Abusi edilizi, tolleranze costruttive, sanatoria e Salva Casa: le regole

Il Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024) ha notevolmente cambiato le regole sulle tolleranze costruttive, oggi regolate dall'art.34-bis del Testo Unico Edilizia.

Nello specifico, il provvedimento ha incrementato in certi casi le percentuali tollerate, allargando il concetto di tolleranza costruttiva, estendendolo anche alle distanze legali e ai requisiti igienico sanitari.

La sentenza del TAR Lazio n.22692/2024 approfondisce il tema delle tolleranze costruttive in relazione a interventi edilizi contestati e alla loro compatibilità con la normativa vigente. Prima di addentrarci nello specifico, vediamo come il Salva Casa ha cambiato le regole.

Tolleranze costruttive e Decreto Salva Casa: come funziona oggi

Le tolleranze costruttive consentono di regolarizzare piccole variazioni dimensionali o esecutive che molto spesso si rilevano, consentendo di rientrare nella sfera dello stato legittimo dell'immobile.

Le tolleranze costruttive sono disciplinate dall’art. 34-bis del DPR 380/2001, che prevede la possibilità di considerare tollerabili difformità costruttive minime rispetto al progetto autorizzato, purché non comportino modifiche significative in termini volumetrici, funzionali o di sicurezza.

Se in linea generale il limite di tolleranza costruttiva è fissato nel 2% della misura assentita (art.34-bis del Testo Unico Edilizia), il Decreto Salva Casa, per gli interventi realizzati entro il 24 maggio 2024, ha aumentato le percentuali che oggi arrivano fino al 6%, in funzione della superficie utile.

Il nuovo comma 1-bis dell'art.34-bis del TUE ha infatti introdotto deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

Quindi, questo è il nuovo regime delle tolleranze:

• 2% per superficie utile > 500 m²;
• 3% per superficie utile compresa tra 300 e 500 m²;
• 4% per superficie utile compresa tra 100 e 300 m²;
• 5% per superficie utile fino a 100 m²;
• 6% per superficie utile fino a 60 m².

Da sottolineare che per gli interventi successivi al 24 maggio 2024, le tolleranze restano invece nel limite del 2%.

Ai fini del computo della superficie utile per l’applicazione del comma 1-bis, si tiene conto della sola superficie assentita con il titolo edilizio che ha abilitato la realizzazione dell’intervento, al netto di eventuali frazionamenti dell’immobile o dell’unità immobiliare eseguiti nel corso del tempo.

Tolleranze esecutive e dichiarazione del tecnico abilitato

Da evidenziare anche come, limitatamente agli immobili non sottoposti a tutela ai sensi del decreto legislativo 22 gennaio 2004, n. 42, costituiscono inoltre tolleranze esecutive le irregolarità geometriche e le modifiche alle finiture degli edifici di minima entità, nonché la diversa collocazione di impianti e opere interne, eseguite durante i lavori per l'attuazione di titoli abilitativi edilizi, a condizione che non comportino violazione della disciplina urbanistica ed edilizia e non pregiudichino l'agibilità dell'immobile.

Le tolleranze esecutive realizzate nel corso di precedenti interventi edilizi, non costituendo violazioni edilizie, sono dichiarate dal tecnico abilitato, ai fini dell'attestazione dello stato legittimo degli immobili, nella modulistica relativa a nuove istanze, comunicazioni e segnalazioni edilizie ovvero con apposita dichiarazione asseverata allegata agli atti aventi per oggetto trasferimento o costituzione, ovvero scioglimento della comunione, di diritti reali.

Il caso: le tolleranze costruttive della discordia

Il ricorrente ha sostenuto che le opere edilizie contestate rientravano nei limiti delle tolleranze costruttive, invocando l'applicazione dell'art. 34-bis per evitare la demolizione disposta dal Comune.

Il TAR ha ritenuto la doglianza inammissibile e infondata per mancanza di prova. Il ricorrente, infatti, non ha fornito documentazione che dimostrasse una corrispondenza tra le opere realizzate e i limiti delle tolleranze previsti dalla normativa.

Tra l'altro, si ribadisce che l'Amministrazione non è obbligata a valutare d'ufficio la sanabilità delle opere abusive prima di emettere un'ordinanza di demolizione. Il principio è stato confermato anche dalla giurisprudenza del Consiglio di Stato.

Senza permesso le opere sono abusive

Anche la doglianza circa la non necessità che le opere oggetto di demolizione siano sorrette dai relativi titoli edilizi è inammissibile.

Infatti:

• quanto al profilo dell’accorpamento del pianerottolo al piano, si tratta infatti di mutamento di destinazione d’uso strutturale di una parte comune dell’unità edilizia a beneficio del contiguo appartamento, collocato all’interno della zona “A”, che, senza alcun previo titolo abilitativo, ha conseguito un ampliamento in volumetria e della SUL di circa 30 mq;
• quanto alla realizzazione della pergotenda - ma le medesime conclusioni valgono per la realizzazione della scala a chiocciola interna - trattandosi di opere afferenti un immobile ricadente nella “zona omogena A”, “centro storico”, come tale soggetta a rischio sismico, il privato avrebbe dovuto acquisire il permesso del Genio civile. Infatti, l’art. 93 TUE prevede che, nelle zone sismiche, le attività di costruzione, riparazione o sopraelevazione devono essere legittimate dalla presentazione di apposito progetto al Genio Civile. A ciò deve essere aggiunto come l’art. 8 del Regolamento regionale n. 20 del 2020, rubricato “interventi privi di rilevanza nei riguardi della pubblica incolumità”, individui, tra questi, “y) pergolati con struttura in legno o acciaio, aventi superficie inferiore od uguale a 20 metri quadrati”. E poiché nel caso di specie il pergolato che ci occupa risulta essere pari a 24 mq, tale costruzione rientra nella prospettata previsione.

Salva Casa: tolleranze costruttive fino al 6%. Le regole

Il Decreto Salva Casa ha introdotto deroghe percentuali alle misure previste dal titolo abilitativo che disciplinano l’altezza, i distacchi, la cubatura, la superficie coperta e ogni altro parametro delle singole unità immobiliari.

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Tolleranze costruttive con le regole del Salva Casa: ok, ma serve apposita documentazione

Da segnalare la parte in cui il TAR evidenzia come potrebbe entrare in gioco, in questa sede, la censura avente a oggetto la presunta presentazione dell'istanza amministrativa di cui al Decreto Salva casa (DL 69/2024), applicabile ratione temporis al caso, che avrebbe aumentato i limiti massimi delle tolleranze costruttive.

Ma anche tale doglianza è, in concreto, inammissibile, in quanto allegata in modo generico e in alcun modo corroborata da emergenze documentali.

Quindi: nel caso in questione si sarebbero potute applicare le regole più permissive, in materia di tolleranze costruttive, contenute nel DL Salva Casa ma servivano specifiche prove documentali a dimostrazione della corrispondenza tra le opere realizzate e i limiti delle tolleranze previsti dalla normativa. Prove che mancano completamente.

La richiesta di sanatoria è pertanto da respingere.

Tolleranze costruttive: servono prove e rappresentano un'eccezione

Riepilogando, il TAR ha chiarito che:

• le tolleranze costruttive non possono sanare abusi significativi o interventi che alterano in modo sostanziale l'immobile;
• la mancanza di documentazione a supporto della conformità dell'intervento edilizio rende infondate le richieste di applicazione delle tolleranze;
• l'Amministrazione ha il diritto di ordinare la demolizione di opere abusive senza obbligo di valutare d'ufficio eventuali tolleranze costruttive;
• le tolleranze costruttive rappresentano un'eccezione circoscritta e non un mezzo per eludere i requisiti dei titoli edilizi.

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