Abusi edilizi: il Salva Casa consente la sanatoria condizionata

Le vecchie regole della sanatoria ordinaria del Testo Unico Edilizia (art.36 del dpr 380/2001) non consentivano in alcun modo la possibilità di ottenere una sanatoria 'condizionata' a determinati interventi correttivi.

Oggi, invece, con l'avvento del Decreto Salva Casa (DL 69/2024, convertito in legge 105/2024) il margine di operatività della sanatoria semplificata si allarga, ovviamente per determinati tipi di abusi (non quelli 'gravi'), prevedendo proprio che lo sportello unico per l'edilizia condizioni il rilascio del provvedimento di sanatoria alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate.

Un bel cambiamento, perché di fatto si concede all'autore dell'abuso (parziali difformità, variazioni essenziali, assenza di SCIA) di andare a realizzare precisi interventi propedeutici alla sanatoria.

Sanatoria condizionata: prima del Salva Casa era impossibile

Lo spunto per approfondire il nuovo istituto della sanatoria condizionata arriva dalla sentenza 9956/2024 del Consiglio di Stato, inerente l'ordinanza di demolizione e la conseguente acquisizione al patrimonio comunale per alcune opere abusive (tra le quali un muro di contenimento) realizzate su un fondo.

Bene: Palazzo Spada respinge il ricorso evidenziando come l’istanza di sanatoria subordinata all’esecuzione di lavori destinati a rendere l’opera compatibile con la normativa urbanistica vigente al momento della domanda è logicamente incompatibile con l'istituto previsto dall'art. 36 dpr 380/2001 che presuppone la natura solo formale dell’abuso e la sussistenza del requisito della doppia conformità.

La possibilità che, secondo la giurisprudenza invocata dall’appellante, la concessione in sanatoria possa essere assoggettata a prescrizioni a tutela dell'ambiente, del tessuto e del decoro abitativo non può di certo legittimare una sanatoria subordinata a prescrizioni che rendano il manufatto conforme urbanisticamente, trasformando il presupposto di legittimità in una mera condizione di efficacia del titolo edilizio.

Salva Casa: il superamento della doppia conformità

Le regole di cui sopra si riferiscono evidentemente ad un abuso 'pieno', realizzato cioè in totale difformità dal titolo abilitativo (permesso di costruire).

Sappiamo che il Salva Casa ha apportato modifiche all'articolo 36 del Testo Unico Edilizia, in materia di accertamento di conformità, con la finalità di limitarne l'applicazione alle ipotesi di assenza di permesso di costruire, o in totale difformità nelle ipotesi di cui all'articolo 31, ovvero in assenza di segnalazione certificata di inizio attività nelle ipotesi di cui all'articolo 23, comma 01, o in totale difformità da essa.

Oggi viene superato l'istituto della doppia conformità e scatta la sanatoria semplificata limitatamente a questi tipi di abusi: parziali difformità, opere realizzate in assenza di SCIA semplice e variazioni essenziali.

Per questi tipi di abusi edilizi la sanatoria è cioè possibile se l'intervento è conforme:

• alla disciplina urbanistica al momento della presentazione della domanda;
• alla disciplina edilizia al momento di realizzazione dell'intervento.

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La doppia conformità classica

Nel caso esaminato si trattava di un abuso edilizio realizzato in assenza del permesso di costruire, per il quale anche oggi continua a valere la regola della doppia conformità classica ex art.36 dpr 380/2001.

Infatti, l'art.36 del Testo Unico Edilizia, richiede la doppia conformità classica per gli abusi edilizi gravi.

La sanatoria può essere richiesta e ottenuta, quindi, solamente se l'opera edilizia in questione abbia i requisiti della 'doppia conformità', cioè se sia conforme:

• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento della realizzazione;
• alla normativa edilizia e urbanistica vigente al momento di presentazione dell'istanza.

In questo caso, evidentemente, non è ammessa alcuna sanatoria condizionata.

La nuova doppia conformità semplificata

Il DL 69/2024, come visto sopra, ha inserito nel Testo Unico Edilizia l'art.36-bis, che stabilisce che per le parziali difformità, le opere realizzate in assenza di SCIA semplice e le variazioni essenziali, scatta la sanatoria semplificata.

Basterà cioè la conformità urbanistica oggi e la conformità edilizia 'prima' (cioè all'epoca della realizzazione dell'intervento).

Quindi, se nel nostro caso si fosse trattato di parziale difformità, si sarebbe potuto beneficiare della sanatoria semplificata e condizionata introdotta dal DL Salva Casa.

La sanatoria condizionata

L'art.36 bis comma 2 del dpr 380/2001 prevede che il permesso di costruire in sanatoria possa essere rilasciato dallo sportello unico per l'edilizia.

In sede di esame delle richieste di permesso, lo sportello unico per l'edilizia può condizionare il rilascio del provvedimento alla realizzazione, da parte del richiedente, degli interventi edilizi necessari ad assicurare l'osservanza della normativa tecnica di settore relativa ai requisiti di sicurezza e rimozione delle opere che non possono essere sanate.

A tal fine, lo sportello unico per l'edilizia individua tra gli interventi citati le misure da prescrivere, le quali costituiscono condizioni per la formazione del titolo.

Quindi, per sanatoria 'condizionata' si intende la possibilità di ottenere la sanatoria, alle regole prescritte dal Testo Unico Edilizia 'riformulato' dal Salva Casa, alla realizzazione di precisi interventi edilizi indicati dallo sportello unico per l'edilizia del comune.

La dichiarazione del professionista tecnico

Importante: la richiesta del permesso di costruire o la segnalazione certificata di inizio attività in sanatoria sono accompagnate dalla dichiarazione del professionista abilitato che attesti le necessarie conformità (per la conformità edilizia, la dichiarazione è resa con riferimento alle norme tecniche vigenti al momento della realizzazione dell'intervento).

LA SENTENZA E' SCARICABILE IN ALLEGATO