Abusi edilizi: la doppia conformità prima e dopo il Decreto Salva Casa

La doppia conformità urbanistica ed edilizia di un'opera è al centro del procedimento di sanatoria degli articoli 36 e 36-bis del Testo Unico Edilizia, ma le regole sono cambiate drasticamente con l'avvento del Decreto Salva Casa, che ha semplificato il procedimento per ottenere l'accertamento di conformità in sanatoria per determinati tipi di abusi edilizi 'minori'.

In tal senso, va prima di tutto ricordato che per gli abusi edilizi maggiori, cioè quelli, ad esempio, eseguiti in totale assenza di permesso di costruire, anche oggi permangono le vecchie regole stringenti, ma vale la pena citare la recente sentenza 7034/2024 del 13 dicembre del Tar Campania, per riepilogare le modifiche intervenute sul tema in virtù dell'entrata in vigore del DL 69/2024 (legge 105/2024).

Doppia conformità classica

Il TAR deve dirimere un contenzioso inerente l'impugnazione, da parte del privato, di un'ordinanza di demolizione adottata ai sensi dell’art. 31 comma 3 del d.P.R. 380/2001 per l'accertamento della realizzazione di un vano chiuso (veranda) per effetto della chiusura perimetrale di un terrazzo di circa 14 mq e con un volume di circa 40 mc.

Con riferimento al dedotto mancato accertamento della “compatibilità” edilizia ed urbanistica dell’intervento, i giudici amministrativi evidenziano che non spettava all'amministrazione l'onere di verificare d'ufficio la eventuale sua sanabilità, poiché tale valutazione può essere sollecitata dal privato mediante l’attivazione dei procedimenti di “sanatoria” previsti dal legislatore (“ Prima di adottare un provvedimento di demolizione di un'opera realizzata abusivamente per assenza del previo titolo abilitativo edilizio, l'Amministrazione comunale non ha alcun obbligo, in ragione dell'astratta sanabilità dell'opera, di accertare d'ufficio la conformità urbanistica dell'intervento, configurandosi la prova la c.d. doppia conformità urbanistica, sia al momento della realizzazione dello stesso, che al momento della presentazione dell'istanza per la sua sanatoria, quale onere a carico della parte” T.A.R. Napoli, Sez. III, 5 marzo 2020, n. 1018).

Abusi edilizi senza permesso di costruire: resta la doppia conformità classica

Si tratta quindi di una “veranda” risultante dalla trasformazione di un precedente terrazzo. Possiamo definirlo un abuso maggiore o minore?

In questo caso, se realizzato senza permesso di costruire, si tratta di un intervento maggiore perché reca una 'modifica' sostanzale all'opera edilizia.

Per questo motivo, anche oggi continua a valere la regola della doppia conformità classica ex art.36 dpr 380/2001.

Infatti, l'art.36 del Testo Unico Edilizia, richiede la doppia conformità classica per gli abusi edilizi gravi, cioè:

• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto al permesso di costruire;
• assenza, totale difformità o variazioni essenziali rispetto alla Super SCIA.

La sanatoria può essere richiesta e ottenuta, cioè, solo se l'opera edilizia in questione abbia i requisiti della 'doppia conformità', cioè se sia conforme:

• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione;
• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento di presentazione dell'istanza.

Istanza di accertamento di conformità: c'è solo una sospensione dell'efficacia dell'ordine di demolizione

Il TAR respinge, infine, la doglianza sulla presunta illegittimità dell’ordinanza derivante dall’inoltro dell’istanza di accertamento della doppia conformità.

Infatti, in materia edilizia, la legge 47/1985 (per come richiamata dalle successive leggi sul condono del 1994 e del 2003) ha previsto che la presentazione della domanda di condono - nei casi ivi previsti ed in presenza dei relativi presupposti - determina la cessazione degli effetti dei precedenti atti sanzionatori; ma quando è proposta invece una domanda di accertamento di conformità, ai sensi dell'art. 36 del Testo Unico Edilizia, si verifica solo una sospensione dell'efficacia dell'ordine di demolizione (nel senso che questo non può essere portato ad esecuzione, finché non vi sia stata la definizione della domanda, con atto espresso o mediante il silenzio-rigetto), sicché nel caso di rigetto dell'istanza di accertamento di conformità l'ordine di demolizione riacquista la sua efficacia.

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Parziali difformità e variazioni essenziali: ok alla doppia conformità semplificata

Le regole sarebbero state diverse, ovviamente riportate al momento attuale, in caso di parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali, per le quali scatta la sanatoria semplificata: basta cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

La nuova "doppia conformità semplificata" semplifica il procedimento e rende più accessibile la sanatoria: si deve infatti verificare il rispetto della disciplina edilizia del tempo (norme tecniche dell'epoca) e quella urbanistica attuale (con ogni probabilità, più permissiva). 

Se, quindi, si fosse trattato di una parziale difformità, di una variazione essenziale ex art.32 TUE o di un'opera realizzata senza la SCIA semplice, sarebbe scattata la possibilità di sanatoria semplificata, con applicazione delle nuove regole.

Permesso di costruire o SCIA in sanatoria si possono quindi ottenere se l'intervento edilizio è conforme:

• alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda;
• alla disciplina edilizia al momento di realizzazione dell'intervento.

Importante: il superamento della doppia conformità non può consentire di regolarizzare interventi edilizi che, quando sono stati realizzati, sono stati eseguiti in deroga alle regole edilizie e che non sono conformi agli attuali vincoli urbanistici.

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO