Accessione: quando il proprietario del suolo acquisisce anche la costruzione?

L'istituto dell'accessione è il modo di acquisto della proprietà per cui il proprietario del suolo acquista la proprietà della cosa altrui che in esso si incorpora.

La Cassazione, nella sentenza 3873/2018 a Sez. Unite (disponibile nel file allegato) ha stabilito, in merito, che un esame obiettivo del complesso della disciplina codicistica consente di ritenere, in accordo con autorevole dottrina, che l'operare dell'istituto dell'accessione non è affatto precluso dalla circostanza che, in presenza di una comunione del suolo, la costruzione sia realizzata da uno (o da alcuni) soltanto dei comproprietari.

In primis va evidenziato che, nel caso specifico, l'ordinanza interlocutoria ha sottolineato come, sulla questione, esistano due contrapposti orientamenti nella giurisprudenza della Corte:

1. un primo orientamento, più tralatizio, secondo cui, per il principio dell'accessione (art. 934 cod. civ.), la costruzione su suolo comune è anch'essa comune, mano a mano che si innalza, salvo contrario accordo scritto ad substantiam (art. 1350 cod. civ.); pertanto, per l'attribuzione in proprietà esclusiva, ai contitolari dell'area comune, dei singoli piani che compongono la costruzione, sono inidonei sia il corrispondente possesso esclusivo del piano, sia il relativo accordo verbale, sia il proporzionale diverso contributo alle spese;
2. un secondo e più recente orientamento - fatto proprio dai giudici di merito - secondo cui, invece, la disciplina sull'accessione, contenuta nell'art. 934 cod. civ., si riferisce solo alle costruzioni su terreno altrui, mentre alle costruzioni eseguite da uno dei comproprietari su terreno comune non si applica tale disciplina, ma quella in materia di comunione, con la conseguenza che la comproprietà della nuova opera sorge a favore dei condomini non costruttori solo se essa sia realizzata in conformità a detta disciplina, ossia con il rispetto delle norme che dettano i limiti che ciascun comproprietario deve osservare nell'uso della cosa comune, mentre le opere abusivamente realizzate non possono considerarsi beni condominiali per accessione, ma vanno considerate appartenenti al comproprietario costruttore e rientranti nella sua esclusiva sfera giuridica.

Le Sez. Unite ricordano che l'accessione costituisce espressione del carattere "assoluto" del diritto di proprietà (che l'art. 832 cod. civ. definisce il "diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo"), della pretesa del suo titolare - valevole erga omnes - di non essere disturbato nel suo godimento da qualsiasi terzo; dal che l'idea che il dominium su una determinata res non consente un concorrente dominio altrui su una cosa che sia divenuta parte della stessa res, sì da perdere la propria autonomia.

L'accessione, quindi, costituisce un "meccanismo oggettivo" di acquisto della proprietà: la volontà dell'uomo - ove pure vi sia - non assume rilievo giuridico né influisce positivamente sull'acquisto della proprietà

Fattore unificante delle varie figure di accessione è la regola per cui il proprietario della "cosa principale" diviene proprietario della "cosa accessoria" quando quest'ultima si congiunge stabilmente alla prima ("accessorium cedit principali"). Nello specifico, quando riguarda un bene immobile, l'accessione si coniuga col principio per cui la proprietà immobiliare (c.d. "proprietà fondiaria") si estende in linea verticale teoricamente all'infinito, sia nel sottosuolo che nello spazio sovrastante al suolo, fin dove l'uno e l'altro siano suscettibili di utilizzazione economica, ossia fin dove il proprietario del suolo abbia interesse ad escludere le attività di terzi.

Infine, le Sez. Unite 'scelgono' di concordare col primo orientamento sopracitato: sul piano dell'interpretazione letterale della legge, infatti, va rilevato che l'art. 934 cod. civ. - che detta la "regola generale" in materia di accessione - non contiene alcun riferimento soggettivo al costruttore. La norma enuncia il principio per cui "Qualunque piantagione, costruzione od opera esistente sopra o sotto il suolo appartiene al proprietario di questo" e prescinde del tutto da chi sia la persona del costruttore.

In definitiva, "tanto l'interpretazione letterale quanto l'interpretazione sistematica delle norme codicistiche relative all'accessione depongono nel senso che la 'regola generale' dell'accessione di cui all'art. 934 cod. civ. prescinde dal riferimento soggettivo all'autore della costruzione e che non vi sono ragioni per escludere che essa - legata com'è al mero fatto dell'incorporazione dei materiali al suolo - operi anche nel caso di costruzione realizzata dal singolo comproprietario sul suolo comune".

LA SENTENZA INTEGRALE E' DISPONIBILE IN FORMATO PDF