Abusi edilizi in condominio: i paletti della Cassazione sulle responsabilità dell'amministratore

Fin dove arriva la responsabilità dell'amministratore di condominio in materia di abusi edilizi non segnalati? E' piuttosto interessante nonché attuale, la parte dedicata proprio a questo aspetto dalla sentenza 7884/2021 dello scorso 19 marzo della Corte di Cassazione (Civile), che fissa i 'paletti' sulle responsabilità, in tema di abusi edilizi, della cd. cosa comune.

L'amministratore di condominio deve vigilare e denunciare l'abuso edilizio sulle parti comuni

Siamo di fronte al ricorso presentato contro la sentenza di una Corte di Appello che a sua volta aveva confermato la decisione del Tribunale che, accogliendo la domanda di un Condominio, aveva ordinato ad un condomino di ripristinare lo stato dei luoghi, stante l'illegittimità di un abuso realizzato che coinvolgeva le parti comuni.

Per i giudici supremi, quando l'abuso riguarda la cosa comune da parte di uno dei condomini, si riconosce all'amministratore il potere di agire in giudizio, al fine di costringere il condomino inadempiente alla osservanza dei limiti fissati dall'art. 1102 (Uso della cosa comune) del Codice Civile.

In tale ipotesi, infatti, l'interesse, di cui l'amministratore domanda la tutela, è un interesse comune, in quanto riguarda la disciplina dello uso di un bene comune, il cui godimento limitato da parte di ciascun partecipante assicura il miglior godimento di tutti.

Tradotto: la denuncia dell'abuso della cosa comune da parte di un condominio rientra, pertanto, tra gli atti conservativi inerenti alle parti comuni dell'edificio che spetta di compiere all'amministratore, ai sensi dell'art. 1130, n. 4, c.c., senza alcuna necessità di autorizzazione dell'assemblea dei condomini (Cass. Sez. 2, 03/05/2001, n. 6190; Cass. Sez. 2, 12/10/2000, n. 13611; Cass. Sez. 2, 11/12/1972, n. 3561; Cass. Sez. 2, 11/05/1962, n. 943).

Ma c'è di più.

L'amministratore di condominio, per conferire procura al difensore al fine di costituirsi in giudizio nelle cause che rientrano nell'ambito delle proprie attribuzioni, neppure necessita di alcuna autorizzazione assembleare (Cass. Sez. 2, 25/05/2016, n. 10865). La procura alle liti conferita dall'amministratore di condominio è poi valida anche se la persona fisica che la conferisce non indichi espressamente la qualità di rappresentante dei partecipanti ex artt. 1130 e 1131 c.c., purché tale qualità risulti dall'intestazione o anche dal contesto dell'atto cui inerisce, attesa la possibilità che nel conferimento della procura alle liti la spendita del nome assuma forme implicite.

Pensando al Superbonus 110%...parti private e parti comuni

E' chiaro che questa attività degli amministratori di condominio, in periodo di Superbonus 110% da tutti cercato e concupito, deve essere ancora più messa sotto pressione.

Sappiamo, infatti, che per beneficiare delle agevolazioni edilizie NON devono esserci abusi edilizi, secondo quanto previsto dall'art.49 del dpr 380/2001. Tra l'altro, l'art.50 da la possibilità di sanare la posizione eventualmente irregolare per poi accedere ai benefici.

L'art. 119 comma 13-ter del DL 34/2020 evidenzia invece l'obbligo per i tecnici che si occupano del titolo edilizio necessario ad avviare gli interventi che accedono al superbonus e per gli Sportelli Unici per l'Edilizia che devono accertarli, di asseverare lo stato legittimo delle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi. In tal senso l'Agenzia delle Entrate è di recente intervenuta, confermando che il tecnico abilitato assevera la regolarità urbanistica degli immobili plurifamiliari con esclusivo riguardo alle parti comuni, mentre non è tenuto a individuare eventuali abusi commessi dai singoli condomini sulle proprie unità immobiliari.

Questo perché mentre gli abusi edilizi delle parti private non vanno ad incidere sullo stato di legittimità delle parti comuni, gli abusi perpetrati da un privato sulle parti comuni diventano una causa ostativa all'accesso del bonus 'in generale' per tutti.

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