Abitabilità, abusi edilizi, condono: niente agibilità senza regolarità urbanistica

Consiglio di Stato: c'è un chiaro collegamento funzionale tra i due provvedimenti e in caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato, il certificato di agibilità va negato.

La validità e l'efficacia del permesso di costruire possono condizionare quelle del certificato di agibilità (SCA).

Torniamo ancora una volta sul rapporto controverso e complesso che intercorre tra certificato di agibilità (PS - oggi si richiede tramite SCA - segnalazione certificata di agibilità) e regolarità urbanistica.

La 'morale' della favola è sempre la stessa, di recente l'aveva 'detto' anche il Tar Toscana: in caso di abuso edilizio non sanato, l'agibilità non si può ottenere.

Ribadisce il concetto il Consiglio di Stato, spiegandolo bene nella sentenza 7285/2021 del 29 ottobre scorso, che verte sulla corretta interpretazione dell'art. 35 comma 20 della legge 47/1985, riguardante il certificato di abitabilità, secondo i ricorrenti "norma inconferente rispetto alla concessione in sanatoria".

Agibilità e condono edilizio

Con il terzo motivo di appello, i ricorrenti contestano la congruità del richiamo del comma 20 del citato art. 35 della legge 47/1985, da parte del TAR.

Ma il punto di partenza deve essere necessariamente l’orientamento granitico di Palazzo Spada secondo il quale il rilascio del certificato di abitabilità di un fabbricato conseguente al condono edilizio (ai sensi dell'art. 35, comma 20, della legge n. 47 del 1985) può legittimamente avvenire in deroga solo a norme regolamentari e non anche quando siano carenti le condizioni di salubrità richieste da fonti normative di livello primario, in quanto la disciplina del condono edilizio, per il suo carattere eccezionale e derogatorio, non è suscettibile di interpretazioni estensive e, soprattutto, tali da incidere sul fondamentale principio della tutela della salute con evidenti riflessi sul piano della legittimità costituzionale (ex plurimis, Cons. St., Sez. V, 3 giugno 2013, n. 3034).

Abitabilità solo con conformità delle opere al titolo edilizio rilasciato

Non è corretto - chiarisce il Consiglio di Stato - affermare che la disciplina sul certificato di abitabilità non ha alcun rilievo a fini edilizi, poiché la disciplina in questione prevede che il certificato di abitabilità venga rilasciato a valle del rilascio del titolo edilizio. La trama normativa vigente ratione temporis va individuata nel comma 20 dell'art. 35 della sopracitata legge 47/1985 e negli artt. 24 e 25 del Testo Unico Edilizia - dpr 380/2001. Tra i presupposti per il rilascio del certificato di abitabilità vi è quello della conformità delle opere realizzate rispetto al titolo edilizio.

La richiesta di certificato di agibilità, quindi, presuppone necessariamente la conformità delle opere realizzate al progetto approvato, dato che la richiesta deve essere corredata da una dichiarazione resa in tal senso dell'interessato.

Il collegamento tra certificato di agibilità e titolo edilizio

Sussiste inevitabilmente un collegamento funzionale tra i due provvedimenti, atteso che il rilascio del certificato di agibilità presuppone la conformità delle opere al permesso di costruire ed allo strumento urbanistico: va, dunque, negato il rilascio del detto certificato nel caso di opera abusiva o difforme dal titolo abilitativo edilizio rilasciato e conseguentemente va anche ritenuto che la validità e l'efficacia del permesso di costruire possano condizionare quelle del certificato di agibilità.

Nel caso di specie la sanatoria non può, quindi, essere concessa qualora non siano rispettate quelle disposizioni di rango primario in ordine alla presenza di un limite invalicabile di altezze a tutela del diritto della salute la cui mera specificazione è rimessa ad una fonte di rango secondario, ossia al D.M. 5 luglio 1975 recepito dall’art. 27 del regolamento comunale.