente;
  • l’identificazione del box/posto auto venduto (preferibilmente con gli estremi catastali);
  • l’identificazione dell’unità abitativa della quale il box/posto auto venduto costituisce pertinenza;
  • l’importo delle spese imputabili alla realizzazione;
  • il riferimento che la attestazione viene rilasciata ai fini della detrazione IRPEF ex art. 16-bis TUIR DPR. 917/1986.
• il pagamento deve essere effettuato con bonifico bancario o postale;
• l’esistenza del rapporto pertinenziale tra il box/posto auto per il quale ci si intende avvalere della detrazione e l’unità abitativa al cui servizio è posto, deve essere formalizzata e quindi risultare espressamente da un atto avente data certa, anteriore, peraltro, alla data di presentazione della dichiarazione dei redditi nella quale il contribuente si avvale della detrazione.

Il Sismabonus Acquisti (che diventa SuperSismabonus 110)

La detrazione per l'acquisto di una casa 'antisismica' in zona 1-2-3, mediante demolizione e ricostruzione (anche con aumento volumetrico) più alienazione entro 30 mesi (i 18 sono stati aumentati dall’art. 33- bis, c. 1, lett. c), DL 77/2021 - Semplificazioni Bis), può beneficiare del Sismabonus classico (cioè 75% o 85% a seconda che le classi di miglioramento siano una o due) oppure del SuperSismabonus 110 se ricorrono tutte le condizioni oggettive (ad es. cessione abitazioni, diverse da quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, e relative pertinenze) e soggettive (ad es. acquirente persona fisica) per poter beneficiare del Superbonus (fino al 30 giugno 2022, limite per l'atto di acquisto).

Attenzione: il Sismabonus Acquisti spetta anche a soggetti diversi dalle persone fisiche (ad esempio società di persone o di capitali che acquistano l’immobile in quanto la normativa in materia di miglioramento sismico è finalizzata a promuovere la messa in sicurezza e la stabilità degli edifici. Questi soggetti non potranno fruire del Superbonus 110%, ma del Sismabonus ordinario 75% o dell’85% a seconda della efficacia dell’intervento di riduzione del rischio antisismico.

La detrazione (sia nel caso sub A che nel caso sub B) va ripartita in cinque rate annuali di pari importo e la spesa su cui applicare la percentuale non può superare il limite di € 96.000 per unità immobiliare. In caso di cessione di abitazione e garage la detrazione deve essere calcolata, nel limite massimo di spesa di € 96.000, sul prezzo risultante dall’atto di compravendita, unitariamente considerato, riferito all’immobile principale e alla pertinenza, considerati a tali fini come un’unica unità immobiliare, anche se accatastati separatamente.

Condizioni generali:

• deve trattarsi di interventi di demolizione e ricostruzione di interi edifici attivati dopo il 1° gennaio 2017 ossia di interventi le cui relative procedure autorizzatorie siano iniziate ovvero per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio dopo il 1° gennaio 2017 (data di entrata in vigore della legge 11.12.2016 n. 232 che ha modificato la disposizione dell’art. 16, comma 1bis, DL. 63/2013; Agenzia delle Entrate, Circolare n. 13/E del 2019);
• deve trattarsi di interventi riferiti a costruzioni adibite a abitazione ed a attività produttive su edifici ricadenti nelle zone sismiche ad alta pericolosità zone 1, 2 e 3 di cui all’ordinanza del Presidente del Consiglio dei Ministri n. 3274 del 20.3.2003. Il decreto legge 30 aprile 2019 n. 34 ha esteso queste detrazioni, inizialmente previste per gli interventi nei soli Comuni in zona di rischio sismico 1 anche agli interventi effettuati nei Comuni che si trovano in zone classificate a rischio sismico 2 e 3.

Come per il Bonus Acquisti classico, si può optare per cessione del credito o sconto in fattura al posto della detrazione diretta.

Le differenze tra Sismabonus Acquisti e Sismabonus ordinario

• Sismabonus ordinario: può riguardare solo gli interventi di demolizione e ricostruzione che siano riconducibili alla figura della ristrutturazione di cui all’art. 3, comma 1, lett. d) del D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380 (T.U. in materia edilizia) (cd. ristrutturazione ricostruttiva);
• Sismabonus Acquisti: riguarda ogni intervento realizzato mediante “demolizione e ricostruzione di interi edifici allo scopo di ridurne il rischio sismico, anche con variazione volumetrica rispetto all’edificio preesistente, ove le norme urbanistiche lo consentano” e quindi a prescindere dalla qualificazione dell’intervento di demolizione-ricostruzione posto in essere in termini di ristrutturazione (art. 3, c. 1, lett. d), Testo Unico in materia Edilizia) o di nuova costruzione (art. 3, c. 1, lett. e), dpr 380/2001)