Abusi edilizi in aree vincolate: le condizioni per la sanatoria del Terzo condono edilizio

Ci siamo occupati di recente degli abusi edilizi in zona vincolata, delle regole del Terzo condono edilizio (DL 269/2003) e della loro quasi totale impossibilità di sanatoria: oggi ci torniamo analizzando una sentenza, la n.1036/2023 del Consiglio di Stato, che ha come oggetto delle abitazioni 'da condonare', per le quali, come vedremo, la sanatoria cd. straordinaria - cioè quella da precise leggi condonistiche, da separare da quella ordinaria prevista dall'articolo 36 del Testo Unico Edilizia - è impossibile.

Terzo condono edilizio e nulla osta paesaggistico

Secondo il ricorrente, l’esclusione dal condono - che riguarda la realizzazione di n. 20 “bungalow” composti da n. 40 unità abitative (due per ogni bungalow) adibite a centro turistico alberghiero - opererebbe solo per i manufatti che necessitino di preventivo nulla osta paesaggistico.

Per escludere un manufatto dal condono, occorrerebbe effettuare una valutazione ex post sulla necessità che il medesimo originariamente necessitasse o meno di un nulla osta paesaggistico preventivo da parte della Regione.

Nella specie, non risulta che la Regione Lazio, in ordine al condono ex art. 32 del DL 269/2003 abbia subdelegato le proprie potestà paesaggistiche ai Comuni.

Il no del comune al condono edilizio

Il diniego gravato si basa su una triplice motivazione:

1. la riconducibilità della fattispecie all’esame ad un’ipotesi di lottizzazione abusiva;
2. la sussistenza di una causa ostativa alla sanatoria di cui agli artt. 32, comma 27, lett. d), della legge 326/2003 (conversione DL 269/2003) e 3, comma 1, lett. b) della l.r. n. 12/2004, in quanto le unità immobiliari da condonare si trovano su area assoggettata a vincolo paesaggistico e ricadono in Zona ‘G’ – Sottozona ‘G4’, con vincolo sull’attuale stato urbanistico ed edilizio e con ammissione, sugli edifici esistenti, solamente degli interventi di cui all’art. 16, lettere A, B e C, delle N.T.A. del P.R.G; 3) la sussistenza di un vincolo idrogeologico di cui al r.d. n. 3267/1923.

Palazzo Spada rileva quindi che la sussistenza di una causa ostativa alla sanatoria di cui agli artt. 32, comma 27, lett. d), della l. n. 326 del 2003 e 3, comma 1, lett. b) della l.r. n. 12/2004, in quanto le unità immobiliari da condonare si trovano su area assoggettata a vincolo paesaggistico, sia dirimente.

Tale motivazione, come condivisibilmente sostenuto dal TAR, è 'sacrosanta'.

Abusi edilizi in zona vincolata: le condizioni per la sanatoria

Il Consiglio di Stato ricorda infatti che ai sensi dell'art.32 comma 27 lett.d) del DL 269/2003, sono sanabili le opere abusive realizzate in aree sottoposte a specifici vincoli (tra cui quello idrogeologico, ambientale e paesistico), purchè ricorrano congiuntamente determinate condizioni:

• a) che si tratti di opere realizzate prima dell’imposizione del vincolo (e non necessariamente che comporti l’inedificabilità assoluta);
• b) che pur realizzate in assenza o in difformità del titolo edilizio, siano conformi alle prescrizioni urbanistiche;
• c) che siano opere di minore rilevanza, corrispondenti alle tipologie di illeciti di cui ai nn. 4, 5, e 6 dell’allegato 1 al d.l. n. 269/2003 (restauro, risanamento conservativo e manutenzione straordinaria) senza quindi aumento di superfice;
• d) che ci sia il parere favorevole dell’autorità preposta al vincolo (v. Cons. Stato, sez. VI, 2 agosto 2016, n. 3487).

In ogni caso, non possono essere sanate le opere che hanno comportato la realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo paesaggistico, sia esso di natura assoluta o relativa, o comunque di inedificabilità, anche relativa (Cons. Stato, sez. VI, 2 maggio 2016, n. 1664; Cons. Stato, sez. VI, 17 marzo 2016, n. 1898).

Il principio è ribadito anche dall’art. 3, comma 1, lett. b) delle l.r. n. 12 del 2004, secondo cui, ferma restando la disciplina di cui agli artt. 32 e 33 della l. n. 47 del 1985, e dell’art. 32, comma 27, lett. d) cit., non è consentita la sanatoria di opere edilizie abusive realizzate, anche prima dell’apposizione del vincolo, in assenza o in difformità del titolo abilitativo edilizio e non conformi alle norme urbanistiche ed alle prescrizioni degli strumenti urbanistici, su immobili soggetti a vincoli imposti sulla base di leggi statali e regionali a tutela dei monumenti naturali, dei siti di importanza comunitaria e delle zone a protezione speciale, non ricadenti all’interno dei piani urbanistici attuativi vigenti, nonché a tutela dei parchi e delle aree naturali protette nazionali, regionali e provinciali.

Niente condono edilizio

Le opere per cui è stato chiesto il condono non rientrano nelle tipologie di cui ai nn. 4, 5 e 6 dell’allegato 1 del d.l. n. 269 del 2003, trattandosi di due unità abitative.

Ne deriva che, sulla base di quanto stabilito dall’art. 32, comma 27, d.l. 269 del 2003 cit. e della l.r. n. 12 del 2004, le opere ricadenti su aree sottoposte a vincoli di natura paesistica, non sono sanabili, in quanto ricadenti in area vincolata.

In definitiva, trattandosi di un abuso consistente nella realizzazione di nuove superfici e nuova volumetria in area assoggettata a vincolo, esso non può essere sanato, indipendentemente dalle ulteriori censure sollevate con l’atto di appello.

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