Accertamento di conformità e Testo Unico edilizia: non c'è sanatoria senza autorizzazione sismica

Il rapporto tra autorizzazione sismica e accertamento di conformità è da sempre al centro di dibattiti e sentenze, sia della giurisprudenza ordinaria che di quella amministrativa: ci si chiede, spesso, che rapporto intercorra tra l'autorizzazione sismica e il permesso di costruire in sanatoria, e se esista una sorta di doppia conformità sismica da rispettare per poi beneficiare della sanatoria ordinaria ex art.36 del Testo Unico Edilizia.

Doppia conformità sismica e urbanistica: il rapporto

Nella sentenza 36774/2024, la Corte di Cassazione affronta quindi il tema della doppia conformità urbanistica e sismica nel contesto della sanatoria edilizia.

Si evidenzia, come principio generale, che la doppia conformità è un requisito imprescindibile per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell’art. 36 del DPR 380/2001, che regolamenta il procedimento di accertamento di conformità standard (o rigida).

Essa richiede che l'opera abusiva risulti conforme:

• alla normativa urbanistica ed edilizia vigente al momento della realizzazione dell'opera.
• alla normativa vigente al momento della richiesta di sanatoria.

Decreto Salva Casa: oggi esiste anche la doppia conformità semplificata

Sappiamo anche che il Decreto Salva Casa ha previsto il superamento del requisito della doppia conformità classica, limitatamente alle parziali difformità dal permesso di costruire o dalla segnalazione certificata di inizio attività, nonché alle ipotesi di assenza o in totale difformità nelle ipotesi di cui all'articolo 31 del Testo Unico Edilizia.

Ci sono quindi due tipologie di accertamento di conformità in sanatoria:

• a) per gli interventi eseguiti in assenza e totale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire di cui all’articolo 23 del TUE, in quanto fattispecie di maggiore gravità, continua a permanere l’attuale regime della doppia conformità urbanistica ed edilizia (previsioni di piano e normativa tecnica), ossia della necessità di rispettare la normativa prevista sia all’epoca della realizzazione sia al momento della presentazione della domanda (articolo 36);
• b) per gli interventi in parziale difformità dal permesso di costruire o dalla Scia alternativa al permesso di costruire nonché quelli realizzati in assenza o in difformità dalla Scia “semplice” di cui all’articolo 22 del TUE, scatta il superamento della doppia conformità, si prevede che è sufficiente provare la conformità urbanistica ad oggi (ossia al momento della presentazione della domanda) e la conformità edilizia (normativa tecnica) all’epoca della realizzazione dell’intervento (nuovo articolo 36-bis). Tali regole si applicano anche alle variazioni essenziali di cui all'articolo 32 del Testo Unico Edilizia.

Chiaramente, il caso di specifico è 'figlio' delle vecchie regole, anche perché si parla di totale difformità da permesso di costruire.

Sanatoria edilizia: le nuove procedure per regolarizzare gli abusi dopo il Salva Casa

La sanatoria è una delle procedure più complesse previste dalla disciplina edilizia. Il Salva Casa ha modificato in maniera importante la norma, non senza criticità o contraddizioni. Tra le note positive la semplificazione di alcune fattispecie e più in generale l’allargamento delle maglie per la regolarizzazione. Ecco un quadro generale sulle norme e procedure applicabili per sanare le difformità edilizie.

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Assenza di doppia conformità

La Corte ribadisce che gli interventi edilizi non conformi a entrambi i momenti normativi non possono essere sanati.

Nel caso in esame, l'opera non rispettava le normative urbanistiche né all'epoca della sua realizzazione né al momento della richiesta di sanatoria, rendendo illegittimo il permesso rilasciato.

Testo Unico Edilizia: non esiste sanatoria urbanistica senza doppia conformità sismica

La verifica della doppia conformità deve estendersi anche alle norme antisismiche, non potendo sanare interventi che non rispettino queste disposizioni: l'autorizzazione sismica deve essere valida sia rispetto alle norme tecniche in vigore all'epoca dell'edificazione che al momento della domanda di sanatoria. Eventuali ampliamenti o modifiche devono quindi essere conformi anche alla normativa antisismica vigente al momento della richiesta di sanatoria.

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Doppia conformità sismica: di cosa parliamo

La Corte sottolinea che la verifica della doppia conformità deve estendersi anche alla normativa sismica, che rappresenta una parte fondamentale della disciplina edilizia.

Quindi:

• l'assenza del preventivo deposito e della relativa autorizzazione sismica presso gli organi competenti (es. Genio Civile) preclude qualsiasi possibilità di sanatoria;
• la sanabilità non può essere invocata per opere eseguite senza il rispetto delle norme antisismiche, in quanto queste tutelano l’incolumità pubblica e non possono essere oggetto di deroghe.

Letteralmente, "il principio deve essere esteso non solo alle opere di conglomerato cementizio armato, normale e precompresso e a struttura metallica realizzate in violazione degli artt. 64, commi 2, 3 e 4, e 65 d.P.R. n. 380 del 2001 ma, più in generale, alle opere realizzate in violazione della "disciplina edilizia" vigente sia al momento della realizzazione dell'abuso che a quello della presentazione della domanda di permesso di costruire in sanatoria".

Detto diversamente, le opere realizzate senza autorizzazione sismica non possono essere sanate, nemmeno se rispettano la normativa urbanistica.

Questo in quanto la doppia conformità include tutte le disposizioni normative che disciplinano l'attività edilizia, comprese le norme tecniche di sicurezza (antisismiche) e quelle sanitarie.

Nel caso in esame, il permesso di costruire in sanatoria è stato rilasciato in assenza di doppia conformità urbanistica e sismica, rendendo l'atto nullo.

La Corte ha confermato, quindi, l'illegittimità del provvedimento e il ripristino dell'ordine di demolizione.

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