Abusivismo edilizio e resistenza sismica del patrimonio edilizio esistente: un nesso c’è

 

Non possiamo cullarci nella speranza che gli eventi sismici non ricapiteranno nell’arco della nostra attività. La consapevolezza che questi fenomeni si ripeteranno, nelle zone che peraltro conosciamo abbastanza bene, dovrebbe semmai crescere dopo gli eventi degli ultimi decenni, tutti registrabili nell’arco della memoria. In un’epoca dove l’attenzione alla sicurezza giustamente cresce, c’è forse la speranza che questa questione sia per sempre acclarata.

Vi è però un fatto nuovo: pare che ogni evento recente sottolinei in particolare alcuni aspetti del governo del territorio che, assolutamente noti a chi ha una qualche esperienza nel campo, paiono inediti ai più.

 

Così il terremoto dell’Umbria ha acceso i riflettori sul patrimonio storico-artistico e le esigenze di consolidamento; quello dell’Aquila sulla ricostruzione e le scelte di sviluppo urbano di un centro capoluogo di regione, quindi centro anche del coordinamento delle attività di emergenza e di governo; quello dell’Emilia sui danni alle strutture produttive e quindi sugli effetti economici indotti; quello delle Marche/Lazio sui danni diffusi a piccoli centri sparsi, riaprendo il tema dello sviluppo delle aree interne, già nel recente passato affrontato per altri motivi. L’ultimo evento in ordine di tempo, il terremoto del 21 agosto 2017 a Ischia ha acceso i riflettori sull’abusivismo edilizio, immediatamente correlato alla scarsa qualità dell’edificato anche recente e all’esigenza di approvare finalmente la norma sul “libretto dell’edificio”.

 

Come si vede dal brevissimo e rozzamente semplificante elenco, gli eventi sismici sollevano una serie di tematiche di respiro ben più largo di quelle che immediatamente vengono veicolate dai media, ovvero le conseguenze sulla popolazione e i danni diretti all’edificato. Molti di questi temi hanno una rilevanza ampia sul governo del territorio e quindi sono di primario interesse per l’urbanista.

 

La consapevolezza che molta parte della prevenzione sismica passi per quella disciplina da molti considerata un po’ vaga che nella bella definizione di Sitte è l’ “arte di costruire le città”, non è affatto nuova, ma si appanna col tempo, con la stessa velocità con cui si affievolisce la consapevolezza del pericolo e l’esigenza di prevenzione. Nel Progetto Finalizzato Geodinamica (eravamo tra la fine degli anni ’80 e l’inizio degli anni ’90), un gruppo di lavoro si è occupato specificamente dell’Analisi della vulnerabilità di sistemi e componenti, includendo nel grande progetto del CNR che ha cambiato la cultura e la norma antisismica nel nostro paese, anche la “questione urbanistica”.

Sarebbe troppo lungo e non particolarmente attuale soffermarsi su tutte le finestre aperte su altrettanti campi di indagine e ricerca dagli ultimi eventi, quindi – seguendo il criterio giornalistico dell’attualità – si fornirà qualche argomentazione sul legame tra abusivismo e obsolescenza (o meglio, non resistenza sismica) del patrimonio edilizio esistente. Il tutto senza pretesa di completezza e senza riferimenti particolari al territorio campano, visto che il fenomeno è assai più diffuso.

Partiamo dalla questione più generale della rigenerazione del patrimonio edilizio esistente vs. le nuove costruzioni: la tematica è da almeno cinque anni all’attenzione del legislatore nazionale e regionale e nei convegni degli urbanisti quasi non si parla d’altro.

Vero è che l’attenzione pare prevalentemente focalizzata sull’arrestare il consumo di suolo, ma non può sfuggire il legame che esiste tra la possibilità di sfruttare aree libere, con costi minori di realizzazione, e la necessità di rigenerare l’esistente, con costi ben maggiori. Nel tentare di applicare complessi meccanismi per controllare la crescita urbana (che non significa primariamente limite alla crescita delle grandi aree urbane, ma controllo delle piccole e micro espansioni diffuse che affliggono anche i centri minori), talvolta si dimentica che le uniche garanzie per un uso più razionale dei suoli sono l’utilizzo del grande patrimonio edilizio esistente nel nostro paese e la rivalutazione dei servizi ecologici delle aree extraurbane.

 

Si vuole quindi brevemente argomentare circa l’effetto anti-rigenerativo dell’abusivismo.

Per spingere verso la riqualificazione si sono messi a punto incentivi: da quello volumetrico del piano casa, alle agevolazioni fiscali per la ristrutturazione in chiave di miglioramento della performance energetica, al più recente sisma-bonus. Misure importanti che possono sortire risultati di rilievo. Tuttavia non va mai sottovalutata la complessità tecnica di molti interventi di ristrutturazione e i conseguenti elevati costi che, in ogni caso, vanno sostenuti temporalmente prima di poter godere delle detrazioni fiscali. In altri termini serve una capacità di investimento immediata, non sempre coperta dalle banche sempre più guardinghe nella concessione di mutui immobiliari.

 

Sono anche molti altri e ben noti i fattori che fanno propendere per l’edilizia nuova: dalla disponibilità dei servizi, alla attrattività delle nuove aree servite da infrastrutture e dotate di commodities difficilmente reperibili nei centri storici, e così via.

Tuttavia non si può dimenticare che uno degli elementi che influenza la possibilità concreta di rigenerazione è il mercato delle costruzioni: per la legge della domanda e dell’offerta, all’aumentare della seconda e in una situazione di non significativa crescita della prima in molte aree del paese, i prezzi alla vendita si sono abbassati significativamente negli ultimi anni (al punto da rendere non praticabili non poche operazioni urbanistiche di aree residenziali). Possono indirettamente esserne una conferma i dati ANCE che evidenziano come “gli investimenti in riqualificazione del patrimonio abitativo confermano la dinamica positiva degli anni precedenti, giungendo a rappresentare il 37,7% (il nuovo residenziale rappresenta il 15,8%) del valore degli investimenti in costruzioni. Rispetto al 2016, per gli investimenti in tale comparto si stima una crescita dello 0,5% in termini reali. L’aumento stimato per il 2017 tiene conto della proroga, fino a dicembre 2017, del potenziamento al 50% della detrazione per le ristrutturazioni edilizie e della detrazione del 65% per gli interventi di riqualificazione energetica degli edifici. La stima del 2017 non tiene conto degli effetti derivanti dal sisma-bonus ed eco-bonus per i condomini poiché, trattandosi di interventi complessi e globali, necessitano di maggior tempo per essere avviati e dunque impattare sui livelli produttivi” (si veda l’Osservatorio Congiunturale sull'Industria delle Costruzioni, ANCE, luglio 2017).

 

È già in atto quindi un positivo incremento dell’attività sul patrimonio edilizio esistente, determinata anche dal fortissimo rallentamento delle nuove edificazioni.

Se è dunque vera questa correlazione, si può ipotizzare l’effetto altamente negativo dell’abusivismo (e della tolleranza rispetto alle costruzioni abusive già realizzate). Esse rappresentano un elemento drogato nel mercato, godendo di una triplice convenienza economica: vengono realizzate in aree pregiate (quindi economicamente convenienti) dove i vincoli urbanistici non lo consentirebbero; non pagano oneri, con conseguente “risparmio” immediato; vengono magari realizzate su aree già di proprietà ancorché non edificabili, eliminando inizialmente dal business plan il plus valore dei terreni edificabili offerti sul mercato.

Dunque, nella dinamica prima sinteticamente analizzata, l’edilizia abusiva ha sortito e sortisce una convenienza moltiplicata rispetto alla nota discrepanza di costi tra nuovo ed esistente.

 

Allora dove sta il nesso con la vulnerabilità sismica? Certamente è possibile dimostrare una correlazione tra qualità del costruito e abusivismo, tra assenza del controllo sul progetto e qualità, quindi una maggiore vulnerabilità per gli edifici abusivi. Quanto si è voluto argomentare è però il fatto che un edificio abusivo sismico-resistente ha avuto ed ha in ogni caso un effetto anti-rigenerativo.