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Gestione energetica di un patrimonio immobiliare: dalla teoria alla pratica
21/06/2017
Roberta Pernetti
Marco Castagna
Roberto Lollini

Strumenti di supporto per una pianificazione tecnico-economica efficace degli interventi di riqualificazione e la definizione di obiettivi di miglioramento dell’efficienza energetica.

INTRODUZIONE
Avviare un processo di gestione energetica di un patrimonio immobiliare significa valutare i consumi attuali degli edifici, la loro consistenza e stato di conservazione, definire degli obiettivi di miglioramento e verificarli annualmente. Questo è il framework tracciato dalla norma UNI CEI EN ISO 50001:2011 “Sistemi di gestione dell’energia – Requisiti e linee guida per l’uso”, che stabilisce i processi per il miglioramento dell’efficienza di utilizzo e consumo di energia all’interno di un’organizzazione, indipendentemente dalle sue dimensioni.

Questi processi consentono un miglioramento continuo della prestazione energetica da parte dell’organizzazione che lo adotta, grazie sia a una conoscenza più consapevole dei consumi e dei relativi costi di approvvigionamento energetico, sia all’aumento dell’efficienza energetica attraverso la pianificazione strutturata degli interventi, con obiettivi che devono essere verificati.

Se, da un lato, i benefici derivanti dall’applicazione di questo approccio sono comuni a tutti i livelli, dall’altro, la complessità di avviare questo tipo di processo aumenta con le dimensioni dell’organizzazione. Per questo motivo, in Italia a fronte di 350 organizzazioni dotate di un sistema di gestione dell’energia, si stima che solo una piccola parte (circa il 6%) siano pubbliche amministrazioni. (Indagine sui sistemi di gestione dell’energia certificati ISO 50001 in Italia. FIRE 2016)
In particolare, i principali problemi riscontrati nell’ambito della gestione energetica di un patrimonio immobiliare sono legati alla grande mole di informazioni da raccogliere e gestire, alla difficoltà di definire, con le risorse disponibili, alla definizione degli obiettivi da raggiungere pianificando gli interventi più vantaggiosi dal punto di vista tecnico ed economico e alla loro verifica nel tempo.
Da queste esigenze, nasce la necessità di dotare le pubbliche amministrazioni di un approccio strutturato che le supporti in tutte le fasi del processo.

Da qui, nasce la collaborazione tra Eurac Research e il tavolo di lavoro Energy Manager, istituito nel 2015 dalla Provincia Autonoma di Bolzano, che coinvolge i diversi uffici della Provincia attivi nella gestione, manutenzione e fornitura energetica degli edifici e consulenti tecnici locali. Lo scopo è quello di dotare la Provincia di una serie di strumenti e procedure che permettano di avviare e portare avanti nel tempo un processo di gestione energetica del suo parco immobiliare. Il presente articolo riporta la roadmap con i relativi obiettivi e strumenti di supporto che verranno implementati nei prossimi anni, una descrizione dei primi risultati relativi alla definizione di indicatori, stato attuale di consumi in relazione a benchmark di riferimento, e un focus particolare sullo strumento CERPlan (Cost-Effective Renovation Plan) messo a punto da Eurac Research per la pianificazione nel tempo degli interventi di riqualificazione energetica a livello di patrimonio immobiliare.

LA ROADMAP DI LAVORO DELLA PROVINCIA AUTONOMA DI BOLZANO
Il gruppo di lavoro Energy Manager della Provincia Autonoma di Bolzano nasce nel 2015 dall’esigenza di unire le competenze e coordinare le attività di diversi uffici (manutenzione, patrimonio, strade, risparmio energetico e organizzazione) con l’obiettivo di elaborare una strategia di gestione dei consumi energetici del patrimonio immobiliare, costituito da edifici e tunnel, definendo target, priorità e scenari condivisi. Il target finale delle azioni previste dal gruppo di lavoro è di aumentare il tasso di ristrutturazione attuale della PAB, stimato intorno all’1.5% annuo, fino ad allinearsi con la campagna Renovate Europe che ha fissato il 3% come riferimento a livello comunitario al fine di raggiungere un risparmio energetico in linea con gli obiettivi indicati dalla Direttiva 2012/27/UE e stabiliti dagli Stati Membri entro il 2030. Per raggiungere questo target di risparmio energetico, la Provincia ha definito una roadmap composta da 5 temi strategici che sono stati affrontati e per cui sono stati definiti degli strumenti di supporto per la gestione del patrimonio immobiliare:

1. Stato dei consumi di edifici e tunnel
La conoscenza dettagliata dei consumi iniziali, costituisce la base necessaria per una gestione efficiente del patrimonio immobiliare e la pianificazione di interventi di riqualificazione efficaci. Per rispondere a questa esigenza, Eurac Research ha elaborato una struttura-tipo di un Energy Report con cadenza annuale che contiene indicatori significativi per edifici e tunnel, sia a livello di singolo edificio che a livello globale, i benchmark per il confronto delle prestazioni e i target di riferimento da raggiungere.

2. Strategie di monitoraggio delle prestazioni in opera
Per una valutazione della consistenza del patrimonio, strategica per la definizione di strategie di riqualificazione efficaci. A tal fine sono stati elaborati di riferimento per auditing e monitoraggio per rilevare, con diverso livello di dettaglio in funzione delle informazioni disponibili, le prestazioni reali e le caratteristiche di edifici e tunnel.

3. Scenari di riqualificazione
Il punto centrale di una strategia di gestione energetica è la definizione degli obiettivi di riduzione dei consumi attraverso una pianificazione efficace degli interventi di riqualificazione energetica, basata sul confronto di diversi scenari tecnico-economici. Eurac Research ha nesso a punto una prima release di uno strumento software denominato CERPlan (Cost-Effective Renovation Plan), che permette di effettuare valutazioni relative all’efficienza energetica di un asset immobiliare, tenendo in considerazione le sinergie tra gli interventi di natura energetica, funzionale, architettonica, di adeguamento strutturale e sismico. Nei prossimi paragrafi verranno descritti in maniera dettagliata il funzionamento e le potenzialità dello strumento.

4. Strategie per migliorare il comportamento degli utenti e la gestione energetica del patrimonio
In parallelo agli interventi di riqualificazione energetica, è importante verificare il corretto funzionamento degli edifici, influenzato dal comportamento degli utenti e dalla regolazione efficace degli impianti termici. Per rispondere a questa esigenza sono necessari modelli per valutare l’influenza del comportamento degli utenti, e un approccio per verificare se le prestazioni reali dei sistemi di produzione da rinnovabili, sono in linea con quelle attese.

5. Definizione di strumenti e metodi di supporto per realizzare procedure di progettazione efficaci
L’ultimo punto strategico del processo passa attraverso lo sviluppo di modelli economici trasparenti, che possano costituire la base di processi di progettazione integrata, inclusivi e partecipati, dalle prime fasi concettuali, alla fase operativa. Al fine di trovare le risorse necessarie a implementare le misure di efficientamento e raggiungere i target previsti, bisogna considerare tra le possibilità il ricorso a ESCO e PPP e individuare possibili fonti di finanziamento tramite terzi (ad esempio il Fondo Europeo per lo Sviluppo Regionale o il programma Interreg), nonché utilizzare le nuove risorse generate dai progressivi risparmi energetici sul patrimonio.

L’ENERGY REPORT DELLA PROVINCIA AUTONOMA DI BOLZANO: CONTENUTI E RISULTATI PRINCIPALI

[...]

LA PIANIFICAZIONE DEGLI INTERVENTI: COST-EFFECTIVE RENOVATION PLAN
Le informazioni contenute all’interno dell’Energy Report, rappresentano la base attraverso cui pianificare la riqualificazione energetica degli edifici. Tuttavia, la definizione della priorità con cui intervenire in maniera efficiente dal punto di vista tecnico-economico necessita di un approccio strutturato che tenga in considerazione diverse variabili e fattori che concorrono a determinare il modello di business completo per la riqualificazione energetica. La norma UNI EN 15459:2008 “Prestazione energetica degli edifici -

Procedura di valutazione economica dei sistemi energetici degli edifici” riporta la procedura con cui analizzare gli investimenti per la riqualificazione, il rientro economico e i costi da considerare nella valutazione. In particolare la norma si riferisce ai costi dell’investimento iniziale, ai costi in esercizio (i.e. manutenzione periodica, sostituzione e smaltimento) e ai possibili ricavi legati al risparmio energetico, per le detrazioni fiscali e per il valore residuo dei componenti.

Tuttavia, si è osservato che l’approccio basato sul calcolo del Valore Attuale Netto, principalmente in relazione al risparmio energetico post-intervento, rende gli investimenti poco convenienti e con rientri economici prolungati nel tempo. Spesso infatti questo approccio rappresenta un modello non completo, che non è in linea con le reali potenzialità dell’edificio. Di conseguenza gli investitori sono poco propensi a investire in interventi di riqualificazione energetica.

Un ulteriore aspetto che si può facilmente prendere in considerazione e che migliora la convenienza economica dell’investimento, è la potenziale sinergia della riqualificazione energetica con la manutenzione ordinaria e straordinaria di cui necessitano i componenti edilizi ed impiantistici. Coordinare la manutenzione con un efficientamento energetico migliora la convenienza economica degli interventi, permettendo di scorporare dagli investimenti il “costo evitato” che si avrebbe comunque per mantenere in servizio l’edificio.

Avere uno strumento che coordina e associa queste informazioni a livello di patrimonio immobiliare costituisce una risorsa strategica in una pianificazione tecnico economica degli interventi efficace. Per rispondere a questa esigenza, l’Istituto per le Energie Rinnovabili di Eurac Research ha elaborato, nell’ambito della collaborazione con la Provincia di Bolzano, una prima release di CERPlan (Cost-Effective Renovation Plan) strumento che permette di pianificare gli interventi di riqualificazione a livello di building stock considerando le esigenze di manutenzione dei singoli edifici. CERPlan permette a un’organizzazione che gestisce un patrimonio immobiliare di schedare gli edifici considerando le informazioni chiave per la valutazione del potenziale di riduzione dei consumi e le esigenze legate alla manutenzione. Attraverso lo strumento, si possono ipotizzare e confrontare una serie di interventi di riqualificazione da applicare a tutto il parco immobiliare, stimandone l’investimento e i possibili costi evitati in relazione alla manutenzione. Il risultato è la lista di interventi che si possono definire prioritari in relazione all’obiettivo della riqualificazione (e.g rientro economico dell’investimento, riduzione delle emissioni di CO2, etc.) come supporto alla programmazione a lungo termine.

La Figura 7 riporta la schermata principale di CERPlan, che è costituita da tre sezioni:
1. Informazioni sul sistema edificio impianto e relativo stato di manutenzione: caratteristiche di involucro, componenti impiantistici e integrazione di fonti energetiche rinnovabili
2. Identificazione degli edifici
3. Dati generali, consumi e costi energetici degli edifici

Oltre alla lista di priorità di intervento, per ogni edificio CERPlan elabora una scheda con i principali output della valutazione  che riguardano:

• stato di fatto: riepilogo dell’andamento dei consumi energetici e dei relativi costi di gestione: consumi termici, elettrici e costi di manutenzione
• ipotesi di intervento: potenziale di risparmio associato ai diversi interventi di riqualificazione
• piano economico: investimento e relativo valore attuale netto in relazione al risparmio energetico e alla riduzione delle emissioni di CO2.

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Articolo a cura di Eurac Research

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