Abuso edilizio non demolito e acquisito al patrimonio comunale: quando la fiscalizzazione non è possibile

Se siamo di fronte a opere di nuova costruzione e non di ristrutturazione edilizia, eseguite in assenza di permesso di costruire, l'articolo del Testo Unico Edilizia applicabile è il 31 e non il 33, che potrebbe prevedere anche una semplice multa.

Tra le svariate indicazioni contenute nella sentenza 3692/2023 dello scorso 12 aprile del Consiglio di Stato, la differenziazione tra due degli articoli del dpr 380/2001 relativi agli interventi edilizi eseguiti in assenza di permesso o in totale difformità dal titolo abilitativo è sicuramente l'aspetto preponderante, anche perché, di conseguenza, porta a discernere:

• tra nuova costruzione e ristrutturazione edilizia;
• tra la possibilità (o meno) dell'amministrazione di acquisire l'abuso non demolito al patrimonio comunale.

Il reclamo

Un comune ha dichiarato l’acquisizione gratuita di diritto al patrimonio comunale, ai sensi dell’art. 31 comma 3 del Testo Unico Edilizia, per alcune opere abusive per le quali non era stato ottemperato l'ordine di demolizione.

Ma secondo gli appellanti, arrivati fino a Palazzo Spada:

• l'amministrazione, trattandosi di ordinanza per opere di ristrutturazione, si sarebbe dovuta limitare a procedere alla esecuzione a spese dei responsabili dei ripristini, ma non avrebbe potuto procedere all’acquisizione come se l’ordinanza fosse stata quella prevista dall’art. 31, comma 2, del dpr 380/2001;
• le ordinanze emesse sarebbero legittime se correttamente intese come ordinanze ex art. 33 del dpr 380/2001;
• non sarebbe possibile acquisire una proprietà altrui già esistente, su cui sono stati eseguiti lavori di ristrutturazione senza titolo, in quanto si acquisirebbe anche la parte legittima a monte e preesistente o, comunque, si determinerebbero situazioni di comproprietà contra legem.

La fiscalizzazione dell'abuso non è possibile

Insomma: gli appellanti, sostenendo che gli ordini di demolizione sono stati adottati in base all’art. 33 TUE, postulano che siano stati posti in essere interventi di ristrutturazione edilizia in assenza del permesso di costruire e che, trattandosi di parziale difformità, sarebbe stata possibile l’applicazione della c.d. fiscalizzazione di cui all’art. 33, comma 2, del dpr 380 del 2001.

Ma il Consiglio di Stato è di diverso avviso: gli interventi eseguiti non possono qualificarsi di ristrutturazione trattandosi di organismi edilizi edificati in totale assenza di permesso di costruire e, quindi, inquadrabili nella fattispecie astratta di cui all’art. 31 TUE.

Basta, del resto, 'leggere' le ordinanze di demolizione le quali hanno statuito, tra l'altro, che “Nella specie è pacifico e non è contestato in atti che l’annullamento giurisdizionale dei titoli edilizi originariamente rilasciati per la demolizione e ricostruzione del fabbricato è intervenuto con la sentenza di questo T.a.r. n. 3037/2005 per l’accertato contrasto tra i permessi rilasciati e le norme dello strumento urbanistico adottato, nonché per la constatata realizzazione di un organismo in tutto diverso da quello preesistente per sagoma, volumetria ed altezza, eseguito quindi in ampliamento e con sostituzione delle mura portanti. Dette difformità non sono state ritenute sanabili essendo stato annullato in sede giurisdizionale il permesso di costruire in sanatoria successivamente rilasciato dal Comune su ricorso proposto dagli interventori ed iscritto al n. r.g. 2152/2007”.

Nuova costruzione abusiva non demolita: l'acquisizione al patrimonio comunale è legittima

La realizzazione di un organismo in tutto diverso da quello preesistente per sagoma, volumetria ed altezza, eseguito in ampliamento e con sostituzione delle mura portanti determina non una mera ristrutturazione edilizia, ma la realizzazione di un fabbricato radicalmente nuovo, edificato in assenza di permesso di costruire, in quanto i permessi in origine rilasciati sono stati annullati in sede giurisdizionale, sicché al caso di specie è applicabile l’art.31 del Testo Unico Edilizia.

Il secondo e terzo comma del detto art. 31 stabiliscono che il competente organo dell’Amministrazione comunale, accertata l’esecuzione di interventi in assenza di permesso, ingiunge al proprietario e al responsabile la rimozione o la demolizione, indicando nel provvedimento l’area che viene acquisita di diritto e che, se il responsabile dell’abuso non provvede alla demolizione ed al ripristino dello stato dei luoghi nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione, il bene e l’area di sedime, nonché quella necessaria, secondo le vigenti prescrizioni urbanistiche, alla realizzazione di opere analoghe a quelle abusive sono acquisiti di diritto gratuitamente al patrimonio comunale.

Ne consegue che l’acquisizione gratuita al patrimonio comunale costituisce un inevitabile effetto ex lege dell’inottemperanza all’ingiunzione di demolizione nel termine di novanta giorni, per cui, sebbene tali specificazioni non siano state riportate nelle ordinanze di restituzione in pristino dello stato dei luoghi, è evidente che l’effetto debba prodursi egualmente.

In altri termini, in presenza del citato disposto di legge, nessun rilievo possono assumere le mancate indicazioni dell’art. 31, co. 2, del termine perentorio per provvedere e della previsione che, in caso di omessa ottemperanza nei termini, il Comune avrebbe proceduto all’acquisizione al patrimonio e ciò in quanto, trattandosi di intervento edilizio radicalmente diverso dal precedente, la fattispecie è senz’altro inquadrabile nell’ambito dell’art. 31 del d.P.R. 380/2001, da cui discende per forza di legge la conseguenza dell’acquisizione gratuita al patrimonio comunale in caso di inottemperanza all’ordine di demolizione nel termine di novanta giorni dall’ingiunzione.

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