Accertamento catastale e variazione della rendita

L’accertamento catastale e aggiornamenti sui dati immobiliari

Molte aree di vari comuni sono state oggetto di aggiornamento dei dati catastali degli immobili perché alcune abitazioni, inizialmente situate in luoghi di scarso valore, hanno beneficiato dello sviluppo significativo e del miglioramento delle infrastrutture circostanti.

Tale aggiornamento ha di conseguenza comportato anche un adeguamento delle imposte che i proprietari sono tenuti di fatto a versare.

Talvolta a dover richiedere l'aggiornamento catastale è lo stesso proprietario dell’immobile, quando, a seguito di interventi edilizi, ha modificato lo stato dei luoghi (in modo spesso sostanziale come ad esempio un ampliamento). Egli ha quindi l’obbligo di avviare anche un aggiornamento e ridefinizione catastale della struttura, spesso trovandosi a dover affrontare un accertamento catastale.

L'Agenzia delle entrate il 17 marzo 2022 ha pubblicato la circolare n. 7/2022 (vedi ALLEGATO), che fornisce alcuni chiarimenti in materia di catasto relativi alle modalità e ai termini per la rettifica della rendita catastale “proposta” fornendo precisazioni in merito:

• alla natura del termine di dodici mesi;
• sull’ambito applicativo della disposizione.

Con la Legge di Bilancio 2024 all’Agenzia delle entrate (AE) è dato l’ulteriore onere di dover verificare la presentazione delle dichiarazioni di variazione dello stato dei beni in seguito agli interventi agevolati dal Superbonus, anche ai fini di vagliare eventuali effetti sulle rendite dell’immobile presenti in atti del catasto dei fabbricati.

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Molti lavori eseguiti con il Superbonus non comportano l’obbligo di variazione della rendita, salvo casi in cui avvenga un aumento di numero di vani, un incremento di volumetria o siano apportate variazioni planimetriche.

Determinano l’obbligo di revisione, nello specifico, gli interventi con cui si realizza:

• la costruzione di nuove unità fuori terra ed interrate;
• una rilevante redistribuzione degli spazi interni;
• un cambiamento dell’utilizzazione di superfici scoperte, quali balconi o terrazze;
• modifiche interne, quali lo spostamento di porte e tramezzi;
• la modifica alla destinazione d’uso di vani o singoli ambienti;
• modifiche che incidano direttamente sulla consistenza, sulla classe o sulla rendita catastale.

Mentre si è esonerati dall’obbligo di variazione catastale per:

• l’esecuzione di interventi di ordinaria e straordinaria manutenzione con materiali comparabili con gli originari;
• l’installazione di impianti fotovoltaici a servizio di singole unità se la potenza installata è inferiore a 3 kW per il numero di unità immobiliari servite.

L’AdE chiarisce che la revisione del classamento e l'assegnazione di una nuova rendita catastale vengono comunicate ai proprietari dell'immobile tramite la notifica di un avviso di accertamento e qualora l'avviso venga ritenuto valido, i destinatari non necessiteranno di effettuare ulteriori adempimenti catastali, poiché i dati saranno aggiornati direttamente da essa.

Al contrario, se il destinatario ritiene che l'atto sia infondato, ha la possibilità di richiederne il riesame in autotutela o di presentare ricorso avverso l’Ufficio provinciale - Territorio che ha emesso l’avviso di accertamento presso la Corte di Giustizia tributaria entro 60 giorni dalla data della notifica.

A chiarire se l’accertamento catastale può avvenire o meno è la sentenza n. 4193 della Corte di Giustizia Tributaria (vedi ALLEGATO).

L'Agenzia delle entrate previene sulle impugnazioni catastali

La Corte di Giustizia tributaria di secondo grado della Campania ha emesso una sentenza in merito all’appello dall’Agenzia delle Entrate, dove l'oggetto del contenzioso concerne l'impugnazione di atti impositivi legati alla contestazione delle operazioni catastali di ri-classamento e alle rendite catastali di seguito rettificate.

È stato quindi impugnato l’avviso di accertamento catastale, ove venivano rettificate le rendite catastali relative a diverse unità immobiliari, in quanto l’aumento considerevole delle rendite proposte è stato ritenuto eccessivo rispetto alla reale situazione dei luoghi e in riferimento all’andamento del mercato immobiliare.

In primo grado il ricorso è stato accolto, ritenendo che l’atto impugnato non fosse adeguatamente motivato, ma l’amministrazione ha presentato appello, contestando questa decisione.

La Corte, dopo aver ha esaminato le richieste delle parti in udienza pubblica, ha ritenuto fondato l’appello predisposto dall’AE, sottolineando che le variazioni apportate dall’ufficio si basano su un'analisi comparativa degli immobili e sono supportate da prove documentali sufficienti, inoltre le variazioni delle rendite sono state considerate in linea con la normativa vigente.

La Corte ha quindi accolto l’appello, annullando la sentenza di primo grado e compensando le spese del doppio grado di giudizio.

Questo caso dimostra come l’operato dell’AE, qualora si dimostri essere ben motivato e documentato, possa risultare di fatto giuridicamente inappellabile da parte dei contribuenti.