Affitti brevi: panorama e adeguamenti normativi antincendio

Il contesto degli affitti brevi

Crescita del mercato degli affitti brevi

Negli ultimi anni, il mercato degli affitti brevi è esploso, grazie alla facilità con cui è possibile mettere a disposizione una proprietà per brevi periodi attraverso piattaforme e portali online. Questo fenomeno ha portato a un aumento significativo delle unità immobiliari destinate a locazioni turistiche e brevi, attirando un numero crescente di investitori e imprenditori nel settore.

Questa espansione è stata particolarmente sostenuta dai portali specializzati che hanno facilitato notevolmente la diffusione di soggiorni brevi (fino a 30 giorni), provocando un impatto considerevole sulle strutture ricettive tradizionali e influenzando anche il mercato degli affitti a lungo termine nelle città. Nelle grandi metropoli come Roma e Milano, ma anche Bologna e molte altre, la recente proliferazione delle case vacanze riflette una crescente vocazione turistica delle città italiane, che ha contribuito al progressivo spopolamento urbano e all'aumento del numero di abitazioni sfitte ogni anno.

Necessità di regolamentazione

Con la crescita del settore, è emersa la necessità di regolamentare il mercato per garantire la sicurezza degli ospiti e la trasparenza delle operazioni. La mancanza di norme specifiche ha portato a situazioni di rischio, soprattutto in termini di sicurezza antincendio.

Le recenti normative mirano a colmare questo vuoto, introducendo misure di prevenzione che proteggano sia gli ospiti che i proprietari.

La Legge 191 del 15 dicembre 2023

Introduzione e scopo

La Legge 191 del 15 dicembre 2023 rappresenta un punto di svolta nella regolamentazione degli affitti brevi in Italia.

Questo provvedimento introduce misure specifiche per la sicurezza antincendio nelle unità immobiliari destinate alle locazioni brevi, con l'obiettivo di tutelare la sicurezza degli ospiti e garantire la trasparenza del mercato.

Obblighi di sicurezza

La legge impone che tutte le unità immobiliari destinate a locazioni brevi siano dotate di attrezzature di sicurezza antincendio. Questi requisiti includono estintori portatili, rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio. Tali dispositivi devono essere funzionanti e sottoposti a manutenzione regolare, come prescritto dalle normative vigenti.

Dettagli delle misure antincendio

Estintori e rilevatori di gas

Le unità immobiliari devono essere dotate di estintori portatili conformi alle normative, ubicati in posizioni accessibili e visibili.

Inoltre, è obbligatorio installare rilevatori di gas combustibili e monossido di carbonio, per prevenire incidenti dovuti a fughe di gas o accumulo di CO. Questi dispositivi sono essenziali per garantire la sicurezza degli ospiti e devono essere mantenuti in perfette condizioni operative.

Requisiti tecnici degli estintori

Per garantire l'efficacia degli estintori, è necessario seguire le indicazioni contenute al punto 4.4 dell’allegato I al D.M. 3 settembre 2021 (decreto Minicodice). Gli estintori devono soddisfare specifici criteri tecnici per garantire la loro efficacia in caso di emergenza.

Devono avere una capacità estinguente di almeno 13A, 89B e una carica minima di 6 kg o 6 litri, a seconda del tipo di estintore. Inoltre, è essenziale che siano omologati dal Ministero dell'Interno, assicurando così la conformità agli standard nazionali di sicurezza.

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Gli estintori devono essere posizionati in luoghi facilmente accessibili e ben visibili, con l'aggiunta di appositi cartelli segnaletici per aumentarne la visibilità. La normativa richiede che ci sia un estintore ogni 200 metri quadri di superficie, con un minimo di un estintore per piano, indipendentemente dalla metratura.

L'estintore ideale per una casa vacanze, considerata ora un luogo di lavoro, è un modello idrico da 6 kg, omologato e adatto ai rischi domestici. Questo tipo di estintore è efficace contro incendi di materiali solidi (classe A, come il legno dei mobili), liquidi infiammabili (classe B, come alcol e solventi) e oli da cucina (classe F). È importante utilizzare estintori a base d’acqua invece di quelli a polvere, che possono causare danni significativi agli interni e agli arredi, oltre a possibili problemi di salute.

Una delle tentazioni da evitare è l'acquisto di estintori basato unicamente sul risparmio, poiché spesso tali prodotti mancano dell'omologazione necessaria. La legge impone che gli estintori utilizzati nei luoghi di lavoro (e ora anche nelle case vacanze) debbano essere approvati da un reparto speciale dei Vigili del Fuoco che ne verifica i requisiti di produzione, sicurezza e prestazione.

L'elenco completo degli estintori portatili approvati può essere consultato sul sito nazionale vigilfuoco.it.

Pertanto, anche se alcuni estintori possono sembrare esteticamente piacevoli, magari con un design raffinato o decorazioni pittoresche, se non sono inclusi nell'elenco approvato, rendono l'immobile non conforme alle norme di sicurezza antincendio. Questo include gli estintori da 3 kg o meno e le comuni bombolette spray da 1 kg, che non forniscono la protezione adeguata richiesta dalla legge.

Per garantire il corretto funzionamento degli estintori, è necessario seguire le procedure di manutenzione prescritte dalla norma UNI 9994:2013.

La sorveglianza deve essere eseguita quotidianamente dal datore di lavoro o dal proprietario dell'immobile.

Ogni sei mesi, è necessario effettuare un controllo semestrale per verificare lo stato degli estintori. La revisione, che comporta la sostituzione del materiale estinguente, deve avvenire a intervalli regolari stabiliti dalla normativa.

Infine, il collaudo del serbatoio o della bombola, attraverso un test idrostatico, deve essere effettuato a scadenze prestabilite. Il controllo semestrale, la revisione e il collaudo devono essere eseguiti esclusivamente da personale specializzato e qualificato, in possesso dei requisiti di legge.

Requisiti tecnici dei rilevatori

La legge stabilisce che "tutte le unità immobiliari devono essere dotate di dispositivi per la rilevazione di gas combustibili e del monossido di carbonio funzionanti", lasciando però una certa ambiguità sulla scelta dei dispositivi specifici.

Vediamo quindi nel dettaglio quali tipi di rilevatori utilizzare e come effettuare la loro manutenzione.

• Rilevatore di Monossido di Carbonio (CO): È fondamentale in locali dove sono presenti apparecchi a combustione, come stufe a legna, a pellet, a bioetanolo, oppure caldaie e scaldabagni a gas.
  
• Rilevatore di Gas Metano: Se non ci sono apparecchi a combustione, è da preferire in presenza di una cucina a gas collegata alla rete di distribuzione.
  
• Rilevatore di GPL: Anche in assenza di apparecchi a combustione, è consigliato se la cucina a gas è alimentata con bombola o serbatoio di GPL.

Per i dispositivi di rilevazione dei gas usati comunemente come combustibile, l'obiettivo principale è prevenire il rischio di esplosioni. Queste possono verificarsi quando la concentrazione del gas nell'aria raggiunge i limiti di esplosività specifici per ogni tipo di gas.

Il monossido di carbonio rappresenta un pericolo diverso a causa delle sue proprietà chimiche. A differenza del metano, che viene trattato con un odore particolare per essere rilevato in caso di perdite, il monossido di carbonio è completamente incolore, inodore e insapore, rendendolo particolarmente pericoloso. Si forma durante una combustione incompleta, cioè quando non c'è abbastanza ossigeno. La sua pericolosità risiede nella capacità di legarsi all'emoglobina nel sangue, impedendo così il trasporto di ossigeno e potenzialmente causando asfissia senza alcun segnale premonitore.

Per questo motivo, oltre alla manutenzione certificata della caldaia, è estremamente importante controllare regolarmente che i rilevatori domestici funzionino correttamente. Spesso questi dispositivi vengono dimenticati dopo l'installazione. Sebbene non sia richiesto dalla legge, il controllo periodico dei rilevatori è essenziale per garantire la sicurezza di chi vive nell'immobile.

Conseguenze del mancato adeguamento

Il mancato rispetto delle normative antincendio può avere conseguenze significative per i proprietari e i gestori di case vacanze. Gli host che non si adeguano alle norme antincendio per le locazioni brevi possono incorrere in sanzioni amministrative severe. La normativa impone l'obbligo di installare estintori conformi alle normative europee, e il mancato rispetto di queste disposizioni può risultare in multe significative. La mancata installazione di estintori adeguati, infatti, può comportare multe che variano da 600 a 6000 euro, a seconda della gravità dell’infrazione e della dimensione della struttura. Queste sanzioni sono state introdotte per garantire che tutte le locazioni turistiche rispettino gli standard di sicurezza necessari per proteggere gli ospiti e prevenire incidenti gravi.

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L'articolo continua con l'analisi dell'implementazione e vantaggi delle nuove normative e altro.

Si ringrazia lo studio di progettazione FSE PROGETTI per la gentile collaborazione.