Benefici fiscali per trasferimento terreni nei piani particolareggiati: è necessario terminare la costruzione

In materia di benefici fiscali per i trasferimenti di terreni situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, assume particolare rilevanza la sentenza 32/11/18 della CTR Emilia Romagna. Il sunto finale è che gli sgravi di legge, e cioè l'imposta di registro all’1% e quelle ipotecaria e catastale in misura fissa - previsti dalla Finanziaria 2001 - si applicano a condizione che l'acquirente originario provveda all’integrale realizzazione di una nuova costruzione entro cinque anni dall'acquisto, e non solo delle opere di urbanizzazione.

Le agevolazioni fiscali sui piani particolareggiati: le specifiche

Di fatto, si parte dal presupposto che l'art.1 della Tariffa allegata al dpr 131/1986, nel testo in vigore dal 1° gennaio 2008 al 6 aprile 2011, disponeva l'applicazione dell'aliquota agevolata dall'1% agli "atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere…se il trasferimento ha per oggetto immobili compresi in piani urbanistici particolareggiati diretti all'attuazione dei programmi di edilizia residenziale comunque denominati, a condizione che l'intervento cui è finalizzato il trasferimento venga completato entro cinque anni dalla stipula dell'atto…".

Tale disposizione era consequenziale alla precedente norma contenuta nell'art.33, comma 3 della legge 388/2000 (cd. Finanzaria 2011) secondo la quale "i trasferimenti di beni immobili in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, comunque denominati, regolarmente approvati ai sensi della normativa statale o regionale, sono soggetti all'imposta di registro dell'1 per cento e alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, a condizione che l’utilizzazione edificatoria dell'area avvenga entro cinque anni dal trasferimento".

Successivamente, con l'art. 76 della legge 448/2001, sotto la generica rubrica "regime fiscale dei trasferimenti di beni immobili" si era chiarito che la stessa spettava "anche nel caso in cui l’acquirente non disponesse in precedenza di altro immobile compreso nello stesso piano urbanistico".

Con la legge 350/2003 è stato poi stabilito che "nell'ipotesi di piani attuativi di iniziativa privata, comunque denominati, le agevolazioni fiscali di cui all'articolo 33, comma 3, della legge 23 dicembre 2000, n. 388, si applicano, in ogni caso, a seguito della sottoscrizione della convenzione con il soggetto attuatore". La disposizione originaria, poi abrogata (articolo 36, comma 15, DL 223/2006), è stata in seguito riproposta, con alcune peculiarità, dall'articolo 1, commi da 25 a 28, della legge 244/2007 (Finanziaria 2008).

Tecnicamente, ad oggi non si tratta più di un'agevolazione, ma di una diversa imposizione indiretta nell'ambito della disciplina base ordinaria di un determinato tributo, per una specifica fattispecie traslativa, particolare rispetto a quella generale dei "trasferimenti immobiliari".

A seguito delle modifiche operate dalla legge 244/2007, la tassazione per i trasferimenti di immobili inseriti in piani particolareggiati diretti alla attuazione di programmi di edilizia residenziale, comunque denominati, è la seguente:

• imposta di registro 1%;
• imposta ipotecaria 3%;
• imposta catastale 1%.
   

La definizione del caso specifico

Nel caso specifico, l'Agenzia delle Entrate aveva presentato ricorso contro una pronuncia della CTR Ravenna. La s.r.l. protagonista del caso "acquistava il 19.01.2009 alcuni terreni compresi in un piano urbanistico particolareggiato diretto all'attuazione di programmi di edilizia residenziali, fruendo dei benefici fiscali previsti per gli atti traslativi di tale genere di immobili. Nel corso del 2009 e 2010 la stessa cedeva parte dei terreni acquistati, pur restando obbligata a realizzare a suo carico le opere di urbanizzazione sulla base delle convenzioni sottoscritte, senza avere effettuato direttamente alcuna edificazione".

Le Entrate ritenevano che la s.r.l. fosse decaduta dai benefici fiscali limitatamente ai terreni rivenduti, poiché la cessione di questa avveniva senza che la s.r.l. avesse nei termini di legge completato l'intervento del programma di edilizia residenziale.

Per la CTR, in definitiva:

• non basta "ad evitare la decadenza, contrariamente a quanto sostenuto dall'appellata, la sola esecuzione di opere di urbanizzazione, sebbene oggetto di convenzione di lottizzazione. Infatti secondo Cass. Ord. N. 3533 del 9.2.2017 'in tema di agevolazioni tributarie, la fruizione del beneficio dell'assoggettamento all’imposta di registro dell’1 per cento ed alle imposte ipotecarie e catastali in misura fissa, previsto dall’art. 33, comma 3, della l. n. 388 del 2000, vigente - ratione temporis -, per i trasferimenti di immobili situati in aree soggette a piani urbanistici particolareggiati, postula l’integrale realizzazione di una nuova costruzione, dovendosi escludere la sufficienza dell’esecuzione di opere di urbanizzazione, sebbene oggetto di convenzione di lottizzazione'".
• l'appellata è decaduta dai benefici fiscali fruiti al momento della registrazione degli atti di acquisto delle aree edificabili, limitatamente alle aree vendute prima che la s.r.l. avesse direttamente provveduto alla utilizzazione edificatoria, non essendo a tal fine sufficiente la sola realizzazione su dette aree delle opere di urbanizzazione oggetto di convenzione con il Comune.