Abusi edilizi prima del 1967: onere della prova e tipo di documentazione

Come si prova lo stato legittimo di un immobile prima del 1967? Quali documenti servono?

Ricordando che il Decreto Salva Casa ha cambiato un po' le regole sul tema, va precisato che quando manca completamente il permesso di costruire o il titolo abilitativo legittimante, ci sono delle regole che vanno rispettate e delle prove che vanno fornite se si vuole ottenere il lascia-passare per 'vecchie' opere edilizie prive di permesso.

Nel caso della sentenza 5547/2024 del 24 giugno, l'amministrazione comunale aveva ingiunto la demolizione di opere edilizie realizzate abusivamente e, secondo il TAR, il ricorrente non avrebbe dimostrato la preesistenza del manufatto, almeno a partire dal 1967, non essendo allo scopo esaustivi i documenti prodotti nel contraddittorio procedimentale né mostrandosi risolutive la visura catastale storica e la planimetria dell’unità immobiliare, quest’ultima redatta di recente nel 2016.

Le opere edilizie del contendere

Le opere riscontrate consistevano esattamente in:

• sul lato corto prospiciente il giardino, diminuzione della superficie del manufatto di circa 12 metri quadrati rispetto alla planimetria catastale;
• sulla facciata prospiciente il giardino, esecuzione di una modifica delle bucature e precisamente trasformazione del varco finestra centrale in vano di passaggio nonché dell’ultimo vano di passaggio a sinistra in vano finestra;
• nello spiazzo antistante il fabbricato prospiciente il giardino, realizzazione, per una superficie di circa 60 metri quadrati di un massetto di cemento;
• all’interno dell’unità immobiliare, diversa distribuzione degli ambienti interni con demolizione e spostamento di pareti.

Le prove per la risalenza a prima del 1967

Il responsabile dell'Ufficio tecnico comunale invitava l’appellante a fornire “documentazione attestante la liceità del manufatto oggetto di contestazione”: in risposta, venivano allegati con planimetria catastale e copia della revisione del 1955 dell’estratto di mappa di zona.

Documenti dai quali, ad avviso del ricorrente, si ricaverebbe la preesistenza del manufatto almeno sin dal lontano 1955 e, comunque, anteriormente al 1967.

Queste prove non sono completamente attendibili: ecco perché

Il Tar osserva che "sulla base della relazione di sopralluogo del 21 ottobre 2016, eseguita dai tecnici del comune emerge che, nell’area interessata:

• secondo le fotogrammetrie del 1964 insistevano delle tettoie, presumibilmente ad uso agricolo;
• secondo la successiva fotogrammetria del 1998, risulta un manufatto di circa mq. 17,00 ed in aderenza una tettoia;
• allo stato delle verifiche in loco, nell’area insiste un manufatto a forma di L, composto da un piano fuori terra con struttura in muratura e solaio in ferro e tavelloni, avente una superficie di circa mq. 42.00. Quest’ultimo, presente nella sua struttura completa e definita, mancante dei soli infissi interni ed esterni, è privo di titolo abilitativo, senza che il ricorrente, in senso contrario, abbia fornito esaustiva e chiara dimostrazione circa l’epoca in cui il fabbricato fu effettivamente costruito ovvero trasformato nella sua attuale consistenza;
• nello spiazzo antistante il manufatto, è presente un massetto in cemento di circa 60,00 metri quadri, la cui preesistenza è solo argomentata deduttivamente dal ricorrente con l’esistenza del cordoletto di delimitazione e di separazione dal giardino di fronte, senza, anche in questo caso, una inequivoca dimostrazione che non vi sia stato nei fatti edificazione abusiva di superficie.

Per questo motivo, l'amministrazione comunale, dalla lettura dell’estratto di mappa consegnato dal ricorrente nel corso del contraddittorio procedimentale, anche a volere ammettere a tutto concedere la preesistenza del manufatto, ha rilevato una difformità sostanziale, nei volumi e nelle superfici, tra la sagoma riportata in mappa e quanto rilevato sul luogo.

Abusi edilizi ante 1967: su chi grava l'onere della prova

Palazzo Spada conferma l'orientamento del TAR, evidenziando che costituisce principio consolidato in giurisprudenza, che “l'onere della prova dell'ultimazione entro una certa data di un'opera edilizia abusiva, allo scopo di dimostrare che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis, perché realizzate legittimamente senza titolo, incombe in linea generale sul privato a ciò interessato, unico soggetto ad essere nella disponibilità di documenti e di elementi di prova, in grado di dimostrare con ragionevole certezza l'epoca di realizzazione del manufatto” (cfr. Cons. Stato, sez. VII, 24 marzo 2023, n. 3011; Id., sez. VI, 12 ottobre 2020, n. 6112 secondo cui “grava esclusivamente sul privato l'onere della prova in ordine alla data della realizzazione dell'opera edilizia al fine di poter escludere al riguardo la necessità di rilascio del titolo edilizio per essere stata l'opera medesima realizzata secondo il regime originariamente previsto dall'art. 31, comma 1, l. 17 agosto 1942, n. 1150, ossia prima della novella introdotta dall'art. 10 della c.d. legge ponte, l. 6 agosto 1967, n. 765, tenuto conto che tale onere discende attualmente, in linea di principio, dagli artt. 63, comma 1, e 64, comma 1, c.p.a. in forza dei quali spetta al ricorrente l'onere della prova in ordine a circostanze che rientrano nella sua disponibilità (cfr., da ultimo, Cons. Stato, sez. II, 8 maggio 2020 n. 2906)”).

Abusi edilizi ante 1967, quali prove? Non basta una dichiarazione, serve documentazione certa

In presenza di un ordine di demolizione, l'onere di dimostrare che le opere sono legittime essendo state realizzate in assenza di titolo edilizio ma in epoca anteriore al 1967 incombe sul privato a ciò interessato. Non bastano, in tal senso, semplici dichiarazioni sostitutive di atto di notorietà ma serve documentazione certa e inconfutabile.

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Quali prove servono? Il grado di plausibilità

Sebbene il Collegio sia a conoscenza che, nell’ambito del richiamato indirizzo giurisprudenziale (cfr., ex multis, Cons. Stato, sez. VI, 18 luglio 2016 n. 3177), si ammette un temperamento secondo ragionevolezza nel caso in cui, il privato, da un lato, alleghi, a sostegno della tesi sulla realizzazione dell'intervento prima del 1967, elementi dotati di un alto grado di plausibilità (aeorofotogrammetrie, dichiarazioni sostitutive di edificazione ante 1 settembre 1967) e, dall'altro, il Comune fornisca elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio, o con variazioni essenziali, non si ravvisano nel caso di specie i parametri richiamati per ammettere il temperamento dell’onere che gravava sull’appellante.

La sentenza del giudice penale si fonda prevalentemente su testimonianze, peraltro confuse e con ricordi frammentari, assunte nel corso del processo penale, nessuna delle quali afferma con certezza che il manufatto è precedente al 1967.

In definitiva, in questo caso si ravvisa la mancanza di prove certe e attendibili che dimostrino l'ultimazione del manufatto in data antecedente al 1967.

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