Abusi edilizi: quando il soppalco sotto il 20% della superficie utile è sanabile

Ci sono dei casi nei quali un soppalco può essere 'sanato', presentando un accertamento di conformità ex art.36 del Testo Unico Edilizia: succede, ad esempio, se il PRG comunale (regolamento) prevede che sotto determinate dimensioni esso rientri tra gli interventi realizzabili senza permesso di costruire e, quindi, beneficiare della sanatoria.

Soppalco abusivo: inquadramento del caso

E' il caso della sentenza 2772/2024 del Tar Sicilia, chesi è occupata del caso di un soppalco, realizzato all'interno di una struttura a tre piani, per il quale il comune aveva ingiunto la demolizione.

I proprietari avevano quindi presentato istanza di accertamento di conformità, ex art. 36 del DPR 380/2001, ma l'amministrazione comunicava il preavviso di rigetto e, nonostante le osservazioni della ricorrente, respingeva la domanda di sanatoria.

Diniego di sanatoria: le regole

In primis, il TAR respinge le doglianze relative al difetto di motivazione del diniego, in quanto il diniego di sanatoria, implicando una verifica di carattere vincolato circa la conformità della richiesta con la normativa urbanistico-edilizia, non necessita di altra motivazione oltre quella relativa alla rispondenza della istanza alle prescrizioni urbanistiche ed edilizie vigenti al momento dell'esame della domanda e al momento di realizzazione delle opere (cfr. Cons. Stato Sez. II, 13 giugno 2019, n. 3972; Sez. IV, 23 ottobre 2017, n. 4864).

Il diniego di sanatoria deve infatti indicare le disposizioni che si assumano ostative al rilascio del titolo e le previsioni contenute negli strumenti urbanistici, in modo da consentire all'interessato di rendersi conto degli impedimenti che si frappongono alla regolarizzazione ed al mantenimento dell'opera abusiva e di confutare in giudizio, in maniera pienamente consapevole ed esaustiva, la legittimità del provvedimento impugnato.

Soppalco dentro il cambio di destinazione d'uso: se ha scarsa consistenza abusiva non serve il permesso di costruire

Il soppalco è un intervento edilizio minore, per il quale comunque il permesso di costruire non è richiesto, se sia tale da non incrementare la superficie dell'immobile, ipotesi che si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco stesso consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone.

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Soppalco sanabile: rientra nel limite del 20% della superficie utile

Ma la parte interessante della sentenza è nel finale.

Con riferimento al contestato soppalco, i ricorrenti lamentano che esso rientrerebbe nel limite del 20% della superficie utile, come attestato dalle misurazioni effettuate dallo stesso personale comunale nel corso del sopralluogo svolto.

Ed è dirimente: il TAR accoglie infatti il ricorso, in quanto il soppalco rientra nel limite del 20% della superficie utile di cui all'art. 20 delle norme tecniche di attuazione allegate al P.R.G., che consente come visto “…la realizzazione di soppalcature nei vani in cui la luce libera totale è uguale o superiore ml 4,80, per una superficie non superiore al 20% della superficie utile totale…”.

È rimasto infatti incontestato, non avendo la resistente Amministrazione rilevato alcunché sul punto, che “…la superficie totale dell’immobile risulta pari a mq. 130,17 e di conseguenza, in base alla percentuale consentita dalla normativa, la superfice massima del soppalco poteva essere pari a mq. 26,03”.

Di conseguenza, posto che come risulta dalla perizia di parte versata in atti, la superficie effettiva del contestato soppalco è pari a 26 mq., la realizzazione di tale intervento edilizio risulta rispettosa dei parametri regolamentari che l'Amministrazione ha erroneamente ritenuto violati, come del resto attestato dalle misurazioni (che riportano una superficie del soppalco pari a 25 mq. circa) effettuate dallo stesso personale comunale nel corso del sopralluogo.

Il ricorso è quindi fondato e va accolto, con il conseguente annullamento del provvedimento impugnato.

La regola generale sui soppalchi

La sentenza è utile per riepilogare anche la regola generale sui soppalchi: quando il soppalco è di dimensioni non modeste e comporta una sostanziale ristrutturazione dell'immobile preesistente, con incremento delle superfici dell’immobile e, in prospettiva, ulteriore carico urbanistico, per assentirlo è necessario il titolo abilitativo (ex multis, Cons. Stato, sez. VI, 11 febbraio 2022, n. 1002).

Il soppalco rientra invece nell'ambito degli interventi edilizi minori, per i quali il titolo non è richiesto, ove sia tale da non incrementare la superficie dell’immobile. Ma quest’ultima ipotesi si verifica solo nel caso in cui lo spazio realizzato col soppalco consista in un vano chiuso, senza finestre o luci, di altezza interna modesta, tale da renderlo assolutamente non fruibile alle persone (cfr. Cons. Stato, sez. VI, 2 marzo 2017, n. 985; sez. VI, 9 luglio 2018, n. 4166; sez. IV, 8 luglio 2019, n. 4780).

Come visto sopra, un PRG comunale può poi cristalizzare il limite in una percentuale precisa della superficie utile totale, nel caso di specie pari al 20%.

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