Abusi edilizi: il dossier ANCE analizza le differenze regionali nelle variazioni essenziali

Abusi edilizi: con il Salva-Casa cosa cambia a livello regionale per le variazioni essenziali, il dossier di ANCE

Il Testo Unico dell’Edilizia, all'art. 32 del DPR 380/2001, definisce le "variazioni essenziali" come modifiche rilevanti apportate a un progetto edilizio approvato, che non costituiscono una totale difformità, ma rappresentano comunque un abuso edilizio compreso tra la totale e la parziale difformità.

Nello specifico:

Art. 32 DPR 380/2001 Determinazione delle variazioni essenziali

“1. Fermo restando quanto disposto dal comma 1 dell'articolo 31, le regioni stabiliscono quali siano le variazioni essenziali al progetto approvato, tenuto conto che l'essenzialità ricorre esclusivamente quando si verifica una o più delle seguenti condizioni:

• a) mutamento della destinazione d'uso che implichi variazione degli standards previsti dal decreto ministeriale 2 aprile 1968, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 97 del 16 aprile 1968;
• b) aumento consistente della cubatura o della superficie di solaio da valutare in relazione al progetto approvato;
• c) modifiche sostanziali di parametri urbanistico-edilizi del progetto approvato ovvero della localizzazione dell'edificio sull'area di pertinenza;
• d) mutamento delle caratteristiche dell'intervento edilizio assentito;
• e) violazione delle norme vigenti in materia di edilizia antisismica, quando non attenga a fatti procedurali.

2. Non possono ritenersi comunque variazioni essenziali quelle che incidono sulla entità delle cubature accessorie, sui volumi tecnici e sulla distribuzione interna delle singole unità abitative.

3. Gli interventi di cui al comma 1, effettuati su immobili sottoposti a vincolo storico, artistico, architettonico, archeologico, paesistico, ambientale e idrogeologico, nonché su immobili ricadenti sui parchi o in aree protette nazionali e regionali, sono considerati in totale difformità dal permesso, ai sensi e per gli effetti degli articoli 31 e 44. Tutti gli altri interventi sui medesimi immobili sono considerati variazioni essenziali”.

LEGGI ANCHE: Salva Casa è legge: testo coordinato e riepilogo di tutte le novità

Variazioni essenziali: il dossier ANCE sulle norme regionali

Le variazioni essenziali non sono delineate uniformemente a livello nazionale. Difatti dal momento che sono di difficile individuazione, lo stesso d.P.R. n. 380/2001, definisce che vengano stabilite dalle singole regioni, creando un panorama normativo diversificato.

Motivo per cui, ANCE ha pubblicato un dossier molto chiaro ed esaustivo presentando i diversi casi regionali. Il dossier riporta una tabella per ogni norma regionale di riferimento dividendo le sezioni in:

• Mutamento d’uso;
• Aumento cubatura/superficie;
• Modifiche parametri urbanistici/edilizi o localizzazione;
• Mutamento caratteristiche intervento
• Violazione norme antisismiche
• Eventuali ulteriori disposizioni.

Semplificazione del processo di sanatoria: le novità del Salva Casa

Con la conversione del D.L. n. 69/2024 nella Legge n. 105/2024 (Salva Casa)  sono state apportate modifiche importanti, che hanno semplificato il processo di sanatoria delle "variazioni essenziali" nel contesto dell'edilizia.

Prima di questa modifica, per sanare le "variazioni essenziali" (modifiche significative ma non completamente difformi rispetto al progetto edilizio approvato), era necessario seguire un processo chiamato "accertamento di conformità", disciplinato dall'art. 36 del Testo Unico dell'Edilizia. Questo processo richiedeva che l'intervento fosse conforme alle normative urbanistiche ed edilizie sia al momento della sua realizzazione, sia al momento della presentazione della domanda di sanatoria (un requisito noto come "doppia conformità"). Inoltre, era necessario pagare una sanzione.

Dopo le modifica, ecco le seguenti novità:

• eliminazione delle "variazioni essenziali" dall'art. 36: la rubrica e il comma 1 dell'art. 36 sono stati modificati, rimuovendo il riferimento alle "variazioni essenziali".
• introduzione delle "variazioni essenziali" nell'art. 36-bis: le "variazioni essenziali" sono state inserite nel nuovo art. 36-bis. Questo articolo prevede un processo di sanatoria semplificato rispetto alla procedura di "doppia conformità" dell'art. 36.
• le sanzioni applicabili alle variazioni essenziali sono ora gestite diversamente.
• non è più richiesto il requisito della doppia conformità, semplificando così il processo.
• silenzio-assenso: Se l'ente preposto non si pronuncia entro 45 giorni dalla presentazione della domanda di sanatoria, la richiesta si considera accolta automaticamente (silenzio-assenso).

POTREBBE INTERESSARTI ANCHE: Sanatoria edilizia: le nuove procedure per regolarizzare gli abusi dopo il Salva Casa

LEGGI IL QUADRO NORMATIVO REGIONALE
 IN PDF IN ALLEGATO

Fonte: ANCE