Abbattimento degli edifici: Costi e Benefici

Da uno studio sull’evoluzione delle normative relative all’urbanistica, le norme tecniche per le strutture in zona sismica, il risparmio energetico e la sicurezza degli impianti, si determina che nel nostro Paese il patrimonio di edilizia residenziale è costituito per oltre il 70% da costruzioni realizzate in assenza di normative specifiche o in osservanza a norme ormai obsolete. Ciò, in fase di ristrutturazione, genera uno degli interrogativi attualmente mainstream fra i tecnici: demolire e ricostruire o ristrutturare?

Fig. 1

La normativa vigente non fornisce suggerimenti di sorta, visto che il Testo Unico dell’Edilizia (art. 3, comma 1, lett. d del Dpr 380/2001) equipara entrambe le soluzioni, facendo rientrare negli interventi di ristrutturazione edilizia anche quelli di demolizione e successiva ricostruzione, purché venga rispettato un concetto di fedeltà: ricostruire un fabbricato (ovviamente migliorato sismicamente) identico a quello precedente (stessa sagoma, stessi volumi).

Negli anni successivi, il concetto di fedeltà è stato rimodulato, e con il decreto “del fare” (D.L. 69/2013), convertito in legge il 21 agosto 2013 (legge n.98/2013), il campo degli interventi di ristrutturazione si allarga, equiparando la ristrutturazione edilizia con la demolizione di un fabbricato seguita dalla sua ricostruzione a parità di volumetria anche se con sagoma differente.
Rimangono, ovviamente, le limitazioni del buon senso: si potranno demolire vecchi edifici e ricostruirli conservando superfici, altezza e destinazione d'uso, ma non si potrà trasformare i capannoni in case.
Altrettanto ovviamente non si potrà operare con la logica della demolizione e fedele ricostruzione sugli immobili soggetti a vincolo ai sensi del D.Lgs. 42/2004 o su quelli ricadenti nei centri storici.

Un aiuto che supporti il tecnico nell’analisi costi benefici potrebbe arrivare dall’impostazione procedurale basata su innovativi parametri oggettivi, quali ad esempio quelli messi a disposizione dai concetti di sostenibilità e vita utile dell’intervento. In particolare, per vita utile si intende il periodo durante il quale la struttura potrà essere utilizzata per gli scopi previsti, senza che risultino necessari sostanziali interventi di manutenzione straordinaria.

Sia che si decida di ristrutturare o demolire e ricostruire, l’intervento deve essere utile e durevole o, per dirlo in termini più affini alle terminologie di ultima generazione: l’intervento deve restituire una struttura ROBUSTA, VIVIBILE e REALIZZABILE ovvero SOSTENIBILE.



Fig. 2

In soldoni, l’analisi su un investimento non deve limitarsi al costo di costruzione o ristrutturazione, ma deve tenere conto anche del contesto urbanistico nel quale viene realizzato l’intervento, dell’effettivo utilizzo sociale dell’immobile, delle previsioni di costo relative a manutenzioni e riparazioni. Così, la stima della vita utile diventa il parametro fondamentale a cui affidarci, consentendo al tecnico di pesare sui piatti della bilancia i pro e i contro di una scelta che risponderà inevitabilmente alla seguente domanda: “ne vale la pena?”

Prendiamo in considerazione l’ipotesi di abbattimento e ricostruzione. L’analisi presenta come beneficio l’ottenimento di una struttura moderna (adeguata urbanisticamente, sismicamente, termicamente e acusticamente alle nuove normative), e come costo quello derivante non solo dalla costruzione, ma dalla produzione di polveri, dal consumo di CO₂ e soprattutto dallo smaltimento del materiale ottenuto dalla demolizione.

Nel caso della ristrutturazione. L’analisi presenta come beneficio un iter più snello e una previsione d’intervento meno invasiva. Il costo, per contro, può essere rappresentato dal mancato ottenimento di una struttura completamente adeguata alle norme cogenti (oltre ai costi derivanti dall’acquisto di materiali e dall’utilizzo di tecniche di restauro o innovative).

A fare da arbitro nella contesa è spesso il fatto che in Italia, per cultura e vocazione, lo stile di vita che si persegue è quello della conservazione. Un edificio assume sul territorio una valenza sociale che deriva dall’abitudine al suo utilizzo, dalla sua forma estetica e dalla valenza culturale, aspetti cui spesso è impossibile rinunciare.
Insomma, la tradizione è spesso determinante e fa pendere l’ago della bilancia tendenzialmente dalla parte della ristrutturazione, anche quando ci si accorge che tali posizioni potrebbero cambiare. Infatti, in assenza di un’adeguata manutenzione ordinaria, l’ideale della conservazione vacilla pericolosamente e quello che segue è un intervento di manutenzione straordinaria che assomiglia tanto a un tentativo disperato di rianimazione, spesso tardivo.

ALL'INTERNO DELL'ARTICOLO INTEGRALE UN ESEMPIO DI UN OSPEDALE ESISTENTE.