Accertamento di conformità: la richiesta di sanatoria del Salva Casa può sospendere la demolizione

E' possibile sospendere o bloccare un'ordinanza di demolizione per la rimozione di alcuni abusi edilizi presentando un'istanza di accertamento di conformità in sanatoria 'regolare' (art.36 del Testo Unico Edilizia) o 'semplificata' (articolo 36-bis, inserito dal Decreto Salva Casa)?

La risposta è affermativa, e lo spiega bene il Tar Campania nella sentenza 2466/2024 del 19 dicembre, che tratta il caso di un ricorso contro alcune ordinanze comunali di demolizione per opere effettuate all'interno di un agriturismo, nello specifico "una costruzione di circa mq.200, mediante struttura in cemento armato costituita da 10 pilastri con fondazioni in travi continue collegate, che sostengono un solaio di copertura, sempre in c.a., impostato a tre metri sulla testa dei predetti pilastri ed appoggiato sul lato est su una muratura in c.a. esistente per il contenimento di un terrapieno". Non solo: erano stati realizzati anche opere di completamento per alcune stanze.

Abusi edilizi, demolizione e permesso in sanatoria: i fatti

I ricorrenti segnalano di aver abbattuto svariate delle opere abusive, dichiarando di essere in procinto di presentare un’istanza di permesso di costruire in sanatoria per le opere residue.

Il comune si è costituito in giudizio difendendo la legittimità degli impugnati provvedimenti e, segnatamente, rilevando che a fronte delle molteplici attività realizzate in assenza di permesso di costruire, l’ingiunzione demolitoria costituiva atto dovuto.

Con apposita ordinanza, inoltre, stante la natura commerciale/imprenditoriale dell’attività agrituristica svolta dagli interessati, il Comune, a fronte del carattere abusivo delle opere contestate con l’ordinanza di demolizione ha disposto “l’inibizione e la chiusura di qualsiasi attività all'interno della consistenza immobiliare abusiva".

Istanza di sanatoria: cosa succede all'ordine di demolizione?

Come preannunciato negli stessi atti introduttivi, alcune delle opere contestate sono state demolite o per le stesse i ricorrenti hanno avviato i procedimenti per la loro demolizione; per quanto riguarda le altre opere, invece, la ricorrente ha presentato istanza di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 bis DPR 380/2001.

A fronte delle predette sopravvenienze il Tribunale, seguendo un corrispondente orientamento espresso in giurisprudenza, ha più volte precisato che la presentazione dell’istanza di sanatoria fa venir meno, in linea di principio, l’interesse attuale e concreto alla decisione del ricorso avverso la demolizione, essendo quest’ultima sospesa ex lege e potendo l’interessato avversare l’eventuale diniego sull’istanza medesima, espresso o tacito; al contrario l’eventuale definizione positiva della sanatoria è suscettibile di far cessare l’intera materia del contendere (tra le tante cfr. T.A.R. Campania, Salerno, Sez. II, nn. 2317/2024; 1619/2024 e 49/2022) o comunque di far venir meno l'interesse alla decisione.

Il Decreto Salva casa è un paracadute: l'istanza di sanatoria può fermare la demolizione

Nel caso della presentazione di un'istanza per accertamento di conformità in sanatoria semplificata con le nuove regole del Decreto Salva Casa su un abuso per il quale pende un ordine di demolizione, il comune dovrà valutare se detta istanza può incidere, anche solamente in termini sospensivi, sull'ordinanza di rimessione in pristino

Scopri tutto su Ingenio!

Abusi edilizi e chiusura dell'attività commerciale: collegamenti e regole

Per quel che riguarda il provvedimento di chiusura del locale commerciale, il TAR rileva che tale provvedimento non può essere considerato come una sanzione per le irregolarità urbanistiche contestate, le quali hanno per converso un sistema repressivo specifico che regola, per ciascuna tipologia di illecito, i presupposti, le modalità applicative, i destinatari, gli effetti ed anche eventualmente le possibilità di sanatoria.

Sul punto la giurisprudenza si è espressa organicamente affermando che la sospensione o la chiusura dell'attività economica, ancorchè esercitata in locali abusivamente realizzati “non deriva dall'abuso in sé, quanto dall'irrogazione ed esecuzione di sanzioni tipiche - quali la demolizione ed il ripristino dello stato dei luoghi - che sono evidentemente incompatibili con la prosecuzione dell'attività economica negli stessi locali: ne consegue che la sospensione può essere disposta solo in riferimento alle attività svolte nelle porzioni abusive”.

Ne deriva che dove i lavori abusivi non abbiano interessato l’intera struttura “trasformandola in modo da non potersi più riconoscere e agevolmente separare la parte originariamente autorizzata da quella oggetto di modifica, non può sanzionarsi con l'ordine di chiusura o sospensione dell'intero esercizio il fatto che quest'ultimo si svolga solo in parte in locali realizzati in assenza di titolo edilizio”, rivelandosi tale ordine eccessivo e perciò viziato sotto il profilo dell'eccesso di potere".

Istanza di sanatoria: l'amministrazione si deve pronunciare prima di ordinare la demolizione

Infine, ed è molto importante, il TAR ricorda che la presentazione della domanda di accertamento di conformità ex art. 36 (ed ora anche 36 bis, inserito dal DL Salva Casa) del DPR 380/2001, comporta l'obbligo per l'Amministrazione di pronunciarsi sulla stessa prima di dare ulteriore corso al procedimento repressivo.

Infatti, “Ove non sussistano evidenti violazioni delle prescrizioni urbanistiche di piano che impediscano la sanatoria di opere edilizie realizzate nel tempo e adeguate alle necessità dell'impresa, l'Amministrazione non può sic et simpliciter precludere l'esercizio dell'attività produttiva ma deve in collaborazione con l'interessato definire la preliminare questione dell'adeguamento degli immobili alle prescrizioni di piano, dando seguito alla istanza di sanatoria ordinaria e/o straordinaria presentata dall'interessato” (Consiglio di Stato sez. V, n.702/2016).

E nel contempo “la motivata conclusione di qualsiasi procedura di sanatoria avviata costituisce presupposto logico e giuridico per la comminatoria o l'esecuzione della sanzione, sicché non può ammettersi la repressione degli interventi abusivi prima che sia positivamente accertata la non sanabilità dei medesimi, ove gli interessati ne facciano richiesta".

Provvedimento di chiusura illegittimo: ecco perché

Il ricorso è quindi da accogliere per eccesso di potere, in quanto il Comune non ha svolto alcuna specifica valutazione in ordine alle parti abusive del manufatto.

Non solo: la parte ricorrente aveva nel frattempo chiesto la regolarizzazione per parte delle opere contestate ed altre ancora le stava eliminando. Tutto questo avrebbe dovuto quindi indurre il Comune ad una valutazione effettiva ed in concreto della sussistenza dei presupposti per la chiusura e, se del caso per la stessa sospensione.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO.