Abusi edilizi, condono edilizio e sanatoria ordinaria con doppia conformità: occhio alle differenze

Il condono edilizio non è una sanatoria 'classica' o 'ordinaria', ma una sanatoria straordinaria, che regola gli abusi edilizi "sostanziali" avvenuti entro una determinata 'forchetta temporale', a differenza del permesso di costruire in sanatoria che, invece, regola 'sempre' gli abusi "formali" per i quali sussiste doppia conformità.

La differenza è netta ma non sempre ben compresa, e allora assieme al TAR Reggio Calabria (sentenza 244/2024 del 25 marzo) ripassiamo le differenze tra due istituti molto gettonati in materia edilizia e urbanistica.

Sanatoria e condono: due lati non della stessa medaglia

Analisi delle maggiori differenze intercorrenti tra la sanatoria edilizia ed il condono edilizio, con delineazione, dal punto di vista normativo/giurisprudenziale, di un quadro semplice e sintetico che consenta di comprendere le chiare peculiarità dei due istituti.

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Il caso: acquisizione a patrimonio pubblico per inottemperanza alla demolizione

Un privato, al quale è stata notificata una determina di acquisizione gratuita al patrimonio comunale di un fabbricato abusivo, per non aver ottemperato alla demolizione, ricorre al TAR lamentando:

• con il primo motivo, l’omessa comunicazione di avvio del procedimento;
• con il secondo motivo, l’omessa valutazione di asserite “istanze di condono” presentate al Comune ai sensi delle leggi n. 47/1985 e n. 724/1994 nonché del D.L 269/2003 (quindi primo, secondo e terzo condono), prima di procedere all’accertamento dell’inottemperanza all’ordine di demolizione e al conseguente provvedimento di acquisizione gratuita;
• con il terzo motivo, l’illogicità e la sproporzionalità dell’intervento repressivo, tenuto conto del decorso del lungo lasso di tempo tra l’ultimazione delle opere e l’avvio della procedura di acquisizione che avrebbe richiesto da parte della P.A. il rispetto del legittimo affidamento maturato dai ricorrenti e un onere motivazionale più accentuato sull’interesse pubblico prevalente su quello dei privati.

Attenzione a non confondere condono edilizio e sanatoria ordinaria!

Il TAR fa notare che la parte ricorrente assume l’illegittimità dell’ordinanza di acquisizione, poiché fondata sulla mancata ottemperanza all’ordinanza di demolizione che, invece, non avrebbe potuto essere eseguita in pendenza della presentazione di due istanze di condono ex L. n. 47/1985 e L. n. 724/1994, nonché ex D.L 269/2003 conv. in L. n. 326/2003.

In realtà, l’impostazione difensiva è falsata già dalle stesse premesse di fatto.

Dagli atti e dalla consulenza tecnica di parte prodotta dai ricorrenti non risultano affatto presentate domande di condono o di sanatoria cd. “straordinaria” ai sensi delle leggi suindicate, ma esclusivamente due domande di permesso di costruire in sanatoria ai sensi dell'art. 36 dpr 380/2001 (Testo Unico Edilizia), laddove il modulo “Scia alternativo al permesso di costruire” appare utilizzato solo per descrivere il progetto e non per presentare una segnalazione certificata, comunque inidonea, nel caso concreto, a regolarizzare interventi di nuova costruzione e/o di ristrutturazione.

I paletti del Testo Unico Edilizia: come funziona la doppia conformità urbanistica

La sanatoria ordinaria del Testo Unico Edilizia può essere conseguita solo qualora ricorrano tutte le condizioni espressamente indicate dall'art. 36 del dpr 380/2001, cioè con conformità delle opere alla disciplina urbanistica vigente sia al momento della realizzazione del manufatto (ex ante) che al momento della presentazione della domanda di sanatoria (ex post).

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Le differenze basilari tra condono e sanatoria

Il TAR evidenzia che:

• il condono edilizio è una misura straordinaria, che consente la regolarizzazione di opere realizzate, senza permesso, in violazione delle norme edilizie e urbanistiche e deve essere espressamente prevista dalla legge che fissa le condizioni e i termini perentori entro i quali richiedere la concessione del beneficio. In Italia, ci sono appunto stati tre condoni edilizi, nel 1985, 1994 e 2003, ognuno con le sue regole e 'forchette temporali' degli abusi;
• la sanatoria edilizia, prevista dall'art. 36 dpr 380/2001, può invece essere concessa, dietro pagamento di una sanzione, in presenza del requisito della doppia conformità. L’opera realizzata senza permesso deve risultare conforme alle norme vigenti nel momento in cui è stata realizzata e a quelle vigenti nel momento in cui si richiede la sanatoria. In questo caso, l’opera non vìola le norme edilizie ed urbanistiche e, se fosse stato richiesto il permesso, sarebbe stata assentita.

Importante: mentre l’accertamento di conformità consente sempre la sanatoria delle difformità edilizie di tipo documentale (abusi “formali”) ancorandole alla doppia conformità, il condono autorizza la regolarizzazione di abusi “sostanziali”.

Le conseguenze a livello di silenzio della PA sulle istanze

La giurisprudenza - prosegue il TAR - ha chiarito che la distinzione tra accertamento di conformità e sanatoria è significativa:

• il sindaco deve pronunciarsi entro sessanta giorni sulla richiesta di sanatoria. Trascorso tale termine, l'istanza si intene respinta;
• sull’istanza di condono il comma 37 dell’art. 32 del d.l. n. 269/2003 (conv. in legge n. 326/2003) dispone che “Il pagamento degli oneri di concessione, la presentazione della documentazione di cui al comma 35, della denuncia in catasto, della denuncia ai fini dell'imposta comunale degli immobili di cui al decreto legislativo 30 dicembre 1992, n. 504, nonché, ove dovute, delle denunce ai fini della tassa per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani e per l'occupazione del suolo pubblico, entro il -OMISSIS-, nonché il decorso del termine di ventiquattro mesi da tale data senza l'adozione di un provvedimento negativo del comune, equivalgono a titolo abilitativo edilizio in sanatoria” (cfr. TAR. Catania, sez. I, 28 dicembre 2020 n. 3591).

Quindi, come sio può notare, il silenzio dell'amministrazione comunale ha conseguenze diverse nei due casi:

• nel primo (sanatoria ordinaria), si considera come silenzio rigetto;
• nel secondo (condono), se sono rispettati i requisiti di legge, equivale a un'accettazione tacita.

È importante notare che la presentazione della domanda di accertamento di conformità non sospende i poteri sanzionatori comunali, e in mancanza di un'impugnazione tempestiva del diniego tacito, l'ingiunzione di demolizione può essere eseguita senza necessità di ulteriori atti sanzionatori.

Il caso specifico: silenzio-rigetto sulla domanda di sanatoria

Nel caso di specie, non si evince dagli atti che l'amministrazione si sia mai pronunciata sulle istanze di sanatoria presentate dai ricorrenti con la conseguenza che, essendo ormai decorso il termine di cui all'art. 36 del dpr 380/2001, deve ritenersi pacificamente formato sulla stessa il silenzio–rigetto.

In definitiva:

• l’ordinanza di demolizione è rimasta pacificamente inoppugnata;
• su entrambe le domande di premesso di costruire in sanatoria si è formato il silenzio-rigetto alla scadenza del sessantesimo giorno dalla presentazione;
• la mancata impugnazione degli atti presupposti (ordinanza di demolizione, prima, e silenzio rigetto formatosi sulle “istanze di condono” poi) destituisce di fondamento il ricorso proposto contro il provvedimento di acquisizione dell’immobile al patrimonio indisponibile del Comune che non è stato nemmeno aggredito con autonome censure.

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