Abusi edilizi: il certificato di agibilità non attesta la regolarità delle opere

Certificato di agibilità e titolo abilitativo sono due istituti paralleli e il primo non ha assolutamente l'effetto di 'sanare' un abuso edilizio in quanto realizzato senza permesso di costruire.

Lo ha chiarito il Consiglio di Stato nella sentenza 3930/2024 del 30 aprile, relativa al ricorso contro l'ordinanza di  demolizione di alcune opere abusive realizzate su un immobile.

Il ricorso

L'appellante, proprietaria di una piccola unità immobiliare facente parte di un antico fabbricato (risalente probabilmente al XVIII secolo), chiedeva l’annullamento dell’ingiunzione a demolire, esponendo che:

1. diversamente da quanto contestato dal comune, non è stata abbassata la quota di calpestio per realizzare il WC né sono stati realizzati ex novo un soppalco e ulteriori opere per cui sarebbe stato necessario il permesso di costruire;
2. le opere sono state eseguite con CIL e con SCIA commerciale, senza che l’amministrazione abbia mai osservato alcunché;
3. le opere oggetto di demolizione o sono preesistenti o comunque per loro natura non esigevano il permesso di costruire;
4. poteva essere al più applicata la sanzione pecuniaria e non quella demolitoria.

Il TAR accoglieva parzialmente il ricorso con riguardo al quarto motivo, poiché, trattandosi di intervento complessivamente di tipo ristrutturativo, avrebbe dovuto essere applicato l’art. 33 d.P.R. 380/2001, riguardante gli “Interventi di ristrutturazione edilizia in assenza di permesso di costruire o in totale difformità” e non l’art. 31.

Respingeva, invece, gli ulteriori motivi tesi a far valere l’illegittimità del provvedimento demolitorio.

L'abuso edilizio del contendere

Le opere abusive consistono in:

• i) un abbassamento parziale dell’originaria quota interna del calpestio con un incremento volumetrico di mc 4,40 circa e realizzazione di un servizio igienico, un angolo cottura e soppalco sovrastante;
• ii) una modifica della scala esterna di collegamento passata da un solo rampante di cinque scalini a due rampanti di tre o due scalini ed intermedio pianerottolo, il tutto insistente su un area di superficie di mq 6,00 circa ;
• iii) una fitta staccionata in legno, di lunghezza complessiva m. 4,40 circa, che è in parte a delimitazione del terrazzino di pertinenza dell’unità immobiliare e in parte a delimitazione della scala d’accesso dalla pubblica strada e un infisso in legno, di larghezza m. 0,70 circa e d’altezza m. 1,40 circa;
• iv) una struttura in pali in legno, ancorata a piastre in ferro con sovrastante incannucciato, di superficie coperta mq 4,50 circa e altezza media m. 2,55 circa;
• v) un piccolo locale tecnico, a pianta completamente irregolare, sottostante in verticale al terrazzino di pertinenza dell’alloggio, di superficie interna quantificabile in mq 1,50 circa e una volumetria di mc 2,30.

Modifica di sagoma e prospetto: servivano permesso di costruire e autorizzazione paesaggistica

Per Palazzo Spada le opere sopracitate, complessivamente considerate, hanno determinato una modifica della sagoma e dei prospetti dell’immobile in assenza non solo del titolo edilizio, ma anche della necessaria autorizzazione paesaggistica, in considerazione della natura paesaggisticamente vincolata dell’area in questione ai sensi della legge 1497/1939 e del D.M. 22.12.1965, come evidenziato nell’impugnata ordinanza.

Infatti, la valutazione degli abusi edilizi e/o paesaggistici richiede una visione complessiva e non atomistica delle opere eseguite, in quanto il pregiudizio arrecato al regolare assetto del territorio o al paesaggio deriva non da ciascun intervento in sé considerato, ma dall’insieme dei lavori nel loro contestuale impatto edilizio e paesistico e nelle reciproche interazioni.

Abusi edilizi: se c'è l'agibilità ma non c'è il permesso di costruire si demolisce

E' da escludere, in linea generale, che il rilascio del certificato di abitabilità incida in qualsiasi modo sul successivo potere del comune di reprimere gli abusi edilizi emanando apposite ingiunzioni a demolire

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Rilascio del certificato di agibilità: non può sanare gli abusi edilizi

Le stesse conclusioni si applicano alle proteste riguardanti la mancata valutazione, da parte del TAR, delle Comunicazioni
di Inizio Lavori (CIL), delle Segnalazioni Certificata di Inizio Attività (SCIA) e del certificato di abitabilità (agibilità) rilasciato.

Per quanto  riguarda le prime due, ciò deriva dalla diversità dell'oggetto delle  comunicazioni e della segnalazione, che riguardano rispettivamente opere di manutenzione ordinaria e l'avvio di attività commerciale.

Per quanto riguarda invece il certificato di abitabilità/agibilità, è stato più volte affermato, e Palazzo Spada lo rimarca, che esso non ha alcun effetto sanante rispetto alle opere abusive in quanto la illiceità dell'immobile sotto il profilo urbanistico-edilizio non può essere in alcun modo sanata dal conseguimento del certificato di agibilità che riguarda profili diversi.

I due provvedimenti svolgono funzioni differenti e hanno diversi presupposti che ne condizionano il rispettivo rilascio:

• il certificato di agibilità serve ad accertare che l'immobile sia stato realizzato nel rispetto delle norme tecniche in materia di sicurezza, salubrità, igiene e risparmio energetico degli edifici e degli impianti;
• il titolo edilizio attesta la conformità dell'intervento alle norme edilizie ed urbanistiche che disciplinano l'area da esso interessata.

Certificato di agibilità: in cosa è diverso dal permesso di costruire? Presupposti e caratteristiche

Il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità non preclude quindi agli uffici comunali la possibilità di contestare successivamente la presenza di difformità rispetto al titolo edilizio.

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