Abusi edilizi, demolizione e multa: le responsabilità di proprietario e autore dell'illecito

E' molto importante, quando si parla di abusi edilizi, inquadrare il responsabile materiale dell'illecito ma anche il proprietario dell'immobile o del terreno all'interno del quale vengono effettuati gli abusi, perché la legge comunque prevede che entrambi siano destinatari dell'ordine di demolizione.

Ma quando ci sono di mezzo delle sanzioni pecuniarie, come funziona? Chi deve pagare la multa per gli abusi edilizi e chi quella per la mancata ottemperanza all'ordine di demolizione?

Ordine di demolizione per abuso edilizio e inottemperanza: quando il terreno è gestito da altri

A questa comunque importante domanda fornisce alcune risposte il Tar Lazio nella sentenza 21367/2024 del 27 novembre scorso, relativo a un intricato caso nel quale è stata inviata un'ordinanza di demolizione per alcuni manufatti realizzati su un terreno in difformità dalla licenza edilizia.

I ricorrenti rappresentano che il terreno su cui insistono gli immobili era in precedenza del marito e padre, nonché dei due fratelli. I proprietari, quindi, sono tre fratelli, ma a causa di disaccordi, il terreno è rimasto nella disponibilità di uno solo, che ha costruito un immobile.

E' seguito poi un lungo contenzioso nel quale si è accertato che il terreno è sempre rimasto nel godimento esclusivo del predetto fratello comproprietario.

I ricorrenti hanno quindi presentato un esposto per gli abusi compiuti su questo terreno di proprietà, ma del quale non hanno mai avuto la disponibilità, invitando il comune ad accertare e contestare la sussistenza degli illeciti.

Il Comune ha quindi avviato un procedimento (anche nei confronti degli odierni ricorrenti, in quanto proprietari) e ha poi adottato l'ordinanza di demolizione delle opere abusive, intimando le sanzioni pecuniarie previste dall'art. 33 comma 2 del dpr 380/2001 per il caso di inottemperanza.

In definitiva: secondo i ricorrenti l'ordinanza è illegittima nella parte in cui prevede la sanzione per inottemperanza anche nei loro confronti, visto che, anche se proprietari, non sono responsabili dell'abuso.

Soggetto responsabile dell'abuso

Prima di tutto, il TAR evidenzia che il comune ha dato atto di essere a conoscenza del fatto che il responsabile dell'abuso è un terzo ed ha quindi evidenziato che “non è stata applicata alcuna sanzione pecuniaria né alla responsabile dell’abuso né agli attuali ricorrenti ai quali è stato rivolto solamente l’ordine di ripristino dello stato dei luoghi... Del resto, in mancanza dell’accertamento di inottemperanza, alcuna sanzione pecuniaria avrebbe potuto essere legittimamente applicata ai sensi dell’art. 31 comma 4 bis DPR 380/2001 e dell’art. 15 comma 3 L.R. 15/2008.”.

Il proprietario incolpevole non può ricevere sanzioni per l'abuso edilizio

Il comune ha espressamente riconosciuto il consolidato principio per cui “In materia di abusi edilizi da una lettura del combinato disposto degli artt. 29 comma 1 e 31 comma 2 del D.P.R. 380 del 2001 si evince che il proprietario incolpevole, ancorché tenuto a prestare la sua collaborazione per la rimozione materiale dell'abuso in forza della sua relazione con la res, non può essere perciò stesso destinatario delle sanzioni pecuniarie previste nel Capo I del Titolo IV del medesimo testo normativo (tra le quali sia la sanzione pecuniaria semplice, prevista dall'art. 37 comma 1 del TUE, che quella sostitutiva di cui all'art. 33 comma 1 del medesimo TUE) le quali sono dirette a colpire i responsabili dell'abuso così come in esso individuati. (…)” (Consiglio di Stato, sentenza n. 109/2023).

Demolizione di abusi edilizi: sono destinatari sia il proprietario incolpevole che il responsabile dell'abuso

Allo stesso modo, è giusta la notifica dell'ordinanza per tutti i comproprietari in quanto l'art.31 commi 2 e 3 del Testo Unico Edilizia individua, quali destinatari della sanzione demolitoria, congiuntamente, il proprietario e il responsabile dell'abuso.

Quindi l'ordinanza di demolizione può essere legittimamente indirizzata al proprietario dell'immobile anche se egli non è responsabile dell'abuso (cd. proprietario incolpevole), "in quanto gli abusi edilizi integrano illeciti permanenti sanzionati in via ripristinatoria, a prescindere dall'accertamento del dolo o della colpa o dall'eventuale stato di buona fede del proprietario rispetto alla commissione dell'illecito”.

E in caso di inottemperanza all'ordine di demolizione chi risponde?

Il TAR non lo dice espressamente, visto che in difetto di accertamento della inottemperanza all'ordine di demolizione, la mera intimazione della sanzione prevista dalla legge non consente di ravvisare il pregiudizio attuale e concreto che integra la necessaria condizione dell'azione dell'interesse ad agire.

Ma è evidente che essendo sia il responsabile dell'abuso che il proprietario destinatari dell'ordinanza di demolizione, un'eventuale sanzione per inottemperanza riguarderebbe entrambi, mentre le sanzioni specifiche per aver commesso gli abusi (art.37 comma 1 ed eventualmente 33 comma 1 in caso di fiscalizzazione) riguarderebbero solo l'esecutore materiale e responsabile.

Proprietario e responsabile materiale: la demolizione riguarda sempre entrambi

Si possono aggiungere, per completezza, anche alcune 'considerazioni' riepilogate dallo stsso TAR Lazio in un'altra pronuncia, la n.19555 del 6 novembre.

Si evidenzia, nello specifico, in riferimento ad un'ordinanza di demolizione impugnata, che:

• nel novero dei soggetti responsabili dell'abuso ai sensi e per gli effetti dell'art.31 comma 2 del dpr 380/2001 rientra "non solo chi ha posto in essere materialmente la violazione contestata, ma anche chi ha la disponibilità dell'immobile e che, pertanto, «quale detentore e utilizzatore, deve provvedere alla demolizione restaurando così l’ordine violato»";
• l'ordine di demolizione è infatti una sanzione di natura reale che persegue una funzione ripristinatoria, come tale legittimamente adottata nei confronti di chi si trova al momento dell'irrogazione in rapporto qualificato con la 'res' tale da assicurare il ripristino dell'ordine violato, a prescindere dalla responsabilità del proprietario o dell'occupante dell'immobile.

LE SENTENZE SONO SCARICABILI IN ALLEGATO