Abusi edilizi: il Salva Casa può bloccare le demolizioni pendenti

In caso di interventi edilizi irregolari ma poi diventati sanabili con le regole del Decreto Salva Casa (art.36-bis del Testo Unico Edilizia), le demolizioni possono essere bloccate in virtù proprio delle nuove possibilità concesse dal DL 69/2024, convertito dalla legge 105/2024.

Accertamento di conformità semplificato e stop alla demolizione

E' di assoluto interesse e impatto la sentenza n.406 del 27 febbraio 2025 del Tar Salerno, che di fatto va a fotografare quel che succede in caso di presentazione di accertamento di conformità per procedure 'abusive' già iniziate, ma sanabili con le nuove regole, appunto, inserite dal Salva Casa nell'articolo 36-bis del dpr 380/2001, quello che fa riferimento alla sanatoria semplificata degli abusi.

Ciò significa che i comuni, nel caso in cui l'abuso rientri nel perimetro della nuova sanatoria del Salva Casa, dovranno stoppare le demolizioni e valutare la regolarità edilizia con le nuove 'istruzioni' fornite dal DL 69/2024.

Il caso: cambio d'uso da sottotetto ad abitazione e realizzazione di tettoia

Nel caso specifico, si ricorre contro il provvedimento di diniego comunale avente ad oggetto un procedimento di sanatoria ex art.36-bis dpr 380/2001 presentato da un privato per parziali difformità al piano primo consistente nel cambio d’uso da sottotetto ad abitazione e al piano terra per la realizzazione di una tettoria in legno con copertura di tegole di laterizio.

Per tali interventi, il comune aveva ordinato la demolizione, rigettando la richiesta del privato, il quale sostiene invece che vi siano i presupposti per la nuova sanatoria semplificata con conservazione delle opere.

Accertamento di conformità semplificato: in cosa consiste?

Di fatto, il privato chiede che gli abusi vengano sanati attraverso il nuovo meccanismo dell'accertamento di conformità semplificato: le regole prevedono infatti che in caso di parziali difformità dal permesso di costruire o dalla SCIA, di assenza o difformità dalla SCIA e di variazioni essenziali ex art.32 dpr 380/2001 sia possibile, per richieste presentate dopo il 30 maggio 2024, ottenere la regolarizzazione se le opere sono conformi:

• alla normativa edilizia vigente al momento della realizzazione delle opere (rispetto delle regole sismiche, conformità alle NTC, ecc);
• alla normativa urbanistica vigente al momento di presentazione dell'istanza di sanatoria (conformità agli strumenti urbanistici comunali).

Per gli abusi cosiddetti 'minori' viene quindi superato il vecchio concetto della doppia conformità 'piena', che resta per le totali difformità o l'assenza di permesso di costruire, e che richiede la conformità sia urbanistica che edilizia 'ieri' e 'oggi'.

Istanza di sanatoria Salva Casa: il comune deve bloccare la demolizione

Per il TAR Salerno, il ricorso è manifestamente fondato, in quanto nella fattispecie viene in rilievo una sanatoria introdotta molto di recente dal Decreto Salva Casa, sicché "non paiono condivisibili le argomentazioni svolte dal procedente Ufficio comunale, ancorate al precedente quadro di riferimento, trattandosi di una chiara ipotesi di ius superveniens, con introduzione di nuovi criteri, parametri e condizioni per la sanabilità e la conservazione delle opere abusive".

In definitiva, bisogna ritenere che "il ius superveniens costituito dalla disciplina "Salva Casa" (art. 1, comma 1, lett. h, del DL n. 69/2024, conv. in legge 105/2024) faccia premio, in omaggio al sotteso favor per la regolarizzazione degli illeciti edilizi, su tutti i procedimenti sanzionatori non ancora irreversibilmente conclusisi col ripristino dello stato dei luoghi".

Il Decreto Salva casa è un paracadute: l'istanza di sanatoria può fermare la demolizione

Nel caso della presentazione di un'istanza per accertamento di conformità in sanatoria semplificata con le nuove regole del Decreto Salva Casa su un abuso per il quale pende un ordine di demolizione, il comune dovrà valutare se detta istanza può incidere, anche solamente in termini sospensivi, sull'ordinanza di rimessione in pristino

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Demolizioni pendenti: quando il Salva Casa salva dalla ruspa

In definitiva, se gli abusi non sono ancora stati rimossi dall'amministrazione, il comune dovrà valutare l'istanza di accertamento di conformità semplificata ex Salva Casa, stoppando il ripristino, per verificare l'eventuale sanabilità degli abusi.

Se qusti rientrano nel perimetro sopracitato, quindi, potranno evitare la demolizione vevendo regolarizzati dal Salva Casa.

Il TAR conclude affermando che, "contrariamente a quanto sostenuto dalla Pubblica Amministrazione, la precedente adozione delle ordinanze demolitorie e il diniego della precedente domanda di sanatoria si rivelano ininfluenti ai fini dell’esame dell’istanza presentata di recente dalla ricorrente ai sensi dell’art. 36 bis L. 241/90 e, dunque, sulla base di un regime normativo e di presupposti differenti".

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO