Abusi edilizi "datati": quando prove, fotografie e planimetrie salvano dalla demolizione

E' possibile, fornendo le prove che una ristrutturazione edilizia sia stata eseguita molto lontano nel tempo, addirittura negli anni 30', senza titolo edilizio, evitare di incorrere nella sanzione pecuniaria e demolitoria per l'abuso?

Nel caso della sentenza 6094/2024 del 28 marzo del Tar Lazio, sì: così un privato è riuscito ad evitare una multa salatissima (15 mila euro) e la rimozione di tutte le opere edilizie, asseritamente realizzate in assenza di titolo abilitativo su un fabbricato di sua proprietà.

Ma come è stato possibile?

L'abuso edilizio del contendere e le aerofotogrammetrie

Il ricorrente rappresentava come, negli anni 2008 – 2009, l’amministratore del condominio avesse eseguito sull'immobile opere di manutenzione ordinarie tra cui la sostituzione della copertura in amianto posta sulla proprietà di esso ricorrente sita all’ultimo piano.

Tali lavori erano stati preceduti da apposita comunicazione, trasmessa anche alla Soprintendenza per i beni architettonici e per il paesaggio per il Comune di Roma al fine dell'espressione di un eventuale parere, comunicazione alla quale erano state allegate sia le planimetrie dell'anno 1950, attestanti la preesistenza sia delle tettoie poste sul terrazzo di copertura – comprensive anche di un locale cucina con annesso lavatoio e bagnetto, nonché di altro ambiente al pari chiuso, accessibili da una scala dipartentesi da appartamento posto al livello sottostante – sia una foto aerea dell'anno 1934, sia, ancora, altra risalente documentazione fotografica, documenti tutti attestanti indiscutibilmente l'esistenza della tettoia di cui l’ordinanza gravata ingiungeva la demolizione e di alcuni ambienti chiusi posti al di sotto di essa, adibiti, in particolare, a cucina, lavanderia e servizio igienico, oltre che della scala di accesso.

Abusi edilizi: chi deve provare che risalgono a prima del 1967 per evitare la demolizione?

In virtù del principio di vicinanza della prova, è il proprietario (o il responsabile dell'abuso) assoggettato a ingiunzione di demolizione che deve provare il carattere risalente del manufatto, collocandone la realizzazione in epoca anteriore alla c.d. legge ponte 761/1967.

Scopri tutto su Ingenio!

Abusi edilizi 'vecchi': quando le prove salvano dalla demolizione

Le prove che il ricorrente ha portato all'attenzione del TAR bastano a salvare le opere edilizie dalla demolizione.

Infatti, il provvedimento impugnato (cioè sanzione pecuniaria e demolizione) ha ritenuto la ricorrenza di opere di ristrutturazione edilizia consistenti nella chiusura di una preesistente tettoia copertura di m. 10,70 x 4.00 circa con pareti in muratura e infissi in alluminio e vetro, realizzazione di un bagno e di una cucina, impianti termico idraulico ed elettrico.

Ma il ricorrente originario (e in tempo più recente, i suoi aventi causa), hanno tuttavia depositato in atti, oltre all'aerofotogrammetria del 1934, una sentenza del giudice penale che, sulla base della citata aerofotogrammetria e di una consulenza tecnica di parte che ha assolto il ricorrente dall'imputazione concernente l'abusiva realizzazione proprio dei manufatti oggetto dell'ordinanza oggi impugnata, riconoscendo la risalenza delle opere (creazione di nuovi volumi al di sotto della tettoia e creazione di una scala) agli anni ’30 del 900, ascrivendo quindi gli interventi effettivamente riconducibili alla categoria della manutenzione straordinaria, peraltro comunicati a Roma Capitale.

Opere edilizie prima del 1967 senza permesso di costruire: per evitare la demolizione servono prove plausibili

Fa capo al proprietario l'onere di provare il carattere risalente del manufatto edilizio con riferimento a epoca anteriore alla cd. legge "ponte" n. 761 del 1967, con la quale l'obbligo di previa licenza edilizia venne esteso alle costruzioni realizzate al di fuori del perimetro del centro urbano.

Scopri tutto su Ingenio!

Le prove del privato e le mancate analisi del comune

Nella pronuncia viene richiamato “il condivisibile indirizzo giurisprudenziale del Consiglio di Stato il quale – nel riaffermare in linea di diritto che l'onere della prova dell'ultimazione entro una certa data di un’opera edilizia abusiva, allo scopo di dimostrare che essa rientra fra quelle per le quali si può ottenere una sanatoria speciale ovvero fra quelle per cui non era richiesto un titolo ratione temporis perché realizzate legittimamente senza titolo, incombe sul privato a ciò interessato – “ammette un temperamento secondo ragionevolezza nel caso in cui, il privato da un lato porti a sostegno della propria tesi sulla realizzazione dell'intervento prima di una certa data elementi rilevanti (aerofotogrammetrie, dichiarazioni sostitutive di edificazione o altre certificazioni attestanti fatti che costituiscono circostanze importanti) e, dall’altro, il Comune non analizzi debitamente tali elementi e fornisca elementi incerti in ordine alla presumibile data della realizzazione del manufatto privo di titolo edilizio”.

LA SENTENZA INTEGRALE E' SCARICABILE IN ALLEGATO PREVIA REGISTRAZIONE AL PORTALE