A caccia di bonus e detrazioni fiscali: tutto sugli interventi di recupero del patrimonio edilizio

Analisi della misura originariamente prevista dall'art.16 del dpr 917/1986, confermata per l'anno corrente anche con l'art.1 comma 175 della Legge di Bilancio 2020

Interventi di recupero del patrimonio edilizio: com'è cambiata nel tempo

Introdotta dall'art.16-bis del Testo Unico delle imposte sui Redditi (dpr 917/1986), originariamente prevedeva che, dall'imposta lorda (IRPEF) si detraesse un importo pari al 36% delle spese documentate, fino ad un ammontare complessivo delle stesse non superiore a 48.000 euro per unità immobiliare, sostenute ed effettivamente rimaste a carico dei contribuenti che possiedono o detengono, sulla base di un titolo idoneo, l'immobile sul quale sono stati effettuati gli interventi.

La misura della percentuale (36%) e il tetto massimo detraibile (euro 48.000) sono stati, a partire dal 2012, di anno in anno rispettivamente elevati al 50% e a euro 96.000 con le leggi di bilancio susseguitesi nel tempo. Questa misura di favore è stata confermata per l'anno 2020 anche con l'ultima legge di bilancio (art. 1 comma 175 legge 160/2019).

Soggetti ammessi alla detrazione

Ne possono beneficiare tutti i contribuenti assoggettati all'imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF) residenti o meno nel territorio dello Stato.

L'agevolazione spetta non solo ai proprietari dell'immobile oggetto di intervento, ma anche ai titolari di diritti reali o personali di godimento sullo stesso che ne abbiano sostenuto le relative spese. Pertanto potranno usufruirne:

• proprietari e nudi proprietari;
• titolari di un diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• locatari e i comodatari;
• imprenditori individuali per i beni non rientranti tra i beni strumentali o tra i beni merce;
• soggetti che producono redditi in forma associata (società semplice, in nome collettivo, in accomandita semplice) purché, come per l'imprenditore individuale, non si tratti di beni strumentali o di beni merce;
• familiare convivente del titolare del diritto sull'immobile (coniuge, parenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado);
• coniuge che in sede di separazione divenga assegnatario dell'immobile intestato all'altro coniuge;
• componente dell'unione civile;
• convivente more uxorio, non proprietario dell'immobile oggetto di interventi nè titolare di un contratto di comodato.

NB - a livello notarile (compravendite immobiliari), come sottolineato nello studio n. 20-2020/T del Consiglio del Notariato che affronta svariate questioni sul tema:

• nel caso di più comproprietari di uno stesso immobile, se la fattura e il bonifico che attesta il pagamento sono intestati ad uno solo di essi, ma le spese sono state sostenute da tutti i comproprietari, la detrazione spetta anche al soggetto che non sia stato indicato nei predetti documenti. L'Agenzia delle Entrate ha chiarito che tuttavia, in questi casi, sulla fattura deve essere annotata la percentuale di spesa sostenuta da quest'ultimo soggetto;
• nel caso in cui sia stato concluso un contratto preliminare per la vendita dell'immobile, il promissario acquirente potrà beneficiare da subito del regime di detrazione purché gli sia stato consegnato l'immobile (e questa circostanza risulti dal preliminare) ed il medesimo esegua gli interventi a proprio carico. In questi casi il preliminare deve essere registrato entro la data di presentazione della dichiarazione dei redditi in cui si fa valere la detrazione.

Tipi di intervento agevolabili

Gli interventi di più larga utilizzazione sono pertanto i seguenti:

• a) manutenzione ordinaria (solo per interventi realizzati su parti di edifici condominiali);
• b) manutenzione straordinaria;
• c) restauro e risanamento conservativo;
• d) ristrutturazione edilizia.

In relazione alle varie tipologie di interventi, l'Agenzia delle Entrate ha sottolineato che non sono agevolabili gli interventi di ristrutturazione edilizia che prevedono la demolizione e la ricostruzione in quanto, in questi casi, l'intervento si considera, nel suo complesso, una "nuova costruzione". Se la ristrutturazione avviene senza demolire l'edificio esistente ma con ampliamento dello stesso, la detrazione spetta solo per le spese riguardanti la parte esistente, in quanto l'ampliamento si configura come una "nuova costruzione".

Impianti fotovoltaici: cosa succede?

Tra le varie tipologie di intervento, merita una particolare menzione la realizzazione di impianti fotovoltaici per la frequenza con la quale questi tipi di intervento si presentano nei trasferimenti immobiliari.

L'intervento rientra tra quelli previsti dalla norma, ma solo a condizione che l'impianto sia finalizzato alla produzione di energia elettrica che serva per fare fronte ai bisogni energetici dell'abitazione (usi domestici, di illuminazione, alimentazione di apparecchiature elettriche) e quindi che vi sia uno stretto collegamento con i bisogni energetici della singola unità immobiliare.

Condomini: le regole

Per gli interventi effettuati sulle parti comuni condominiali degli edifici residenziali, le detrazioni spettano ad ogni singolo condomino in proporzione alla sua quota millesimale di comproprietà condominiale.

Il beneficio compete con riferimento all'anno di effettuazione del bonifico con il quale venga pagata la spesa da parte dell'amministratore del condominio (o, in caso di condomìni privi dell’amministratore, cd. “condomini minimi”, dal condomino che si fa carico di raccogliere le somme dagli altri comproprietari e poi effettui i versamenti). In questi casi la detrazione spetta al singolo condomino che abbia effettivamente versato al condominio la sua quota entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi.

Limiti della detrazione e ripartizione nei singoli anni di imposta

Il limite annuale ex Legge di Bilancio 2020 (50% della spesa sostenuta e 96 mila euro di tetto massimo) riguarda la singola unità immobiliare e le sue pertinenze unitariamente considerate, anche se accatastate separatamente.

Gli interventi effettuati sulla pertinenza non hanno infatti un autonomo limite di spesa, ma rientrano nel limite previsto per l'unità abitativa principale.

Quando gli interventi sono realizzati su immobili residenziali adibiti promiscuamente ad abitazione e all'esercizio di un'attività commerciale o professionale, la detrazione spetta nella misura ridotta del 50% rispetto alla misura ordinaria (pertanto la detrazione spetta nella misura del 25% della spesa sostenuta).

La detrazione deve essere ripartita in 10 quote annuali di pari importo, a partire dall'anno in cui si è sostenuta la spesa e in quelli successivi. Il contribuente che, pur avendone diritto, non ha usufruito dell'agevolazione in uno o più anni, nei successivi periodi di imposta può comunque beneficiare della detrazione, indicando in dichiarazione dei redditi il numero della rata corrispondente.

Come si effettua

Basta indicare nella dichiarazione dei redditi i dati catastali dell'immobile interessato dall'intervento e, se i lavori sono stati effettuati dal detentore (ad esempio locatario o comodatario), gli estremi di registrazione del contratto che ne costituisce il titolo e gli altri documenti richiesti per il controllo della detrazione.

Il pagamento dei lavori deve essere tracciabile

Per fruire della detrazione è necessario che i pagamenti siano effettuati con bonifico bancario o postale (anche on line) da cui risultino:

• la causale del versamento con il riferimento all'articolo 16 bis del DPR 917/1986;
• il codice fiscale del beneficiario della detrazione;
• il codice fiscale o la partita IVA del beneficiario del pagamento.

Quali documenti conservare

Vanno conservati ed esibiti in caso di controllo del Fisco:

• la ricevuta del bonifico;
• le fatture o le ricevute fiscali relative alle spese effettuate per la realizzazione dei lavori.

Per gli interventi realizzati sulle parti comuni, il contribuente può utilizzare una certificazione rilasciata dall'amministratore del condominio in cui lo stesso attesti di avere adempiuto a tutti gli obblighi previsti e indichi la somma detraibile da parte del singolo contribuente. Sarà pertanto opportuno, in sede di trasferimento dell’immobile oggetto di intervento, qualora l'acquirente subentri nella detrazione residua, che le parti provvedano a regolare tra loro la trasmissione dei documenti all'acquirente.

Trasferimento dell'immobile: regole e tipologia degli atti traslativi

Come specificato in dettaglio nello studio n. 20-2020/T del Consiglio del Notariato:

• se l'immobile sul quale sono stati effettuati i lavori che danno diritto alla detrazione viene trasferito prima che sia trascorso l'intero periodo per fruire dell'agevolazione, il diritto alla detrazione delle quote non ancora utilizzate è trasferito, salvo diverso accordo tra le parti, all'acquirente persona fisica dell'unità immobiliare. Conseguentemente, nel caso di trasferimento dell’immobile a favore di un soggetto diverso dalla persona fisica, la detrazione continuerà a permanere in capo al cedente;
• il trasferimento di una quota di comproprietà dell'immobile non determina un analogo trasferimento del diritto alla detrazione, che avviene solo in presenza della cessione dell'intero. Se tuttavia l'acquirente, già comproprietario del bene, ne acquisisce la piena proprietà per l'intero, la residua detrazione si trasmette all'acquirente stesso, salva diversa volontà delle parti;
• nel caso di costituzione del diritto di usufrutto su di un immobile relativamente al quale il proprietario, anteriormente alla costituzione del diritto, abbia sostenuto spese detraibili, a parere dell’Agenzia delle Entrate le quote di detrazione non fruite non si trasmettono all'usufruttuario ma rimangono in capo al nudo proprietario;
• nel caso di morte del beneficiario dell'agevolazione, la detrazione non fruita è trasferita, per i rimanenti periodi di imposta, agli eredi che conservano la detenzione materiale e diretta dell'immobile;
• nel caso di trasferimento del bene da parte dell'erede, sia a titolo oneroso che gratuito, le quote residue della detrazione non fruite non si trasferiscono all'acquirente.

Quado la detrazione non viene riconosciuta

Le detrazioni non vengono riconosciute quando:

• non è stata effettuata la comunicazione all'ASL competente se obbligatoria;
• il pagamento non è stato effettuato tramite bonifico bancario o postale ovvero il bonifico non riporti le indicazioni richieste. In questo specifico caso, tuttavia, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito, con circolare n. 43/E del 18 novembre 2016, che il contribuente non perde il diritto all'agevolazione se per errore ha utilizzato un bonifico di tipologia diversa da quella del bonifico "dedicato" o se lo ha compilato in modo errato, purché il beneficiario del pagamento rilasci una dichiarazione sostitutiva di atto notorio in cui dichiari di avere ricevuto il pagamento e di averlo incluso nella propria contabilità d'impresa;
• non sono esibite, se richieste dall'Agenzia delle Entrate, le fatture o le ricevute che dimostrino le spese effettuate;
• non sia esibita la ricevuta del bonifico o questa sia intestata a persona diversa da quella che chiede la detrazione;
• le opere edilizie eseguite non rispettino le norme urbanistiche ed edilizie comunali.

Agevolazioni per l'acquisto e la costruzione di box e posti auto

Queste le condizioni per il bonus:

• acquisto della proprietà del box o posto auto dal costruttore o diritto di proprietà dell’area sulla quale il box o il posto auto devono essere realizzati;
• vincolo di pertinenzialità con unità principale di proprietà del contribuente;
• rilascio, da parte dell'impresa costruttrice, della documentazione che attesti i costi imputabili alla sola realizzazione dei parcheggi (cosiddetto costo di costruzione).

La detrazione è riconosciuta anche prima della conclusione del contratto di acquisto dall'impresa, purché vi sia un preliminare registrato che contempli l'obbligo di rendere pertinenziale il box o il posto auto. Questo vincolo di pertinenzialità andrà comunque evidenziato anche nell'atto notarile di compravendita.

Agevolazione per l'acquisto di immobili ristrutturati

La detrazione spetta anche quando vengano acquistati immobili facenti parte di fabbricati ristrutturati da imprese di costruzione o di ristrutturazione purché la ristrutturazione abbia riguardato l'intero fabbricato e il relativo atto di trasferimento sia posto in essere entro 18 mesi dalla data del termine dei lavori.

Gli interventi contemplati sono quelli di cui alle lettere c) e d) del comma 1 dell’articolo 3 DPR 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia).

In questo particolare caso, fermo il tetto massimo (euro 96.000 per il 2020) la detrazione si opera in modo forfetario: il 25% del prezzo di vendita o di assegnazione dell'abitazione risultante dal relativo atto notarile, comprensivo dell'IVA.

Sono ammessi a beneficiare di tale detrazione: l'acquirente della piena proprietà, della nuda proprietà o di altro diritto reale (usufrutto, uso, abitazione).

Atto di trasferimento: cosa bisogna indicare

Nell'atto di trasferimento sarà opportuno indicare, per dichiarazione del venditore, la data di termine dei lavori e che l'intervento di ristrutturazione ha riguardato l'intero fabbricato. In mancanza di queste indicazioni nell’atto notarile, il contribuente dovrà ottenere dall'impresa una dichiarazione che attesti il rispetto di tali prescrizioni