Accertamento di Conformità e Decreto Salva Casa: riflessioni e approfondimenti

Focus sulle modifiche all'art 36 ed introduzione del 36bis

Con l'entrata in vigore del Decreto Salva Casa, sono state introdotte modifiche significative nell'ambito dell'accertamento di conformità edilizia. Durante il corso Geo Network tenuto dal Geom. Tesconi e dall'Avv. Di Leo, sono stati esaminati i cambiamenti apportati al Testo Unico Dell’Edilizia e le implicazioni pratiche di queste nuove norme.

L’estratto video della lezione è visionabile alla fine dell’articolo.

In particolare si analizzano le modifiche agli articoli:

Art. 36: Accertamento di conformità nelle ipotesi di assenza di titolo, totale difformità o variazioni essenziali.

Di fronte a questa ipotesi, la regola della doppia conformità rimane. I relatori ricordano che la definizione di “variazione essenziale” cambia in base alle normative originali.

E l'introduzione dell’ Art. 36-bis: Accertamento di conformità nelle ipotesi di parziali difformità.

Difronte a queste ipotesi, ovvero entro i limiti delle variazioni essenziali, con questo articolo è possibile ottenere il permesso di costruire in sanatoria e di presentare la SCIA se l'intervento è conforme:

• alla disciplina urbanistica vigente al momento della presentazione della domanda;
• alla disciplina edilizia vigente al momento della realizzazione dell'intervento.

Disciplina urbanistica: definizione e tipologia dei vincoli

I vincoli sono restrizioni o obblighi imposti su un immobile o su un'area specifica, con l'obiettivo di tutelare interessi pubblici come la sicurezza, la salute, l'ambiente e il patrimonio culturale. I principali tipi di vincoli sono:

1. Vincoli Paesaggistici: Tutela del paesaggio e dell’ambiente naturale;
2. Vincoli Storico-Artistici: Protezione di edifici e siti di interesse storico, artistico o archeologico;
3. Vincoli Sismici: Requisiti specifici per la costruzione nelle zone a rischio sismico;
4. Vincoli Idrogeologici: Prevenzione dei rischi legati a fenomeni idrogeologici, come frane e alluvioni.

Disciplina edilizia: Regolamenti edilizi

I regolamenti edilizi sono strumenti normativi adottati dai comuni che disciplinano le modalità costruttive, i materiali utilizzabili, i requisiti igienico-sanitari, energetici e acustici, e altre specifiche tecniche. Questi regolamenti possono variare da Comune a Comune e coprono una vasta gamma di aspetti tecnici. Ad esempio il concetto di “aumento consistente” e la definizione delle variazioni essenziali variano in base alle normative regionali.

Esempio pratico nelle ipotesi di parziali difformità

Consideriamo un edificio regolarmente autorizzato, che è stato successivamente ampliato senza le necessarie autorizzazioni. In assenza di vincoli paesaggistici, il primo passo è verificare se l'ampliamento rientra nei limiti delle norme urbanistiche attuali.

Se, ad esempio, l'ampliamento di xm³ è oggi permesso dal piano regolatore, si procede con l'analisi della conformità edilizia secondo le norme vigenti al momento della realizzazione dell'opera, comprese le normative tecniche sismiche, igienico-sanitarie, energetiche, ecc.

Questo comporta che, anche se urbanisticamente l'ampliamento è oggi permesso, deve comunque rispettare le norme tecniche del tempo in cui è stato realizzato, ad esempio le normative sismiche e igieniche vigenti allora.

Fiscalizzazione di parziali difformità

La fiscalizzazione rappresenta un'alternativa alla conformità edilizia nei casi in cui gli abusi non costituiscano variazioni essenziali.

Invece di richiedere la demolizione o la modifica delle opere non conformi, è possibile regolarizzare la situazione tramite il pagamento di una sanzione.

Con il Decreto Salva Casa per ottenere il permesso di costruire in sanatoria, sarà necessario pagare una sanzione equivalente al doppio dell'aumento del valore di mercato dell'immobile risultante dagli interventi realizzati, con un importo che va da 1.032 euro a 30.984 euro. La cifra della multa da pagare sarà stabilita da un esperto qualificato e verrà calcolata considerando determinati parametri di “perizia di stima”.

Discrezionalità e ambiguità delle Norme

Le nuove norme lasciano una certa discrezionalità agli uffici tecnici comunali, il che può portare a situazioni di incertezza e disparità di trattamento. Ad esempio, mentre un tecnico potrebbe richiedere solo l’adeguamento energetico odierno, un altro potrebbe esigere anche la conformità strutturale e degli impianti. Mentre i vincoli sovraordinati, come quelli paesaggistici e storico-artistici, impongono obblighi tassativi che devono essere rispettati, i regolamenti edilizi locali possono introdurre specifiche tecniche variabili tra i comuni.

Proposte per una maggiore chiarezza normativa

Avv. Di Leo e Geom. Tesconi concordano che per ridurre l'incertezza e garantire un'applicazione uniforme delle norme, sarebbe utile introdurre linee guida chiare e dettagliate, ad esempio attraverso allegati ai regolamenti edilizi regionali o comunali, che specificano le normative di riferimento per l'accertamento di conformità. Queste linee guida dovrebbero chiarire quali sono gli adeguamenti richiesti e in quali circostanze, distinguendo tra i vincoli urbanistici, e i requisiti edilizi.

Alcune regioni, si erano già mosse per fornire linee guida per come gestire accertamenti tecnici occorrenti in ambito edilizio e catastale. La Rete delle Professioni Tecniche del Piemonte ha rilasciato in Marzo di quest'anno un vademecum che analizza aspetti quali la determinazione di variazioni essenziali tenendo conto della legge nazionale e regionale e citando aspetti tecnici e precedenti giurisprudenziali. Il vademecum rappresenta per i professionisti della regione, un prezioso strumento per gestire pratiche di regolarizzazione edilizia e catastale.