Doppia conformità, permesso in sanatoria, autorizzazione paesaggistica: le regole del Testo Unico Edilizia sulla sanatoria ordinaria

Sull'accertamento di conformità e il permesso di costruire in sanatoria ex art.36 del Testo Unico Edilizia, cioè la sanatoria cd. ordinaria, è assolutamente rilevante quanto affermato dalla Corte di Cassazione Penale nella sentenza 544/2023 dello scorso 11 gennaio.

Il caso

Ci troviamo di fronte a una condanna penale per i reati ex artt. 110 cod. pen., 44 lett. c), 83, 93, 95 dpr 380/2001 (Testo Unico Edilizia), 181 d.lgs. 42/2004 (Codice Urbani - T.U. Paesaggio) per aver eseguito, in assenza dei prescritti titoli abilitativi, senza il deposito dei progetti, opere edili (un vano di 30 mq. al primo piano e l'installazione di una tettoia con struttura di metallo e pannelli coibentati), in zona sismica e sottoposta a vincolo paesaggistico.

Secondo i ricorrenti, la Corte territoriale avrebbe erroneamente ritenuto abusivi i manufatti realizzati sul presupposto del difetto della doppia conformità richiesta dall'art. 36 del dpr 380/2001.

Doppia conformità urbanistica: cos'è?

Secondo i dettami dell'art.36 del Testo Unico Edilizia, la cd. doppia conformità che porta all'accertamento di conformità per ottenere un permesso di costruire in sanatoria, può essere conseguita solo qualora ricorrano tutte le condizioni espressamente indicate dall'art. 36 d.P.R. cit., cioè la conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto che al momento della presentazione della domanda di sanatoria, dovendo escludersi la possibilità di una legittimazione postuma di opere originariamente abusive che, successivamente, siano divenute conformi alle norme edilizie ovvero agli strumenti di pianificazione urbanistica.

Insomma: serve che l'opera sia conforme in due diversi momenti (prima e dopo), aldilà del fatto che, ad esempio, sia stata eseguita senza permesso di costruire o altro titolo abilitativo o con parziali difformità da esso.

Doppia conformità ex art.36 TU Edilizia: ok per i reati 'urbanistici', non per quelli paesaggistici e sismici

La Cassazione inizia ricordando che la concessione rilasciata a seguito di accertamento di conformità (art. 36 Testo Unico Edilizia), cioè il permesso di costruire in sanatoria, estingue i reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti, ma NON estingue i reati paesaggistici previsti dal d.lgs. 42/2004, che sono soggetti ad una disciplina difforme e differenziata, legittimamente e costituzionalmente distinta, avente oggettività giuridica diversa, rispetto a quella che riguarda l'assetto del territorio sotto il profilo edilizio e neanche i reati disciplinati dalla normativa antisismica e sulle opere in conglomerato cementizio.

A rinforzo, si cita la sentenza 54707/2018 per cui, in tema di reati edilizi, il conseguimento del permesso di costruire in
sanatoria ai sensi dell'art. 36 del dpr 380/2001 comporta l'estinzione dei reati contravvenzionali previsti dalle norme urbanistiche vigenti, ma non di quelli disciplinati dalla normativa antisismica e sulle opere in conglomerato cementizio (fattispecie in cui la Corte, in applicazione di tale principio, ha escluso che il deposito «in sanatoria» degli elaborati progettuali estingua la contravvenzione in materia di costruzioni in cemento armato, che punisce l'omesso deposito preventivo degli stessi).

Ma qui non c'è neanche il permesso in sanatoria...

Tra l'altro, gli ermellini osservano che in questo caso non è nemmeno stato rilasciato, questo permesso di costruire in sanatoria, visto che il comune aveva affermato che le opere avrebbero potuto essere mantenute a condizione di
una parziale demolizione, evidentemente non avvenuta.

Ciò porta alla conclusione che la doppia conformità non poteva sussistere, se il comune chiedeva la demolizione di una parte del fabbricato abusivamente realizzato.

Mancava in origine, cioè, a conformità al P.R.G. comunale.

Il permesso di costruire 'condizionato' è illegittimo

La Corte di appello ha, pertanto, correttamente ritenuto inapplicabile l'art. 36 del dpr 380/2001 perché è illegittimo, e non determina l'estinzione del reato edilizio di cui all'art. 44, lett. b) TUE, il rilascio di un permesso di costruire in sanatoria condizionato all'esecuzione di specifici interventi finalizzati a ricondurre il manufatto abusivo nell'alveo di conformità agli strumenti urbanistici, in quanto detta subordinazione contrasta ontologicamente con la ratio della sanatoria, collegabile alla già avvenuta esecuzione delle opere e alla loro integrale rispondenza alla disciplina urbanistica.

L'autorizzazione paesaggistica postuma non consente la sanatoria urbanistica

Passando all'autorizzazione paesaggistica, la Corte suprema ricorda che il rilascio postumo dell'autorizzazione paesaggistica al di fuori dei limiti in cui essa è consentita ai sensi dell'art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004, non consente la sanatoria urbanistica ex art. 36 TUE e non produce alcun effetto estintivo dei reati edilizi né preclude l'emissione dell'ordine di rimessione in pristino (ingiunzione di demolizione) dell'immobile abusivo edificato in zona vincolata.

Questo in virtù del fatto che l'autorizzazione paesaggistica, secondo l'art. 146, comma 4, del d.lgs. 42/2004, costituisce un atto autonomo e presupposto rispetto al permesso di costruire o agli altri titoli legittimanti l'intervento urbanistico-edilizio.

In definitiva: il permesso di costruire resta subordinato al rilascio dell'autorizzazione paesaggistica la quale, però, sempre secondo la norma richiamata, non può essere rilasciata in sanatoria successivamente alla realizzazione, anche parziale, degli interventi, tranne nei casi dei cd. abusi minori, tassativamente individuati dall'art. 167, commi 4 e 5, d.lgs. 42/2004.

Tale preclusione, considerato che l'autorizzazione paesaggistica è presupposto per il rilascio del permesso di costruire, impedisce di conseguenza anche la sanatoria urbanistica ai sensi dell'art. 36 del dpr 380/2001.

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