Salva Casa

Analisi dettagliata di tutti gli adempimenti che i tecnici, sia comunali che professionisti privati, devono mettere in atto per dare il via alle nuove procedure impartite dal Decreto Salva Casa: si parte dallo stato legittimo, virando sulle differenza tra l'accertamento in capo alla PA e al professionista privato, per poi dettagliare nello specifico le procedure inerenti i cambi di destinazione d'uso, la deroga alle norme igienico-sanitarie, le attestazioni di conformità sismica per le tolleranze e per le sanatorie e la nuova sanatoria semplificata.

Il recupero del sottotetto rappresenta un'importante opportunità di valorizzazione immobiliare, consentendo la trasformazione di spazi inutilizzati in aree abitabili senza aumentare la volumetria dell'edificio. Tuttavia, è fondamentale rispettare i requisiti normativi e ottenere le necessarie autorizzazioni, come ribadito dalla sentenza del TAR Campania n. 1121/2025, che ha chiarito l'impossibilità di considerare legittimo il recupero senza un titolo abilitativo, soprattutto in presenza di difformità rispetto al progetto autorizzato.

Un'opera non può essere considerata legittima solo perché rappresentata in un elaborato grafico allegato a un'autorizzazione edilizia, in quanto la semplice rappresentazione grafica in un elaborato tecnico non equivale a una legittimazione formale della stessa. Lo stato legittimo di un immobile, infatti, si basa esclusivamente sui titoli abilitativi rilasciati e non può derivare da presunti assensi impliciti.

Il Decreto Salva Casa semplifica alcune sanatorie edilizie, ma negli edifici in cemento armato impone al tecnico un’attenta valutazione strutturale. In questo articolo si analizzano le indagini visive e strumentali da eseguire per attestare la sicurezza, con particolare attenzione ai fenomeni di degrado del calcestruzzo e ai casi in cui è necessario il risanamento corticale per rendere l’opera davvero conforme.

Il Decreto Salva Casa (Decreto-legge 69/2024) rappresenta un'importante iniziativa legislativa volta a semplificare le procedure edilizie e a regolarizzare lievi irregolarità nel patrimonio immobiliare esistente. Un caso emblematico di applicazione del Decreto Salva Casa è rappresentato dalla sentenza del Tar del Lazio n. 2729/2025, in cui un'ordinanza di demolizione del Comune di Monterotondo è stata annullata grazie all'intervento normativo.

Per effettuare un cambio di destinazione d'uso tra diverse categorie funzionali prima del Salva Casa serviva sempre il permesso di costruire, mentre dal 30 maggio 2024 è possibile procedere con la SCIA quando gli interventi sono assentibili con CILA o SCIA, mentre serve comunque il permesso di costruire per i mutamenti d'uso con opere rilevanti.

Le regole sul nuovo stato legittimo degli immobili dopo le novità apportate all'art.9-bis del Testo Unico Edilizia da parte del Decreto Salva Casa continuano a creare problematiche interpretative figlie della possibile (o impossibile?) verifica, da parte del comune, del titolo abilitativo rilasciato o assentito, che ha disciplinato l'ultimo intervento edilizio che ha interessato l'intero immobile o l'intera unità immobiliare. Analisi della questione, implicazioni, conseguenze e prime pronunce giurisprudenziali sul tema.

Un'istanza di sanatoria presentata prima del 30 maggio 2024 per regolarizzare degli abusi edilizi non può beneficiare delle regole del Decreto Salva Casa in quanto non si rinviene nel testo del DL 69/2024 alcuna disposizione transitoria intesa a consentire l'applicazione in via retroattiva della nuova disciplina alle istanze presentate prima della sua entrata in vigore.

Il concetto di doppia conformità richiesto ai fini della concessione della sanatoria ordinaria e dell'accertamento di conformità presuppone una verifica di rispondenza al regime urbanistico vigente sia all'atto dell’effettuazione dei lavori che della presentazione dell'istanza in senso statico. Ma il Salva Casa, per gli abusi minori, ha rivoluzionato le regole.

Urbanistica ed edilizia sono complementari: l'Autore analizza le problematiche di una ormai superata strumentazione urbanistica, anche in relazione alle tante modifiche succedutesi negli anni a livello edilizio, non da ultimo col Decreto Salva Casa, soffermandosi sui cardini essenziali dell'urbanistica, sulla temporaneità degli usi, sul piano regolatore, sui cambi di destinazione d'uso post Salva Casa e, infine, anche sulle implicazioni del Salva Milano.

L’attestazione di conformità sismica delle tolleranze edilizie (art. 34 bis comma 3 T.U.E.), così come la sanatoria condizionata (art. 36 bis comma 2) sono le principali novità introdotte dal decreto Salva-Casa, che risultano tuttavia ancora di non così scontata interpretazione. L’articolo vuole offrire alcune riflessioni in particolare su quali norme tecniche delle costruzioni (NTC) il tecnico strutturista dovrebbe fare riferimento ai fini della valutazione della sicurezza sismica delle difformità sanabili con il Salva-Casa.

Per essere modifiche legittime, le difformità rispetto al progetto originario devono rientrare entro determinati limiti percentuali, peraltro modificati dal recente Decreto Salva Casa. Il recupero dei sottotetti termici è ammesso solo se l'immobile è stato realizzato legittimamente o sanato, con rispetto delle altezze dettate dalla norma regionale di riferimento.

In caso di presentazione di istanza per l'accertamento di conformità semplificato con le nuove regole del Salva Casa, il comune deve valutare criteri e parametri nuovi e, se la regolarizzazione è consentita, bloccare le ordinanze di demolizione pendenti per gli abusi edilizi oggetto di sanatoria, verificando se gli stessi possono essere regolarizzati con le procedure del DL 69/2024.

La Legge Salva-Casa introduce semplificazioni per la regolarizzazione edilizia, ma solleva dubbi interpretativi su preesistenza urbanistica, doppia conformità e tolleranze costruttive. Il provvedimento, pensato per sbloccare il mercato immobiliare, lascia però agli enti locali un’ampia discrezionalità, alimentando incertezze tra tecnici e professionisti del settore.

E' possibile ottenere la sanatoria semplificata del Decreto Salva Casa, cioè regolarizzare un intervento edilizio conforme ai requisiti edilizi all'epoca della realizzazione e urbanistici al momento di presentazione dell'istanza, solamente per SCIA e permessi di costruire in sanatoria presentati dopo il 30 maggio 2024. Prima, si resta con la doppia conformità classica.

In questo scritto l’Autore esamina alcuni aspetti circa l’efficacia del Salva-Casa, il primo inerente la certificazione dello “stato legittimo” alla luce delle indicazioni della “circolare Ministeriale” di fine gennaio che ritiene non condivisibili in quanto contrarie al dettato legislativo; il secondo inerente l’effettiva esperibilità dell’istruttoria delle sanatorie dell’articolo 36-bis esposte al rischio di conclusione per silenzio assenso con conseguenze pregiudizievoli sull’efficacia della norma.

Il MIT prova a supportare cittadini, professionisti e pubbliche amministrazioni con le linee guida per l’applicazione delle nuove disposizioni previste dal Salva Casa, viste le grandi incertezze e l’assenza della modulistica ufficiale.
In questo nuovo approfondimento trattiamo il cambio di destinazione d’uso e le semplificazioni alla luce delle novità introdotte dalle linee guida MIT.

Il comma 3-bis dell'articolo 34-bis del Testo Unico Edilizia, introdotto dal Decreto Salva Casa, fa riferimento a una verifica in ordine all'incidenza sismica delle difformità rientranti in tolleranza: il tecnico dovrà quindi attestare che gli interventi rientranti nelle soglie di tolleranza rispettino le prescrizioni delle norme per le costruzioni in zone sismiche poste dal dpr 380/2001 e inviare tutta la documentazione allo sportello unico comunale per l'acquisizione postuma dell'autorizzazione sismica.